Rechtbank Arnhem, 26-11-2009, ECLI:NL:RBARN:2009:2279 BK7505, AWB 09/39

registratienummer: AWB 09/39

inzake

tegen

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat], te [Q] (hierna: het kantoorpand), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 31 december 2007 op € 6.290.000.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2008 de waarde gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 19 december 2008, ontvangen bij de rechtbank op 24 december 2008, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Op 19 augustus 2009 heeft hij een verweerschrift ingediend, waarbij een taxatierapport is overgelegd.

Eiser heeft op eigen initiatief op dit verweerschrift en op het taxatierapport gereageerd in een nader stuk, dat door hem is aangeduid als conclusie van repliek.

Namens eiser is ter zitting verschenen [B] als gemachtigde (hierna: de gemachtigde), vergezeld door [A], WOZ-taxateur, beiden werkzaam bij [gemachtigde a] te [Q]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde b], bijgestaan door [C], WOZ-taxateur, en [D].

Gemachtigde van eiser heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd, waarna taxateur [A] een nadere mondelinge toelichting heeft gegeven over de taxatietechnische punten. Taxateur [C] heeft namens verweerder een pleitnota voorgedragen en overgelegd betreffende de taxatietechnische punten, waarna gemachtigde van verweerder een pleitnota heeft voorgedragen en overgelegd betreffende de door eiser gevraagde proceskostenveroordeling.

2. Feiten

Eiser is eigenaar van het kantoorpand aan de [a-straat], gelegen op [een industrieterrein] te [Q]. De totale (perceel)oppervlakte bedraagt 3420 m2. Het bouwjaar is ca. 1980.

Het kantoorpand is opgebouwd uit een begane grond met een bruto vloeroppervlak van 739 m2 (verweerder) of 748 m2 (eiser), een eerste verdieping van 741 m2 (verweerder) of 748 m2 (eiser) en een tweede tot en met zesde verdieping van 590 m2 per etage (verweerder) of 583 m2 voor de tweede tot en met vijfde verdieping en 432 m2 voor de zesde verdieping (eiser). Op het dak van het kantoorpand bevindt zich een ommuurde ruimte zonder dak, waarin technische installaties staan. Deze ruimte beslaat 97 m2 (verweerder) of 160 m2 (eiser). Het totale bruto vloeroppervlak is volgens verweerder 4527 m2 en volgens eiser 4411 m2. De taxateur van verweerder heeft de maten na laten meten door een dienst van de gemeente.

Het gehele kantoorpand is verhuurd aan [overheidsorgaan a]. Het huurcontract is afgesloten op 22 oktober 2001, met als ingangsdatum 1 augustus 2001. De looptijd is 15 jaar, eventueel te verlengen met twee periodes van 5 jaar. Het huurcontract is opgesteld door [E].

De per 1 augustus 2001 overeengekomen huurprijs van het kantoorpand bedroeg € 340.335,16 per jaar. Met toepassing van de overeengekomen indexering bedroeg de jaarhuur per 1 augustus 2002 € 346.357; per 1 augustus 2003 € 352.380 en per 1 augustus 2004 € 361.212.

Eiser en [F] hebben op 12 juni 2001, ieder voor de helft, het kantoorpand in eigendom verkregen voor een koopsom van € 3.063.000. Verkoper was de vennootschap [G] B.V., waarin eiser een belang heeft als bestuurder van [H] B.V.. [F] is de vrouw van de broer van [I], bestuurder van de Stichting Administratiekantoor [J], de enige aandeelhouder van [K] B.V.. [K] B.V. en [H] B.V. zijn samen de bestuurders van [G] B.V..

Eiser heeft een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt op 16 december 2008 door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur SVM-Nivo (hierna: taxateur [A]). In dit rapport is de WOZ-waarde van het kantoorpand per peildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 2007 bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) op € 3.694.000. In zijn nader stuk heeft eiser deze waarde bijgesteld naar € 4.221.000 in verband met aanpassing van de berekende kapitalisatiefactor. In het taxatierapport was taxateur [A] abusievelijk uitgegaan van een onjuist percentage voor het rendement op staatsleningen. Dit percentage is aangepast tot 3,59%.

3. Geschil

In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum 1 januari 2005 niet te hoog heeft vastgesteld.

Het geschil spitst zich toe op de vraag of het eigen huurcijfer van het kantoorpand kan worden gebruikt voor de berekening van de WOZ-waarde via de HWK-methode, zoals eiser bepleit, of dat moet worden uitgegaan van hogere huurwaardes die uit de marktgegevens volgen, zoals verweerder bepleit.

Eiser beroept zich ter ondersteuning van de door zijn taxateur getaxeerde waarde op de koopsom van het kantoorpand in 2001. Verweerder betwist dat dit cijfer marktconform is en betoogt dat dit verkoopcijfer dus buiten beschouwing moet blijven.

