Rechtbank Arnhem, 22-01-2007, BJ2286, AWB 05/4049, 05/4051, 05/4052 en 05/4055

RECHTBANK ARNHEM

Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer

Procedurenummers: AWB 05/4049, 05/4051, 05/4052 en 05/4055

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2006 te Arnhem.

Eiser heeft zich daar laten vertegenwoordigen door mr. [A], tot bijstand vergezeld van drs. [B]. Namens verweerder is verschenen mr. [C], tot bijstand vergezeld van [D].

Op 6 oktober 1993 dient architectenburo [J] een aanvraag wijziging bestemmingsvoorschriften in bij het college van B&W van de gemeente (bijlage 8 bij het verweerschrift). Hierin is, voor zover hier van belang, vermeld:

‘ Betreffende plannen van Autobedrijf [E] BV (…), tot het oprichten van een garagebedrijf met showroom, verkoopruimte en dienstwoning op een terrein gelegen aan de [b straat 1] te [Z] (…).

Met referte aan Uw schrijven van 19.05.1993 (…) verzoeken wij U namens Autobedrijf [E] BV medewerking te verlenen tot wijziging van de vigerende Bestemmingsvoorschriften op voornoemd terrein, zodat de realisatie van beoogd garagebedrijf mogelijk gaat worden (…).’

Op 9 november 1993 is een advies aan Burgemeester en Wethouders van de gemeente uitgebracht door een medewerker van de gemeente over de bestemmingsplanwijziging ten behoeve van [E] BV (bijlage 9 bij het verweerschrift). Hierin is, voor zover hier van belang, vermeld:

‘ (…) Door ruimtegebrek gedwongen is [E] bv – in overleg met het bestuur – op zoek gegaan naar een alternatieve vestigingsplaats. Diverse in aanmerking komende lokaties zijn op haalbaarheid onderzocht en uiteindelijk is het bedrijf erin geslaagd het terrein aan de [b straat 1] te verwerven.

(…)

Gelet op de ligging van de grond komt het mij voor, dat er goede argumenten richting provincie zijn aan te voeren om een positieve beslissing op het voorliggende verzoek te krijgen. Zeker, nu het gaat om de verplaatsing van een “eigen” bedrijf.

Wel rijst nu de vraag of het verzoek van [E] aanleiding moet zijn na te denken over een verdere uitbreiding van de [J] in oostelijke richting: naar mijn mening de enige reeële optie als u de mogelijkheid nog enig bedrijfsterrein voor plaatselijke bedrijven aan te kunnen bieden wilt open houden.

(…)

Dit schept tevens de mogelijkheid – indien ingestemd wordt met deze gedachte – om een kader te scheppen voor het aangaan van een exploitatieovereenkomst met [E] bv, zodat middelen worden verkregen als bijdrage in de toekomstige ontsluiting en het overige bouwrijpmaken van het genoemde gebied (…)’.

Als bijlage 15 bij het verweerschrift is een brief van 25 april 1995 gevoegd. Hierin verzoekt de gemeente aan [K] b.v. een offerte te doen voor de wijziging van het bestemmingsplan “[I]”. Hierin is, voor zover hier van belang, vermeld:

‘ (…) In beide varianten wordt de aan te leggen weg geheel gesitueerd op de gronden, eigendom van [H] ([E]) met wie overeenstemming is bereikt over het sluiten van een exploitatieovereenkomst, op basis waarvan de gemeente de te maken kosten kan verhalen. [H] neemt het aan de [b straat 1] grenzende deel van ± 1.5 ha. van zijn grond in eigen gebruik t.b.v. zijn van de [c straat 1]/[a straat 1] naar de [J] te verplaatsen garagebedrijf. De rest van zijn grond is beschikbaar voor uitgifte aan geïnteresseerde bedrijven, bij voorkeur vanuit de gemeente c.q. de partnergemeenten in de KLMD. (…)’

Op 14 november 1996 vindt er een informatie- en inspraakbijeenkomst plaats betreffende het (voor-)ontwerp van het bestemmingsplan Industriegebied [I] uitbreiding 1996 (bijlage 18 bij het verweerschrift). Hierin is, voor zover hier van belang, vermeld:

