Rechtbank Arnhem, 10-07-2007, BB2276, AWB 06/4427

Uitspraakdatum: 10 juli 2007

Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

Stichting [X], gevestigd te [Z], eiseres,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Q], verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de [school]), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € [0].

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 juni 2006 de waarde verminderd tot € [0].

Eiseres heeft daartegen bij brief van 9 augustus 2006, ontvangen bij de rechtbank op 10 augustus 2006, beroep ingesteld.

Verweerder heeft met dagtekening 6 juni 2007 de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

De gemachtigde van eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn met tussenkomst van de rechtbank in afschrift verstrekt aan verweerder.

Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.

Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de [school]. Overeenkomstig de statuten van eiseres wordt de [school] gebruikt voor het geven van opleidingen [C].

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 Wet WOZ de waarde van de [school], per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € [0]. Bij uitspraak op bezwaar van 29 juni 2006 is de waarde verminderd tot € [0]. Verweerder heeft ter onderbouwing van deze waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 1 februari 2007 door [B], senior taxateur WOZ, werkzaam bij de Gemeente [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van de [school] getaxeerd op € [0].

Eiseres is van mening dat de waarde van de [school] maximaal € [0] bedraagt. Eiseres heeft ter onderbouwing van deze waarde onder meer verwezen naar het waarderingsverslag van [A] van november 2006. In dit rapport is de waarde van de [school] op de waardepeildatum bepaald op € [0].

Bij de taxatie heeft zowel de taxateur van eiseres als die van verweerder de [school] uitgesplitst in drie bouwdelen, zoals hiervoor onder 1-, 2- en 3-vermeld, en van ieder van die drie bouwdelen de vervangingswaarde en de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Tevens hebben zowel eiseres als verweerder een waarde toegekend aan de infrastructuur en de grond.

3. Standpunten partijen

Verweerder is van een iets lagere vervangingswaarde uitgegaan dan eiseres. Dit geldt zowel voor de drie bouwdelen afzonderlijk als voor het geheel. Tevens heeft verweerder een lagere gecorrigeerde vervangingswaarde dan eiseres toegekend aan het Rietveldgebouw en de uitbreiding van het Rietveldgebouw. Ook de waarde van de infrastructuur is door verweerder op een iets lager bedrag vastgesteld. Met betrekking tot de waarde die aan de grond moet worden toegekend zijn partijen ter zitting tot overeenstemming gekomen. Het beroep van eiseres is dan ook uitsluitend gericht tegen de gecorrigeerde vervangingswaarde van de ondergrondse uitbreiding in 2004.

Verweerder heeft geen aanleiding gezien in de correctie wegens functionele veroudering de klimaatbeheersing te betrekken. Ook na overlegging van de column ziet hij daartoe geen aanleiding. De taxateur van verweerder heeft over de klimaatbeheersing ter zitting nog opgemerkt dat, toen hij de [school] samen met de taxateur van eiseres heeft bezichtigd, geen speciale gebreken zijn gemeld met betrekking tot de ondergrondse uitbreiding. Hij heeft toen ervaren dat je het eigenlijk niet merkt, dat je je 11 meter onder de grond bevindt.

4. Geschil

In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de [school]. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde van de ondergrondse uitbreiding op de waardepeildatum door verweerder terecht op € [0] inclusief omzetbelasting is gesteld.

5. Beoordeling van het geschil

a. Wettelijk kader

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Volgens het derde lid van dit artikel wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

In artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ zijn voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis specifieke bepalingen opgenomen op het punt van de functionele veroudering. Op deze categorie onroerende zaken moet een zodanige factor voor functionele veroudering worden toegepast, dat de waarde overeenstemt met de benuttingswaarde van de onroerende zaak.

b. De benuttingswaarde

Beide partijen stellen zich op het standpunt dat de [school] een niet in de commerciële sfeer gebezigd object is en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde maximaal op de benuttingswaarde kan worden gesteld.

De Hoge Raad heeft zich voor het eerst uitgelaten over de benuttingswaarde in het arrest over de Nieuwe Kerk in Amsterdam (HR 5 juni 1996, nr. 30.314, BNB 1996/250). De Hoge Raad overweegt in dit arrest dat het bepalen van de vervangingswaarde op zichzelf kan geschieden door vast te stellen welke investering nodig zou zijn om met gebruikmaking van de huidige technieken een identieke vervangende zaak tot stand te brengen. Echter eerst door de daarop toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering wordt bereikt dat geen hogere waarde wordt belast dan de waarde die de zaak voor de eigenaar zelf heeft.

De Hoge Raad overweegt verder dat voor niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken de waarde voor de eigenaar zelf kan worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Als de te waarderen onroerende zaak een in cultuurhistorisch- en esthetisch opzicht waardevol kerkgebouw is dat niet meer in hoofdzaak is bestemd voor de openbare eredienst en daarom niet is vrijgesteld, moet door de bepaling van dat nut worden onderscheiden naar het gebruik met het oog waarop het gebouw door de eigenaar wordt aangehouden. De esthetische- en cultuurhistorische waarde – welke voor de maatschappij van belang is en niet voor de huidige eigenaar of gebruiker – moet bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde buiten aanmerking blijven.

