Rechtbank Arnhem, 08-10-2008, BI3993, AWB 08/504

registratienummer: AWB 08/504

inzake

[X], wonende te [Z], eiseres,

tegen

de inspecteur van de Belastingdienst[te P] verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 28 augustus 2006 een naheffingsaanslag (aanslagnummer [2006]) overdrachtsbelasting opgelegd van € 229.500.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2007 de naheffingsaanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 14 januari 2008, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2008 te Arnhem.

Eiseres heeft zich daar laten vertegenwoordigen door mr. [A], tot bijstand vergezeld van [B] en [C]. Namens verweerder is verschenen mr. [D].

Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.

Stichting [E] is ontstaan uit fusies van 4 woningstichtingen. Stichting [F] is daar één van.

Stichting [F] heeft een complex gerealiseerd dat onder meer bestaat uit een multifunctioneel voorzieningencentrum, genaamd voorzieningencentrum [G]. In dit voorzieningencentrum zijn een grote supermarkt, een apotheek, een gezondheidscentrum en diverse winkels gevestigd. Boven het voorzieningencentrum bevinden zich de appartementencomplexen [H] en [I] en in het souterrain een privé- en een openbare parkeergarage. De stichtingskosten van het complex bedragen in totaal 37,6 miljoen euro en zijn door Stichting [F] gefinancierd.

Na de realisatie van het complex zijn 60 huurwoningen en de apotheek verkocht.

Op 17 april 2003 heeft Stichting [E] drie huurovereenkomsten gesloten met [J] Onroerend Goed B.V. (hierna: [J]). Het betreft de verhuur van de supermarkt, expeditiehof, dagwinkels, containerruimte, kantine/sociale ruimte en drie parkeerplaatsen in de parkeergarage. De verhuurde onroerende zaken zijn op 23 juli 2003 in gebruik genomen. Eén winkelruimte is door Stichting [E] verhuurd aan [K] B.V. (hierna: [K]). Deze verhuur is aangevangen na de oplevering, in augustus 2003.

Op 30 december 2003 is de akte van levering gepasseerd waarbij Stichting [E] aan eiseres en aan [M] de aan [J] en [K] verhuurde onroerende zaken heeft geleverd, alsmede het gezondheidscentrum. Met betrekking tot de ter zake van deze levering verschuldigde overdrachtsbelasting heeft eiseres verzocht om kwijtschelding op grond van de zogenoemde projectontwikkelaarsresolutie. Dit verzoek is door verweerder uitsluitend voor wat betreft het gezondheidscentrum gehonoreerd.

Bij brief van 6 september 2006 informeert [C] van [L] Vastgoed, [M] van [E] [Q] over de achtergrond van de brieven van 8 juli 2003 en 30 september 2003. Bij deze laatste brief is de brief van 8 juli 2003 toegestuurd aan [AA] en [M] van [E] [Q], vooruitlopend op de afspraak van 12 oktober 2003.

In de brief van 9 september 2006 geeft [C] onder meer aan dat op woensdag 3 april 2002 is gesproken met [B]. Tijdens dit gesprek is door [B] aangegeven dat het de bedoeling is het winkelvastgoed en het gezondheidscentrum af te stoten. Vast stond echter dat men het winkelvastgoed eerst verhuurd wilde hebben (optimalisatie). Verkoop betrof destijds een mogelijkheid, welke later is geëffectueerd. De uitwerking zou echter later plaatsvinden daar de verhuur nog niet afgerond was. In 2003, nadat het contact met [E] via [B] weer was tot stand gekomen, heeft [L] de opdracht verworven om professionele beleggers te selecteren welke het commerciële vastgoed wensen af te nemen tegen een marktconforme prijs.

3. Geschil

Eiseres stelt zich op het standpunt dat de verkoper niet het oogmerk heeft gehad de onroerende zaak te exploiteren. Er is voortdurend gezocht naar een koper maar verkoop in verhuurde staat levert meer op. Gelet hierop is besloten een huurovereenkomst aan te gaan met [J]. Eiseres wijst ter onderbouwing van haar stelling op de brieven van 8 juli 2003 en 6 september 2006 van [L] Vastgoed aan Stichting [E], het artikel Risicospreiding in Leidsche Rijn, de splitsingsakte en de circulaire van het Ministerie van Volkshuisvesting. Tevens is volgens eiseres sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vernietiging van de naheffingsaanslag.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat uit de gedingstukken blijkt dat het concrete voornemen om tot verkoop over te gaan pas in december 2003 is ontstaan. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit voornemen tot verkoop al in juli 2003 aanwezig was bij Stichting [E]. Ook het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel kan niet slagen. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij hieraan het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd.

4. Beoordeling van het geschil

Tussen partijen staat vast dat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, aanhef en letter a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer niet van toepassing is. In het besluit van 31 december 1986, nummer 286-19, welk besluit is vervangen door het besluit van 13 mei 2002, nr. CPP2002/897M, V-N 2002/25.10 (de projectontwikkelaarsresolutie) is aan de inspecteur de bevoegdheid verleend om in een dergelijk geval de hardheidsclausule toe te passen indien is voldaan aan de in dit besluit gestelde voorwaarden. Is aan deze voorwaarden voldaan dan is de verkrijging alsnog vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Tussen partijen is uitsluitend in geschil of is voldaan aan de onder letter C onderdeel 4 van dit besluit genoemde voorwaarde dat de verkoper niet het oogmerk mag hebben gehad de onroerende zaak te exploiteren. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 23 november 1994, nr. 29.758, BNB 1995/29, overwogen dat daarbij beslissend is het oogmerk op het tijdstip van de feitelijke aanvang van de verhuur. Dit is in casu 23 juli 2003 voor de onroerende zaken die aan [J] zijn verhuurd en augustus 2003 voor de onroerende zaken die aan [K] zijn verhuurd.

De rechtbank overweegt dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting aannemelijk is geworden dat Stichting [E] de onroerende zaken aan [J] en [K] heeft verhuurd in het kader van de voorgenomen verkoop als beleggingsobject. Dit gelet op de verklaringen van [C] en [B] ter zitting - welke de rechtbank geloofwaardig acht - en de brieven van 8 juli 2003 en 6 september 2006. De rechtbank kan verweerder niet volgen in zijn verwijzing naar de presentatie en planopzet Voorzieningencentrum Veldhuizen te Vleuten-De Meern, reeds omdat deze dateert van ver voor de feitelijke aanvang van de verhuur. Ook hetgeen verweerder overigens nog naar voren heeft gebracht is onvoldoende om tot het oordeel te leiden dat verkoper het oogmerk heeft gehad de onroerende zaken te exploiteren.

Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).

6. Beslissing

De griffier, De voorzitter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.