4. Beoordeling van het geschil

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De in artikel 17, tweede lid, omschreven waarde wordt hierna aangeduid als de WEV.

Waarde verweerder aannemelijk?

Verweerders taxateur is bij de vaststelling van de waarde uitgegaan van de HWK-methode, gecombineerd met de vergelijkingsmethode.

Bij de HWK-methode moet worden uitgegaan van een marktconforme huur. Hierbij geldt naar het oordeel van de rechtbank als uitgangspunt dat een door partijen overeengekomen huurprijs in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt, tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.

Taxateur [C] is er van uitgegaan dat de overeengekomen huurprijs van het kantoorpand niet marktconform is. Hij heeft echter niet de zakelijkheid van de overeengekomen prijs in twijfel getrokken. Hij heeft er ter zitting juist op gewezen dat er hard zal zijn onderhandeld door Domeinen namens de huurder. Desgevraagd heeft hij ter zitting verklaard dat er geen reden is om aan te nemen dat de overeengekomen prijs onzakelijk is. Toch acht hij de huurprijs niet marktconform, omdat volgens hem uit de huurcijfers van vergelijkingspanden volgt dat de overeengekomen huurprijs veel lager ligt dan die marktcijfers. Hij heeft hierbij benadrukt dat het uiteindelijk gaat om de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van het pand, dus de verkoopwaarde, en niet om de huurwaarde. Hij heeft gemotiveerd betoogd dat de waarde van het pand te laag zou uitkomen als zou worden gerekend met het eigen huurcijfer van het kantoorpand. Het eigen verkoopcijfer van het kantoorpand acht hij evenmin bruikbaar, omdat dit vanwege gelieerdheid van de contracterende partijen niet marktconform is.

Eisers gemachtigde heeft, ondersteund door gegevens van taxateur [A], in het nader stuk en ter zitting gemotiveerd en onderbouwd betoogd dat de door verweerders taxateur gebruikte marktcijfers voor de huur te hoog liggen voor het onderhavige kantoorpand en dat er diverse andere marktcijfers zijn waaruit blijkt dat de overeengekomen huurprijs wel degelijk marktconform is. Ook is betoogd dat het eigen verkoopcijfer wel degelijk marktconform was. Desgevraagd kon gemachtigde van eiser geen gegevens verschaffen over de wijze waarop die verkoopprijs toen bepaald is.

Er is alleen gesteld dat de accountant van eiser erop heeft toegezien dat de prijs zakelijk zou zijn in verband met de risico’s voor negatieve fiscale gevolgen bij een door de fiscus onzakelijk geachte prijs.

De beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, hangt niet alleen af van de overtuigingskracht van het taxatierapport van verweerder, maar ook van de overtuigingskracht van hetgeen eiser daar tegenin heeft gebracht. Nu eiser een goed onderbouwd rapport heeft overgelegd en daarmee gerede twijfel heeft gewekt over de juistheid van de taxatie van verweerder, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Daarbij is het volgende van belang.

Tussen partijen is ter zitting komen vast te staan dat het eigen huurcijfer van het kantoorpand niet onzakelijk is. Daarmee is dat huurcijfer in beginsel marktconform en dus bruikbaar voor het bepalen van de WOZ-waarde via de HWK-methode. Daaraan doet niet af dat eiser mogelijk een lagere huurprijs heeft gerealiseerd dan wanneer het pand in delen zou zijn verhuurd aan verschillende huurders voor een kortere periode. Er kan vanuit worden gegaan dat eiser als verhuurder heeft getracht om een zo hoog mogelijk rendement te halen op zijn investering en dat hij een hogere huurprijs zou hebben gerealiseerd als dat mogelijk zou zijn geweest. Het is daarom niet uitgesloten dat de relatief lage huurprijs samenhangt met de bijzondere eigenschappen van het onderhavige kantoorpand, zodat een vergelijking met andere panden minder goed opgaat. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder het eigen huurcijfer van het kantoorpand ten onrechte terzijde heeft gesteld.

Uit de door verweerders taxateur vermelde marktcijfers van andere kantoorpanden lijkt te volgen dat hogere huren voor dit soort panden in de markt mogelijk zijn. Toch blijft onduidelijk of en in hoeverre deze panden vergelijkbaar zijn met het kantoorpand van eiser. Eiser heeft betwist dat deze panden vergelijkbaar zijn. Hij heeft bovendien gewezen op cijfers van diverse andere panden, die volgens hem wel goed vergelijkbaar zijn. Die huurprijzen lijken erop te duiden dat de huurprijs van het kantoorpand van eiser wel marktconform is. Nu verweerder niet gemotiveerd heeft weersproken dat de door eiser genoemde vergelijkingspanden vergelijkbaar zijn, gaat de rechtbank er vanuit dat deze panden wel vergelijkbaar zijn. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het bouwjaar verschilt teveel en er zijn onvoldoende gegevens over de vergelijkingsobjecten verstrekt om te kunnen beoordelen wat de verschillen zijn. Bovendien vergelijkt de taxateur van verweerder de huren van veel kleinere oppervlaktes met de huur van het grote oppervlak van eisers pand, waardoor ook een vertekening op kan treden. Niet blijkt dat met de verschillen in voldoende mate is rekening gehouden.