‘ (…) De provincie voert een beleid, dat zich richt op beperking van plaatselijke bedrijfsterreinen, maar biedt nog wel ruimte voor het verplaatsen van bedrijven die overlast veroorzaken. Daar is in dit geval sprake van. Het bedrijf [E] geeft op de huidige vestigingsplaats overlast en om die reden is de gemeente bereid eventueel mee te werken aan verplaatsing ervan nu het de betrokken grond heeft verworven. (…)

De heer [H] zegt, dat hij de grond heeft gekocht zonder enige toezegging m.b.t. bebouwing t.b.v. zijn bedrijf. (…)’

Op 15 mei 1998 wordt tussen de gemeente en [E] BV de exploitatieovereenkomst gesloten (bijlage 23 bij het verweerschrift). Hierin is onder meer vermeld dat [E] BV de gronden in eigendom heeft verworven, met als doel deze gronden te ontwikkelen als bedrijfsterrein. Tevens is hierin vermeld dat de activiteiten van de gemeente zich beperken tot de voorbereiding van en het toezicht op de uitvoering. De totale realisering – omvattende het bouwrijp maken en het woonrijp maken – behoort tot de verplichtingen van [E] BV (de exploitant). De exploitant verplicht zich aan de gemeente te betalen een bijdrage in verband met de kosten van het in bouwexploitatie brengen van de gronden. Deze bedraagt f 270.000 exclusief BTW + p.m. Tevens is in de exploitatieovereenkomst, voor zover hier van belang, vermeld:

‘ Artikel 6 Grondtransakties

(…)

6.2 De exploitant verbindt zich jegens de gemeente om in volle en vrije eigendom over te dragen de gronden bestemd voor groenvoorzieningen, bermen, grasberm of beplantingsstrook en verkeersdoeleinden.

(…)

Artikel 7 Verkoop van bedrijfsterrein

7.1 Partijen verbinden zich er naar te streven de uit te geven bedrijfsterreinen ten goede te laten komen aan bedrijven gevestigd in de gemeente [Q] en zullen ter zake overleg voeren indien één der partijen daarom vraagt.

7.2 Exploitant zal de gemeente – alvorens contracten af te sluiten - in kennis stellen van de door hem geselecteerde kandidaat-kopers.

(…)

Artikel 8 Vervreemding tijdens ontwikkeling

8.1 De exploitant is verplicht het plan zelf te exploiteren en 10000 m2 van het te ontwikkelen bedrijfsterrein zelf uit te geven aan daartoe als in art. 7.1. bedoelde in aanmerking komende bedrijven/particulieren en wel vóór 1 juli 2002. Van het overige bedrijfsterrein zal door exploitant 10000 m2 in eigen gebruik worden genomen en wordt 5000 m2 voorlopig gereserveerd voor eventuele uitbreiding van het bedrijf. (…)’

Als bijlage 3 bij het beroepschrift is een verdeling van de met de aankoop en ontwikkeling gemoeide kosten gevoegd. Deze verdeling is in het beroepschrift als volgt toegelicht:

- de aankoopkosten van de grond ad f 262.813 zijn voor rekening gekomen van eiser in privé;

- de kosten voor de bestemmingswijziging af f 326.762 (zijnde f 270.000 plus f 47.250 BTW plus f 889 kadasterkosten plus f 7.339 afrekening plus f 1.284 BTW) zijn door [E] BV doorberekend aan eiser (toegerekend als aankoopkosten) en verdeeld over de grond naar rato van de oppervlakte. Dit laatste is mede van belang voor het bepalen van de pachtsom welke is gebaseerd op 5% van de aankoopkosten van 12.000 m2 van de grond, oftewel f 11.356;

- de kosten van de weg ad f. 1.293.422 (inclusief BTW) zijn naar rato van oppervlakte verdeeld over de stukken grond die baat hebben bij deze weg. Deze kosten zijn niet toegerekend aan het privé-erf van eiser omdat deze reeds aan de openbare weg lag. Het restant van de kosten voor de investering in de weg zijn doorberekend aan eiser;

