Rechtbank Arnhem, 21-12-2005, ECLI:NL:RBARN:2005:304 BB8285, AWB 05/2944

Uitspraakdatum: 21 december 2005 (verbeterde uitspraak)

Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Woz) de waarde van het pand [a-straat 1] te [Z] (hierna de onroerende zaak) per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 493.000.

Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij en behoren tot de stukken van het geding.

2. De feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met een molen. Deze molen is een rijksmonument. De onroerende zaak heeft een perceelsoppervlakte van 1.980 m². De woning heeft een inhoud van 1.027 m³.

Verweerder heeft bij het verweerschrift een op 25 augustus 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], WOZ-gecertificeerd taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de peildatum van € 496.000. In dit rapport is aangegeven dat de molen niet in de waardering is betrokken. Voorts is geconcludeerd dat een stenen berging van 28 m² en een perceel grond van 250 m² dienstbaar zijn aan de molen en derhalve niet in de waardering zijn betrokken.

3. Het geschil

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bij de onderhavige beschikking geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.

Bij betwisting van de waarde door eiser rust op verweerder de bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde juist is.

De rechtbank neemt in aanmerking dat de taxateur [A] bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met het bouwjaar, type woning, de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud, de inhoud en de kaveloppervlakte van het object. De taxateur heeft het object opgenomen op 19 augustus 2005. Voorts heeft de taxateur rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor andere objecten in dezelfde gemeente zijn gerealiseerd.

Tegen deze waardebepaling heeft eiser allereerst aangevoerd dat zijn tuin slechts een oppervlakte heeft van 1.000 m² en dat de overige grond dienstbaar is aan de molen. Op deze grond ligt een verharde weg die noodzakelijk is voor de bereikbaarheid van de molen. Van de weg maakt de brandweer gebruik en de weg zal ook gebruikt worden door een eventuele toekomstige molenaar. Voorts heeft eiser aangevoerd dat hij de bomenrij die zijn tuin scheidt van deze weg, niet kan verplaatsen richting de perceelsgrens, omdat dan het zicht op de molen wordt ontnomen en de molen te weinig wind vangt om te kunnen draaien. Door verweerder is slechts een oppervlakte van 250 m² aangemerkt als dienstbaar aan de molen. De rechtbank is gezien het verhandelde ter zitting van oordeel dat eiser voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zijn tuin niet meer dan 1.000 m² bedraagt en dat de overige grond, te weten 980 m², aangemerkt dient te worden als dienstbaar aan de molen. Van deze 980 m² is derhalve 730 m² ten onrechte in de waardering betrokken. Reeds gelet hierop is het beroep van eiser gegrond en dient de woz-waarde te worden verlaagd met een bedrag van € 21.900 (730 m² * € 30,-).

Eiser heeft voorts aangevoerd dat de molen een waardedrukkend effect heeft en dat verweerder ten onrechte hiermee geen rekening heeft gehouden. Dit waardedrukkend effect ontstaat volgens eiser omdat jaarlijks de kosten van het beheer en onderhoud van de molen uitstijgen boven de subsidie die eiser daarvoor ontvangt. Nu verweerder heeft weersproken dat eiser jaarlijks dermate hoge kosten maakt, ligt het op de weg van eiser zijn stelling te onderbouwen met bijvoorbeeld schriftelijke bescheiden. Nu eiser dit heeft nagelaten, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat door het beheer en onderhoud van de molen daarvan een waardedrukkend effect uitgaat.

Tenslotte heeft eiser zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak wordt gedrukt als gevolg van een kettingbeding. Verweerder heeft ter zitting betwist dat van een waardedrukkend kettingbeding sprake is. Nu verweerder het bestaan van dit kettingbeding heeft betwist dient eiser aannemelijk te maken dat sprake is van een kettingbeding. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierin niet geslaagd. Door eiser is geen afschrift overgelegd van een koopakte waarin een kettingbeding is opgenomen dan wel een ander document waaruit het bestaan van dit kettingbeding blijkt. De rechtbank kan derhalve in het midden laten of een kettingbeding een waardedrukkend effect heeft bij de bepaling van de woz-waarde.

Gelet op het vorenstaande vermindert de rechtbank de vastgestelde waarde tot € 474.000.

5. Proceskosten

In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank aan¬lei¬ding op grond van artikel 8:75 van de Awb verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). De rechtbank wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.

6. Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. A.J.H. van Suilen, rechter. De beslissing is in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. drs. J.A. Vriezen, griffier, op 21 december 2005.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.