Wat betreft de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor valt op dat verweerders taxateur nergens de beschikking heeft over marktgegevens waarin zowel de huurprijs als de koopprijs bekend is. Zijn berekening van de kapitalisatiefactor en van de huur voor het kantoorpand van eiser is daardoor voor een belangrijk deel gebaseerd op aannames en schattingen. De bepaling van de kapitalisatiefactor door de taxateur van verweerder overtuigt de rechtbank daarom niet.

De rechtbank merkt nog op dat zij in dit geval niet van belang acht dat de taxateur van verweerder het kantoorpand niet inpandig heeft opgenomen. De grootte van de verdiepingen heeft hij laten nameten en voor het overige bestond geen verschil van mening over punten die de binnenkant van het kantoorpand betreffen.

Uit het bovenstaande vloeit voort dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

Waarde eiser aannemelijk?

Vervolgens moet worden beoordeeld of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde juist is. Bij deze beoordeling is weer van belang hoe overtuigend de taxatie van eiser is en hoe overtuigend is wat verweerder daar tegenin heeft gebracht. Alles afwegend is de rechtbank van oordeel dat ook eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van de door hem bepleite waarde van € 4.221.000 de juiste waarde is. Daarbij is het volgende van belang.

Het eigen verkoopcijfer van het pand moet naar het oordeel van de rechtbank buiten beschouwing blijven bij de beoordeling. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat eiser als koper gelieerd is met de verkoper en dat de mede-koper, [F], een familieband heeft met een gelieerde partij. Hieraan kan het vermoeden worden ontleend dat de koopsom niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. Nu niets is gesteld of gebleken over de wijze van totstandkoming van de koopsom, moet ermee rekening worden gehouden dat deze niet marktconform is.

Uitgaande van het eigen huurcijfer van het kantoorpand, heeft taxateur [A] becijferd dat moet worden gerekend met een kapitalisatiefactor van 11,54. Dit overtuigt de rechtbank niet.

Ten eerste is deze factor alleen berekend op grond van niet onderbouwde aannames. Met name is de factor niet onderbouwd met vergelijkingsobjecten waarvan zowel een koopprijs als een huurprijs bekend is. Ten tweede is voor de bepaling van de investering gerekend met het aankoopcijfer van het pand, dat naar het oordeel van de rechtbank niet marktconform is. Ten derde zijn relatief hoge percentages voor risico-opslag en voor het leegstandsrisico gehanteerd. Gezien de lange looptijd van de huurovereenkomst moet worden aangenomen dat het leegstandsrisico van dit pand verwaarloosbaar laag is, zodat het gehanteerde percentage van 3,3% te hoog is. Een percentage van 0 zou beter passen. Ook het algemene risico is lager dan berekend, nu moet worden aangenomen dat [overheidsorgaan a] een zeer goede huurder is. Dit percentage dient, gezien de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedte, op 2,5% gesteld te worden in plaats van op 3,5%. De rechtbank is daarom van oordeel dat de kapitalisatiefactor door eisers taxateur te laag is becijferd.

Indien de berekening van de kapitalisatiefactor van eisers taxateur, zoals gevoegd bij het nader stuk, zodanig wordt aangepast dat het leegstandsrisico wordt gesteld op 0% en het opslagrisico op 2,5%, dan komt de kapitalisatiefactor voor de peildatum 1 januari 2005 (met een basisrendement van 3,59%) uit op 12,9 (na toepassing van een correctie kosten koper van 7,5%). De rechtbank ziet in de stellingen van partijen onvoldoende aanleiding om met een ander percentage voor onderhoud te rekenen dan eisers taxateur heeft gedaan.

Nu gezien bovenstaande overwegingen dient te worden uitgegaan van het eigen huurcijfer per 1 januari 2005 ad € 365.884, vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 12,9, komt de berekening van de WOZ waarde via de HWK-methode uit op een bedrag van € 4.719.904.

Uit het bovenstaande volgt dat eiser de door hem bepleite waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt.

Vaststelling waarde in goede justitie

Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van het kantoorpand in goede justitie moeten vaststellen met inachtneming van alle gebleken feiten en omstandigheden.

Alles afwegend stelt de rechtbank de waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 vast op € 4.719.900.

