Rechtbank Arnhem, 30-05-2006, ECLI:NL:RBARN:2006:1407 BC5039, AWB 05/5005

Uitspraakdatum: 30 mei 2006

Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de inspecteur van de Belastingdienst Oost, kantoor Winterswijk, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2001 een aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (aanslagnummer [00].H.16) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 525.517 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 11.702.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2005 de aanslag gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 3 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 22 november 2005, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan verweerder.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.

Eiser is eigenaar van een tankstation met ondergrond en bijgelegen grond, gelegen aan de Groenloseweg 7 te [Z] (hierna: het tankstation). De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 1.550 m².

Naast het tankstation is op het adres Groenloseweg 7a te [Z] een woning gelegen die eveneens eigendom is van eiser en door hem wordt bewoond.

Eiser heeft het tankstation tot 1996 voor eigen rekening en risico geëxploiteerd.

Met ingang van 1 januari 1996 heeft eiser het tankstation verhuurd aan [B] B.V. De huurvoorwaarden zijn schriftelijk vastgelegd in een huurovereenkomst d.d. 23 februari 1995. De huurovereenkomst eindigt op 1 januari 2011.

[B] B.V. heeft het oude tankstation gesloopt en vervangen door een nieuw tankstation.

In 1999 heeft [C] N.V., thans [D] N.V., voormelde huurovereenkomst van [B] B.V. overgenomen.

Het tankstation is in de jaren 1996 tot en met 2000 tot het ondernemingsvermogen van eiser blijven behoren.

Op 5 januari 2001 heeft eiser het tankstation overgebracht van zijn ondernemingsvermogen naar zijn privé-vermogen.

Voor de berekening van de stakingswinst en de waardering van zijn vermogensbestanddelen per 1 januari 2001 is eiser in zijn aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 2001 uitgegaan van een waarde van het tankstation van € 380.630, zijnde de op dat moment geldende WOZ-waarde vermeerderd met 20%.

De netto-huurprijs bedroeg in 2001 € 86.713.

Eiser heeft een op 27 mei 2004 gedagtekend rapport van [D] van [E] B.V. overgelegd waarin het exploitatieresultaat van het tankstation voor het jaar 2004 is begroot op een verlies van circa € 135.000 en de actuele economische waarde van het tankstation is berekend op nihil.

Eiser heeft verder een op 15 februari 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A]. Volgens dit rapport bedraagt de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) van het tankstation in verhuurde staat, rekening houdend met een gewenst rendement van 8% en een verwachte jaarlijkse huurstijging van 3%, op 1 januari 2001 € 585.000, zijnde de contante waarde van de toekomstige huurtermijnen. In onderdeel 7.4 van dit taxatierapport staat onder meer het volgende vermeld:

“Er is geen leegstandrisico aanwezig, het huurcontract loopt immers tot 1 januari 2011, voorts is er weinig risico dat de huurder zijn betalingsverplichting niet nakomt. Het enige risico voor de belegger zit in de opbrengst bij verkoop, oftewel bij de daadwerkelijke waarde van het tankstation.”

Tot de stukken behoort voorts een brief van 6 september 2004 afkomstig van de belastingadviseur van eiser, [F] ([G]), volgens welke de WEV van het tankstation per 5 januari 2001 met toepassing van de DCF-methode en rekening houdend met een rendement van 4% en een restwaarde van de grond van € 46.500 (€ 30 per m²), € 585.200 bedraagt.

Nadat eiser beroep heeft ingesteld, heeft verweerder een aanvullende DCF-berekening overgelegd, opgemaakt door taxateur [gemachtigde], waarin uitgaande van een rendement van 6,5% de WEV van het tankstation op 5 januari 2001 is berekend op € 835.599. In dit bedrag is een restwaarde begrepen van € 359.839.

3. Geschil

In geschil is de WEV van de onroerende zaak op 5 januari 2001. Eiser bepleit een WEV van € 585.000. Volgens verweerder bedraagt de WEV € 700.000.

4. Beoordeling van het geschil

Hiermee is het geschil beperkt tot de vraag welke discontovoet bij de berekening van de waarde moet worden gehanteerd.

Volgens eiser moet worden uitgegaan van een discontovoet van 8%.

Naar het oordeel van de rechtbank is dit percentage te hoog. Uit onderdeel 7.4 van het taxatierapport van [A] van 15 februari 2005 en onderdeel 4.2 van de huurovereenkomst zoals onder punt 2 van deze uitspraak weergegeven, volgt dat de risico’s voor eiser over de betrokken periode zeer beperkt zijn. Met name geldt dit voor de huurtermijnen waarvoor eiser, nu zij verschuldigd zijn door een grote oliemaatschappij, geen noemenswaardig risico loopt. Het risico van sloop van de belangrijkste opstallen, het tankstation en de pompen, komt blijkens onderdeel 4.2 van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder. Bij deze beperkte risico’s moet een disconteringsvoet van 8% als door eiser bepleit als te hoog worden beschouwd.

De rechtbank acht het juist om, zoals verweerder in zijn hiervoor weergegeven waardering heeft gedaan, uit te gaan van de rente op qua looptijd overeenkomende geldleningen op de kapitaalmarkt en deze te verhogen met een zekere risico-opslag. Een risico-opslag van 1% komt de rechtbank bij de hiervoor weergegeven zeer beperkte risico’s niet te laag voor. De verwachte jaarlijkse huurverhoging van 2% waarvan verweerder uitgaat, is lager dan die waarvan eiser bij zijn waardering is uitgegaan. Voorts is in deze waardering van verweerder geen rekening gehouden met enige restwaarde, welke gezien de aanwezige grond wel aanwezig mag worden verondersteld.

Uit het voorgaande volgt dat de door verweerder berekende waarde van € 700.000 niet te hoog is.

Nu verweerder in zijn uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een hogere waarde, is het beroep gegrond.

5. Proceskosten

Eiser heeft verzocht om vergoeding van de kosten die hij in verband met de behandeling van het bezwaar heeft moeten maken. Ingevolge artikel 7:15, derde lid, van de Awb moet een verzoek daartoe worden gedaan voordat het bestuursorgaan op het bezwaar beslist. Noch gesteld noch gebleken is dat een dergelijk verzoek is gedaan voordat verweerder uitspraak op het bezwaar heeft gedaan. Het verzoek is dus niet tijdig ingediend. Dit brengt mee dat het verzoek reeds hierom moet worden afgewezen.

De rechtbank vindt wel aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan op 30 mei 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, voorzitter, en mr. A.J.H. van Suilen en mr. J.H.M. Delnooz-Engels, rechters, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier.

De griffier, De voorzitter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.