- in 1999 zijn de kosten van de weg verdeeld zonder rekening te houden met nabetalingen aan de gemeente in 2000 en 2001. De aan de door [E] BV gepachte grond toe te rekenen kosten van de weg bedroegen f 609.955. Als gevolg van nabetalingen in 2000 en 2001 is het bedrag verhoogd naar f. 633.500;

- op de geconsolideerde balans van [E] BV is aan investeringen een bedrag van f 4.301.770 vermeld. In dit bedrag is het aandeel in de kosten van de weg van f. 609.955 begrepen;

- over het door [E] BV geïnvesteerde bedrag van f 633.550 wordt 3 1/3 % per jaar afgeschreven, ofwel f 21.118;

- de investeringen in bedrijfsgebouwen en terreinen zijn door [E] BV voornamelijk gefinancierd door middel van een geldlening bij een bank.

Op 19 november 2003 heeft verweerder een boekenonderzoek ingesteld bij eiser, waarbij onder meer de aanvaardbaarheid van de aangiften inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen over 1999 tot en met 2001 is onderzocht. Van dit onderzoek is op 27 september 2004 een rapport opgemaakt waarin, voor zover hier van belang, is vermeld:

‘ Belastbaarheid voor de inkomstenbelasting

Omdat het bouwrijp maken van het gehele gebied (…) op naam en voor rekening van dhr [H] zijn uitgevoerd dienen de voordelen verkregen met het handelen cq projectontwikkeling van het industrieterrein [I] IV in de inkomstenbelasting te worden belast.

Ter ondersteuning van het bovenstaande worden van de zijde van de fiscus de volgende stellingen ingenomen:

A) Het feit dat dhr. [H] eigenaar is van garage [E], c.q. autobedrijf [E] B.V., heeft hem in staat gesteld de bestemming op de grond gewijzigd te krijgen, te ontwikkelen en een nieuw bedrijfspand en woning te bouwen.

Een willekeurige derde zou hier niet in zijn geslaagd. Wij stellen daarom dat de winsten dienen te worden aangemerkt als winst uit onderneming van de eenmanszaak garagebedrijf [E].

B) De ontwikkeling van het industrie terrein [I] IV door dhr. [H] gaat normaal vermogensbeheer cq beheer van onroerendgoed te boven.

Er is sprake van bedrijfsmatig handelen op het gebied van de projectontwikkeling van onroerend goed. De winsten dienen te worden aangemerkt als winst uit onderneming van een grondbedrijf van dhr. [H].

C) De ontwikkeling van het industrie terrein [I] IV door dhr. [H] gaat normaal vermogensbeheer cq beheer van onroerendgoed te boven. Indien niet aan te merken als bedrijfsmatig handelen (zie stelling A en B), dan aan te merken als andere inkomsten uit arbeid artikel 22, lid 1. letter b van de wet inkomstenbelasting 1964, c.q. belastbaar inkomen uit werk en woning artikel 3.1 van de wet inkomstenbelasting 2001.

De waarde van het onroerend goed en de behaalde winst worden als volgt vastgesteld:

Aankoop grond incl kosten f 262.416,-

Kosten bouwrijp maken, aanleg weg en nutsvoorzieningen f 1.001.720,-

Kosten exploitatieovereenkomst gemeente f 278.228,-

Totale kosten excl. OB f 1.542.364,-

Totale oppervlakte grond 31.150 m2

Overgedragen aan Gemeente 6.150 m2

Netto oppervlakte grond 25.000 m2

Overdracht grond woning naar privé tegen waarde

in het economische verkeer 4000 m2 x f 175,- excl. OB f 700.000,- excl. OB

Opbrengst verkoop grond [d straat 1] 3000 m2 f 515.000,- excl. OB

Totale opbrengst excl. OB f 1.215.000,- excl. OB

Kostprijs verkochte cq overgedragen grond

7000 m2 x f 61.69 = f 431.830,-

Kosten Nuon aansluiting perceel [d straat 1] f 3.090,-

Kostprijs verkochte cq overgedragen grond f 434.920,- excl. OB

Winst op grond transacties f 780.080,- excl. OB

Kostprijs grond f 1.542.364,-

Verkoop cq overdracht 7000 m2 x 61,69 f 431.830,-

f 1.110.534,-

Kosten inzaai vrije grond f 5.900,-

Te activeren waarde per 31-12-2001 f 1.116.434,-

De bij [E] BV geactiveerde kosten in verband met de aanleg van de ontsluitingsweg en bouwrijp maken van het industrieterrein kunnen niet worden aangemerkt als investering in onroerend goed voor de B.V. omdat deze kosten deel uitmaken van de kostprijs van de grond.

