Rechtbank Arnhem, 17-08-2007, BB2575, AWB 06/5472

Uitspraakdatum: 17 augustus 2007

Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Culemborg, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Ridderspoor 14, te Culemborg (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 393.000,-. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 september 2005 de aanslagen gehandhaafd. Eiser heeft hierop gereageerd bij brief van 27 september 2005.

Verweerder heeft bij een tweede uitspraak op bezwaar van 12 januari 2006 de waarde van de woning verminderd tot € 376.000,-. Verweerder heeft bij beschikking van 6 oktober 2006 ambtshalve de waarde verder verminderd tot € 365.000,- en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor de jaren 2005 en 2006 met inachtneming daarvan verminderd.

Eiser heeft hierop gereageerd bij brief van 31 januari 2006. Verweerder heeft deze brief als beroepschrift doorgestuurd naar de rechtbank. De rechtbank heeft die brief ontvangen op 20 oktober 2006.

Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2007 te Arnhem.

Eiser is aldaar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen N.J.A.C. van de Wiel en B.G.A.M. Pompe, taxateur.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage en is gebouwd in 1980. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 480 m².

Verweerder heeft bij het primaire besluit de waarde van de woning vastgesteld op € 393.000,- en daarbij tevens de gemeentelijke belastingen waaronder de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 vastgesteld.

De waarde van de woning is in een ongedateerd taxatieverslag van de gemeente Culemborg als volgt onderbouwd:

In een brief van 27 september 2005 gericht aan Burgemeesters en wethouders van de gemeente Culemborg, schrijft eiser onder meer het volgende:

Eiser heeft een pagina van een taxatieverslag van de gemeente Culemborg overgelegd. Daaruit blijkt dat de woningen Weidsteeg 69 en Pijlkruid 6, uitgaande van dezelfde gegevens als vermeld in het hiervoor genoemde taxatieverslag, zijn gewaardeerd op respectievelijk € 413.000,- en € 400.000,-.

Verweerder heeft een taxatierapport met dagtekening 20 februari 2007 overgelegd, opgemaakt door B.G.A.M. Pompe, registertaxateur, namens Grontmij Taxaties Vastgoed. Volgens dit rapport is de waarde van de woning € 365.000,-. Daarbij is ervan uitgegaan dat de woning een inhoud heeft van 394 m³ en de garage een inhoud heeft van 60 m3. Bij de waardebepaling zijn door voornoemde taxateur de volgende vergelijkingsobjecten betrokken:

Alle vergelijkingsobjecten zijn net als de woning van eiser gelegen in Culemborg.

3. Geschil

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 284.700,-.

Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de inhoud van de woning onjuist is vastgesteld en dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum. Eiser stelt voorts dat de waarde van zijn woning lager is dan die van de woning Pijlkruid 6, maar dat de woning Pijlkruid 6 niettemin veel lager is gewaardeerd. Eiser wijst er in dit verband op dat de woning Pijlkruid 6 33 percent groter is. Volgens eiser heeft zijn woning weliswaar 10 percent meer grond, maar grenst de woning Pijlkruid 6 aan een natuurgebied. Niettemin is die woning na bezwaar gewaardeerd op € 335.000,-. Volgens eiser is die waarde 20 percent lager dan de werkelijke waarde daarvan en moet op grond van het gelijkheidsbeginsel zijn woning ook 20 percent lager worden gewaardeerd.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning € 365.000,- bedraagt. Verweerder heeft voorts gesteld dat de woning Pijlkruid 6 niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat over de waarde in het economisch verkeer daarvan geen overeenstemming is. Tenslotte heeft verweerder gesteld dat de waarde van de woning Pijlkruid 6 mogelijk te laag is vastgesteld, maar dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel moet worden afgewezen, omdat geen sprake is van een meerderheid van gevallen die ongelijk behandeld zijn.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Ontvankelijkheid beroep