De Hoge Raad overweegt vervolgens in r.o. 2.9 dat de Nieuwe Kerk in Amsterdam voor de huidige zakelijk gerechtigde, die naar moet worden aangenomen is opgericht om het voortbestaan van de Nieuwe Kerk als monument en een zinvol gebruik als zodanig te verzekeren, geen ander nut oplevert – gelet moet alleen worden op het gebruik met het oog waarop de kerk door belanghebbende wordt aangehouden – dan dat het inderdaad blijft voortbestaan als monumentaal gebouw. Dat nut kan niet in een geldswaarde worden uitgedrukt.

Ook nadien heeft de Hoge Raad zich nog uitgelaten over de benuttingswaarde. Onder meer in het arrest van 29 augustus 1997, nr. 32 541, Belastingblad 1997/675, dat ging over de gecorrigeerde vervangingswaarde van een sportcomplex. In die zaak werd met een beroep op het arrest van de Hoge Raad over de Nieuwe Kerk in Amsterdam bepleit dat de gecorrigeerde vervangingswaarde op nihil moest worden gesteld.

In dit arrest van 1997 overweegt de Hoge Raad onder meer dat het Hof terecht geoordeeld heeft dat het sportcomplex niet op één lijn gesteld kan worden met een onvervangbaar cultuurgoed als de Nieuwe Kerk. Met het hechten van betekenis aan deze onvervangbaarheid heeft het Hof kernachtig tot uitdrukking gebracht dat het voor de waardebepaling van een zaak als de Nieuwe Kerk essentieel is dat het gaat om een gebouw dat voor de eigenaar geen ander nut heeft dan dat het blijft voortbestaan als monumentaal gebouw. Verder overweegt de Hoge Raad dat het maatschappelijke belang van de sportbeoefening juist meebrengt dat het sportcomplex wel degelijk het nut oplevert dat daarmee is beoogd, te weten het voorzien in de maatschappelijke behoefte aan sportterreinen.

c. Gecorrigeerde vervangingswaarde van de ondergrondse uitbreiding

De bewijslast betreffende de juistheid van de aan de ondergrondse uitbreiding toegekende gecorrigeerde vervangingswaarde ligt bij verweerder. De rechtbank is op grond van de volgende overwegingen van oordeel dat verweerder deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

Ter zitting heeft verweerder desgevraagd aangegeven waaruit het door hem gehanteerde percentage voor functionele veroudering van 24% bestaat. De juistheid van dit percentage is vervolgens door eiseres weersproken en verweerder heeft geen nadere onderbouwing voor dit percentage kunnen geven.

Tevens heeft verweerder niet dan wel onvoldoende onderzocht of en zo ja in hoeverre de klimaatbeheersing een extra aftrek voor de functionele veroudering rechtvaardigt. De constatering van de taxateur van verweerder tijdens de bezichtiging, dat je het eigenlijk niet merkt dat je je 11 meter onder de grond bevindt, is daartoe onvoldoende. Dit gelet op het feit dat eiseres ter onderbouwing van haar stelling een column heeft overgelegd, waarin de problemen met de klimaatbeheersing aan de orde worden gesteld.

Gelet op het vorenstaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de disfunctionaliteit van de ondergrondse uitbreiding.

De rechtbank is op grond van de volgende overwegingen van oordeel dat eiseres de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

Eiseres heeft gesteld dat, mede gelet op het arrest van de Hoge Raad over de Nieuwe Kerk in Amsterdam, voor de gecorrigeerde vervangingswaarde van de ondergrondse uitbreiding gekeken moet worden naar het bedrag dat gemoeid zou zijn met het verwerven van een schoolgebouw dat voldoet aan de – op het huidige gebruik te baseren – behoeften van eiseres. De extra kosten die gemoeid zijn met de ondergrondse bouw leveren voor haar geen extra gebruiksnut op, zo stelt zij. Het ondergrondse bouwen is ingegeven door het cultuurhistorische belang van het behoud van het Rietveldgebouw en de morenen, zodat de daarmee gemoeide extra kosten volgens eiseres niet mogen worden meegeteld. Eiseres gaat er vervolgens vanuit dat het gebruiksnut voor haar gevonden kan worden door de kosten te nemen die gemoeid zouden zijn met het tot stand brengen van een fictief (vervangend) schoolgebouw bovengronds. De correctie wegens functionele veroudering wordt door haar vervolgens gesteld op 57%.