De ontwikkelingskosten van het industrieterrein worden aangemerkt als investeringen in onroerend goed in de persoonlijke onderneming van dhr [H].

Op deze investeringen kan niet worden afgeschreven omdat het kosten betreft die samenhangen met de ontwikkeling van het industrieterrein, c.q. deel uitmaken van de kostprijs van de grond.

Naar aanleiding van de bevindingen tijdens het boekenonderzoek heeft verweerder aan eiser een navorderingsaanslag IB/PVV 1998 opgelegd. Deze moet volgens verweerder als volgt worden berekend:

Eerder vastgesteld belastbaar inkomen f 18.002 -/-

Winstcorrecties f 453.240

Correctie buitengewone lasten f 4.281

Correctie zelfstandigenaftrek f 11.085

Gecorrigeerd belastbaar inkomen f 450.604 (€ 204.475)

Tevens is een navorderingsaanslag IB/PVV 1999 opgelegd. Deze is als volgt berekend:

Eerder vastgesteld belastbaar inkomen f 83.009 -/-

Verkoop grond (winstcorrectie) f. 326.840

Hypotheekrente f 17.624 -/-

Meer pacht f 75.722

Privé gebruik auto f 40.000

Buitengewone lasten f 5.919

Gecorrigeerd belastbaar inkomen f 347.848 (€ 157.847)

Ook over het jaar 2000 is een navorderingsaanslag IB/PVV opgelegd. Deze is berekend als volgt:

Eerder vastgesteld belastbaar inkomen f 87.508 -/-

Bedrijfskosten f. 2.238

Hypotheekrente f 35.249 -/-

Meer pacht f 151.278

Privé gebruik auto f 38.000

Gecorrigeerd belastbaar inkomen f 68.759 (€ 31.201)

Voor het jaar 2001 is een aanslag IB/PVV opgelegd en een verliesbeschikking vastgesteld. Deze zijn berekend als volgt:

Aangegeven inkomen uit werk en woning f 99.202

Bedrijfskosten f. 367

Hypotheekrente f 35.249 -/-

Meer pacht f 151.278

Privé gebruik auto f 41.750

Vastgesteld inkomen uit werk en woning f 257.348 (€ 116.779)

Verrekende verliezen € 77.377

Belastbaar inkomen uit werk en woning € 39.402

In geschil is,

a. voor de jaren 1998 en 1999,

of de winst die eiser heeft behaald met de verkoop van de grond is belast. Meer in het bijzonder is in geschil:

1. of de in 1993 aangekochte grond tot het verplichte ondernemingsvermogen van eisers eenmanszaak behoort; en zo nee,

2. of de werkzaamheden met betrekking tot de grond een zelfstandige onderneming vormen op het gebied van projectontwikkeling van vastgoed;

3. of ter zake van deze werkzaamheden sprake is van andere inkomsten uit arbeid;

4. of de waardesprong van de grond moet worden gezien als inkomsten uit dienstbetrekking van eiser bij [E] BV;

5. of de waardesprong van de grond aangemerkt worden als uitdeling van winst van [E] BV aan haar aandeelhouder.

b. voor de jaren 1999, 2000 en 2001:

de hoogte van de door eiser van [E] BV ontvangen pacht.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vernietigt de navorderingsaanslagen IB/PVV 1998, 1999 en 2000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;

- vermindert de aanslag IB/PVV 2001 tot een aanslag berekend naar een inkomen uit werk en woning van € 48.132 (f 106.070) met een te verrekenen verlies van € 77.377 (f 170.516) en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 966, en wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiser te voldoen;

- gelast dat de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:

- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel

- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.

N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.

Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.