De rechtbank zal de vastgestelde waarde dienovereenkomstig verminderen, hetgeen meebrengt dat het beroep gegrond is.

5. Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

Niet in geschil is dat sprake is van door een derde beroepsmatig verleende bijstand, waarvoor aan eiser een vergoeding toekomt volgens het puntenstelsel van het proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit).

Eiser heeft daarnaast verzocht om een vergoeding van de kosten van het opgemaakte deskundigenrapport door taxateur [A]. Uit de opsomming in de pleitnota (die ook geldt voor de zaak met waardepeildatum 1 januari 2003) leidt de rechtbank af dat eiser voor de twee zaken samen vergoeding vraagt van een bedrag van € 1449,96, opgebouwd als 15 uur maal € 81,23 x 1,19 voor de BTW. Nota’s van de gemachtigde aan eiser zijn bijgevoegd. Voor de peildatum 1 januari 2003 is aan eiser voor de kosten van de taxateur een bedrag van € 765 (9 uur maal € 85) exclusief BTW in rekening gebracht en voor de kosten van rechtsbijstand een bedrag van € 340 (4 uur maal € 85) exclusief BTW, totaal € 1314,95 inclusief BTW. Voor de peildatum 1 januari 2005 is aan eiser voor de kosten van de taxateur een bedrag van € 425 (5 uur maal € 85) exclusief BTW in rekening gebracht en voor de kosten van rechtsbijstand een bedrag van € 340 (4 uur maal € 85) exclusief BTW. Totaal inclusief BTW komt die nota uit op € 910,35. Voor het nader stuk en het verschijnen ter zitting in beide zaken is voorts nog een bedrag van € 1618,40 inclusief BTW in rekening gebracht voor rechtsbijstand en taxatiekosten, alsmede een bedrag voor kosten van uittreksels en het voorgeschoten bedrag van het griffierecht.

Verweerder heeft zich ertegen verzet dat een vergoeding voor taxatiekosten wordt toegekend, aangezien taxateur [A] tevens is opgetreden als gemachtigde. Daarmee valt hij volgens verweerder niet onder het begrip deskundige zoals omschreven in artikel 1, onder b, van het Besluit.

In dit geval zijn de gemachtigde en de taxateur verbonden aan dezelfde onderneming, [gemachtigde a]. Bovendien is het beroepschrift ondertekend door de heer [A], die ook als taxateur is opgetreden. Weliswaar heeft [B] aangevoerd dat de machtiging onjuist was opgemaakt en dat hij als gemachtigde moet worden aangemerkt en niet de heer [A], maar dat doet er niet aan af dat de heer [A] het beroepschrift heeft ondertekend. Op deze manier zijn de twee rollen, die van gemachtigde en van taxateur, met elkaar vermengd geraakt. Dit staat eraan in de weg dat naast de kosten voor rechtsbijstand een aparte vergoeding kan worden toegekend voor de taxatiekosten. Het verzoek om toewijzing van de gevraagde taxatiekosten wordt dan ook afgewezen. In zoverre is het gelijk aan verweerder.

De rechtbank is van oordeel dat er in de omstandigheden van dit geval wel aanleiding is om de berekeningsfactor voor de kosten van beroepsmatige bijstand te stellen op 1,5 in plaats van op 1, zoals gebruikelijk is in dit soort zaken. Gemachtigde van eiser heeft immers een taxatierapport opgesteld en dit heeft extra kosten met zich meegebracht, terwijl het redelijk was om deze kosten te maken. Hierdoor is het gewicht van de zaak zwaarder geworden. Voorts zal een halve punt worden toegekend aan het namens eiser ingediende nader stuk, nu het taxatierapport van verweerder, dat pas bij verweerschrift aan eiser bekend is geworden, dit stuk noodzakelijk maakte.

Met inachtneming van het bovenstaande worden de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende bijstand op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend op € 1207,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het nader stuk, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1,5).

Nu de onderhavige zaak samenhangt met de tegelijkertijd behandelde zaak over het kantoorpand in het tijdvak 2005 en 2006, peildatum 1 januari 2003, met registratienummer 08/5897, geldt het aldus berekende bedrag voor beide zaken samen. Toewijsbaar in de onderhavige zaak is derhalve de helft van het berekende bedrag, ofwel € 603,75.

De door eiser gevraagde proceskosten voor uittreksels zijn eveneens toewijsbaar. De opsomming in de pleitnota van eisers gemachtigde is in zoverre niet weersproken, zodat de rechtbank een bedrag van (1 x € 7,50 + 2 x € 2,95 =) € 13,40 zal toewijzen. Ook hier geldt dat per zaak de helft van het bedrag, € 6,70, toewijsbaar is.

6. Beslissing

De griffier, De voorzitter,

Uitgesproken in het openbaar op:

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.