Naar het oordeel van de rechtbank gaat eiseres er hierbij ten onrechte vanuit dat de benuttingswaarde van de ondergrondse uitbreiding gevonden kan worden door de kosten te nemen die gemoeid zouden zijn met het tot stand brengen van een fictief (vervangend) bovengronds schoolgebouw op een andere locatie. Deze vergelijking leidt slechts tot de constatering dat de ondergrondse uitbreiding op de huidige locatie door eiseres duurder is dan een bovengrondse bouw op een andere locatie. Hiermee heeft eiseres echter nog niet aannemelijk gemaakt dat de benuttingswaarde voor haar gelijk is aan de bouwkosten van een gebouw bovengronds. Immers, als dit waar zou zijn is niet te begrijpen waarom zij heeft gekozen voor de ondergrondse bouw. Aangenomen moet worden dat zij zoveel belang had bij een uitbreiding op dezelfde locatie, dat zij de hoge kosten wilde accepteren. Dat brengt mee dat zij daar ook nut van heeft. In zoverre is de situatie van eiseres wezenlijk verschillend met de Nieuwe Kerk in Amsterdam. Eiseres gebruikt het gebouw overeenkomstig de bestemming en in overeenstemming met haar doelstellingen en het gebouw is daarvoor ook geschikt. Niet valt in te zien dat sprake is van een lagere benuttingswaarde afgezien van de functionele veroudering.

De rechtbank is, gelet op het hiervoor overwogene, van oordeel dat er in dit geval geen aanleiding bestaat om naast of in plaats van een correctie wegens disfunctionaliteit, een correctie aan te brengen voor de benuttingswaarde.

Hieraan doet niet af dat eiseres – zoals zij ter zitting heeft gesteld - waarschijnlijk subsidies heeft ontvangen voor de bouw, aangezien dit bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geen rol speelt. Deze subsidies komen onder voorwaarden in mindering op de bruto vervangingswaarde (de stichtingskosten) (zie onder meer Hoge Raad 20 juni 2003, nr. 37 770, Belastingblad 2003/840). Hiervoor hebben echter noch eiseres noch verweerder aanleiding gezien.

Tevens is gesteld noch gebleken dat eiseres subsidies heeft of zal gaan ontvangen voor de instandhouding van de ondergrondse uitbreiding. Ook hierin kan dus geen aanwijzing gevonden worden voor het oordeel dat de ondergrondse uitbreiding niet het nut oplevert dat eiseres daarmee heeft beoogd.

Nu beide partijen de door hen voorgestane (gecorrigeerde vervangings)waarde voor de ondergrondse uitbreiding niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank deze waarde in goede justitie vast op de door verweerder voorgestane bruto vervangingswaarde inclusief omzetbelasting van € [0] met een correctie wegens functionele veroudering van 35%, ofwel op € [0]. De rechtbank heeft daarbij geen waarde toegekend aan het door eiseres overgelegde waarderingsverslag nu daarin, zoals hiervoor is overwogen, een onjuist uitgangspunt is gehanteerd. Aan het door verweerder overgelegde taxatierapport heeft de rechtbank wel waarde gehecht, waarbij in aanmerking is genomen dat de correctie wegens functionele veroudering door verweerder onvoldoende is onderbouwd.

d. Compromis

Partijen hebben ter zitting de waarde van de grond bepaald op het gemiddelde van de door eiseres en verweerder voorgestane waarde, inclusief omzetbelasting, ofwel € [0]. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.

e. Conclusie

Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank stelt de waarde van de ondergrondse uitbreiding vast op € [0] en de waarde van de grond op € [0]. De waarde van de [school] wordt dan € [0] (Rietveldgebouw) plus € [0] (uitbreiding Rietveld) plus € [0] (ondergrondse uitbreiding) plus € [0] (infrastructuur) plus € [0] (grond) is € [0].

6. Proceskosten

De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken.

Eiseres heeft bij brief van 11 juni 2007 vergoeding van de volgende proceskosten gevraagd: kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de kosten van de [A]. Laatstbedoelde kosten zijn door eiseres berekend op € 6.880 exclusief omzetbelasting. In de bezwaarfase heeft eiseres eveneens gevraagd om een kostenvergoeding. Verweerder heeft uitsluitend de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vergoed.

De proceskostenveroordeling vindt plaats met inachtneming van artikel 8:75 van de Awb. Ingevolge artikel 8:75, eerste lid, van de Awb zijn in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb) nadere regels gesteld over de kosten waarop de proceskostenveroordeling betrekking kan hebben. De mogelijkheid van een proceskostenveroordeling is beperkt tot de in artikel 1 van het Bpb opgesomde kosten.

In artikel 1, aanhef en onderdeel a, van het Bpb is bepaald dat voor vergoeding in aanmerking komen kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Nu eiseres zich heeft laten bijstaan door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, worden de gevorderde kosten op dit punt toegekend. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).

In artikel 1, onder b, van het Bpb worden de kosten van deskundigen genoemd. Volgens artikel 2, eerste lid, sub b, van het Bpb, gelezen in samenhang met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb, geldt voor de hoogte van het te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is via artikel 3, eerste lid, onderdeel a van die wet te vinden in het Besluit tarieven strafzaken 2003 (BTSZ 2003). Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 81,23 per uur.

De rechtbank acht deze tijdsbesteding redelijk. Het gevorderde bedrag van € 6.880 moet nog verhoogd worden met de omzetbelasting aangezien eiseres deze niet kan verrekenen.

Het totale bedrag waarvoor verweerder wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres bedraagt € 644 plus € 8.187 is € 8.831.

7. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.C.G.J. van Well, voorzitter, mr. F.M. Smit en L.B.M. Klein Tank, rechters, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Munniks, griffier op 10 juli 2007.

De voorzitter,

De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.