Verweerder heeft krachtens artikel 22 van de Wet WOZ bij beschikking van 31 maart 2005 de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 393.000,-. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt bij brief met dagtekening 7 april 2005. Verweerder heeft dit bezwaar alleen als een bezwaar tegen de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 aangemerkt. Op grond van het bepaalde in artikel 30, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt een bezwaarschrift tegen een aanslagen onroerende-zaakbelastingen die is bekend gemaakt en verenigd in één geschrift met een in artikel 22, eerste lid, bedoelde beschikking, geacht mede te zijn gericht tegen die aanslagen, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt. Uit het bezwaarschrift van eiser blijkt niet dat hij geen bezwaar heeft gemaakt tegen de krachtens artikel 22 van de Wet WOZ vastgestelde beschikking. Verweerder heeft daarom dit bezwaar ten onrechte niet tevens opgevat als een bezwaar tegen de vastgestelde waarde.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 september 2005 voornoemde aanslagen gehandhaafd. Eiser heeft hierop gereageerd bij brief van 27 september 2005, gericht aan burgemeester en wethouders van de gemeente Culemborg. Gelet op de inhoud van de brief als opgenomen onder 2, had het college van burgemeester en wethouders op grond van het bepaalde in artikel 6:15, eerste lid, van de Awb deze brief als beroepschrift gericht tegen uitspraak op bezwaar tegen de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en de daarin impliciet vervatte weigering van verweerder om een besluit te nemen op het bezwaar tegen de vastgestelde waarde, moeten doorsturen naar de rechtbank. Het college heeft dit nagelaten. Ook verweerder heeft dit nagelaten.

5. Beoordeling van het geschil

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.

Ter zitting is komen vast te staan dat in het taxatierapport ten onrechte 27 m³ buitenruimte als inhoud van de woning is aangemerkt. In zoverre staat de woning van eiser dus niet in een juiste verhouding tot de overige vergelijkingsobjecten. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder bij de waardering is uitgegaan van een waarde van € 491,- en € 471,- per m³. Uitgaande van de hoogste van die twee, is de waarde € 491 x 27 = € 13.257,- te hoog vastgesteld.

De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de waarde van de woning uitgaande van de vastgestelde waarde minus het bedrag van € 13.257,-, afgerond € 351.500,-, overigens niet in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten Weidsteeg 69 en Pinksterbloem 30. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat deze vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

Eiser heeft gesteld dat zijn woning ongunstiger is gelegen dan de vergelijkingsobjecten Weidsteeg 69 en Pinksterbloem 30. Volgens eiser ligt zijn woning aan een drukke weg met doorgaand verkeer en ondervindt hij veel hinder van zwerfafval dat scholieren in zijn tuin werpen. Verweerder heeft dit betwist. Volgens verweerder is de ligging van de woning goed vergelijkbaar met die van de vergelijkingsobjecten en is er bij de waardering rekening mee gehouden dat de woning van eiser grenst aan de Thijsselaan. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat hem bij de taxatie geen buitensporige hoeveelheden afval zijn opgevallen. Eiser heeft tegenover de betwisting van verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning minder gunstig is gelegen dan genoemde vergelijkingsobjecten. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de overlast van scholieren zodanig is dat hiermee bij de waardebepaling rekening zou moeten worden gehouden. Derhalve kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in zoverre in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

Eiser heeft voorts gesteld dat de woning Pijlkruid 6 ten onrechte niet meer in de vergelijking is betrokken terwijl die woning wel geschikt is als vergelijkingsobject. De rechtbank verwerpt deze grief. De rechtbank acht daartoe redengevend dat uit de beschikking van verweerder van 6 oktober 2006 blijkt dat deze woning achterstallig onderhoud heeft. Niet duidelijk is daardoor in hoeverre deze woning vergelijkbaar is met de woning van eiser. De woning is daarom niet geschikt als vergelijkingsobject.

Eiser heeft voorts gesteld dat de waarde ten opzichte van vorige peildatum 55% hoger is vastgesteld en daarmee niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum, te weten 1 januari 1999. In verband hiermee acht de rechtbank het volgende van belang. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Deze grief kan daarom niet slagen.

In verband met het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel acht de rechtbank het volgende van belang. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is nodig dat sprake is van gelijke gevallen die ongelijk behandeld worden. Uit het voorgaande volgt dat de woning Pijlkruid 6 niet met de woning van eiser vergelijkbaar is. Reeds hierom kan deze grief niet slagen.

Op grond van het voorgaande stelt de rechtbank de waarde van de woning vast op (afgerond) € 351.500,- (€ 365.000 -/- € 13.257).

Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

6. Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Eiser heeft zich niet laten bijstaan door een gemachtigde. Overigens is niet aannemelijk geworden dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

7. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan op 17 augustus 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, in tegenwoordigheid van J.M.A. Koster, griffier.

De griffier, De rechter,

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.