Rechtbank Arnhem, 29-03-2011, BP9471, AWB 10/1627

registratienummer: AWB 10/1627

inzake

[X], wonende te [Z], eiser,

tegen

de heffingsambtenaar van de gemeente Duiven, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 3.248.000.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 maart 2010 de waarde gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 29 april 2010, ontvangen door de rechtbank op 3 mei 2010, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2011 te Arnhem.

Namens eiser zijn ter zitting verschenen drs. [gemachtigde], werkzaam bij [A] te [R], en [B] RMT, werkzaam als zelfstandig NVM-makelaar en gediplomeerd WOZ-taxateur te [R]. Namens verweerder zijn verschenen mw. [gemachtigde], werkzaam als WOZ-ambtenaar bij de gemeente Duiven, en [C], werkzaam als gediplomeerd WOZ-taxateur bij [D] B.V. te [S].

Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.

Eiser is eigenaar en gebruiker van het pand gelegen op het industrieterrein [E] te [Q]. Het betreft een vrijstaand bedrijfsobject met bouwjaar 2000. Het pand bestaat uit kantoorruimtes, een showroom, een werkplaats en magazijnen. Op het perceel zijn parkeerplaatsen voor acht personenauto’s en/of vrachtwagens en een laad- en loskuil (dock-shelter) aanwezig. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 5.943 m2.

Het pand werd van 15 december 2000 tot 15 december 2010 verhuurd aan [F] B.V., een groothandel in lampen en decoratieve producten, die in het pand haar onderneming dreef.

Eiser heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt op 15 juli 2008 door [G], werkzaam als gediplomeerd WOZ-taxateur bij [H] B.V. te [R]. In dit rapport is de waarde van het pand per waardepeildatum 7 juli 2008 met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: de HWK-methode) bepaald op € 3.023.000.

Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt op 1 september 2010 door WOZ-taxateur [C]. De taxatie van de waarde komt in dit rapport per waardepeildatum 1 januari 2009, eveneens met toepassing van de HWK-methode, uit op € 3.310.000. Naast gegevens van het pand bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingspanden, waaronder foto’s.

3. Geschil

In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2009.

Eiser bepleit primair een waarde van € 2.368.000. Daartoe baseert eiser zich op een bij zijn pleitnota gevoegde beoordeling van taxateur [B] van het door verweerder overgelegde taxatierapport. Subsidiair bepleit eiser een waarde van € 3.023.000 en verwijst ter onderbouwing hiervan naar het door hem overgelegde taxatierapport. Meer subsidiair stelt eiser dat verweerder niet heeft voldaan aan de motiveringsplicht van artikel 7:12 van de Awb.

Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2009 te hoog heeft vastgesteld, dat sprake is van een onevenredige waardestijging ten opzichte van de waarden per de vorige peildata en dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het door eiser overgelegde taxatierapport. Ter zitting heeft eiser de onafhankelijkheid en de deskundigheid van taxateur [C] ter discussie gesteld.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van € 3.310.000 verwezen naar het taxatierapport zoals opgemaakt door [C]. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het door eiser overgelegde taxatierapport niet als basis kan dienen voor de waardebepaling, aangezien het rapport niet voldoet aan de eisen die in de Wet WOZ en in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken van de Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) worden genoemd. Hiertoe wijst verweerder onder meer op het feit dat in het rapport van eiser gegevens van vergelijkingspanden ontbreken. Voorts is verweerder van mening dat hij de motiveringsplicht van artikel 7:12 van de Awb niet heeft geschonden.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

Wettelijk kader

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, of wel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De in artikel 17, tweede lid, omschreven waarde wordt hierna aangeduid als de WEV.

Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de WEV, bedoeld in de hiervoor genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen (door de heffingsambtenaar) bepaald aan de hand van onder meer de HWK-methode.

Waardevaststelling pand

De bewijslast inzake de juistheid van de aan het pand toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft daartoe het hiervoor onder de feiten vermelde taxatierapport overgelegd.

Alvorens aan de inhoudelijke beoordeling van dit rapport toe te komen, merkt de rechtbank op dat het enkele feit dat de taxatie is uitgevoerd door een taxateur die een relatie met de gemeente heeft, niet maakt dat aan de juistheid van de taxatie moet worden getwijfeld, behoudens bijzondere omstandigheden, die niet zijn gesteld of gebleken (vergelijk Hof Leeuwarden, 6 april 2007, nr. 06/52, Belastingblad 2007/1157). Gezien de door taxateur [C] ter zitting gegeven toelichting omtrent zijn werkwijze, ziet de rechtbank evenmin aanleiding aan zijn deskundigheid te twijfelen.

De rechtbank neemt voor wat betreft het door verweerder overgelegde taxatierapport voorts het volgende in aanmerking. Het taxatierapport voldoet naar het oordeel van de rechtbank aan de eisen die in de Wet WOZ en in de Uitvoeringsregeling worden gesteld. De taxateur is bij de vaststelling van de waarde van het pand terecht uitgegaan van de HWK-methode, welke methode op grond van de Uitvoeringsregeling is toegestaan voor de waardering van niet-woningen. Het feit dat de taxateur bij de toepassing van die methode geen rekening heeft gehouden met de oorspronkelijke en nadien geïndexeerde huurprijs van het pand noch met de huidige leegstand van het pand, zoals door eiser ter zitting is aangevoerd, doet naar het oordeel van de rechtbank niet af aan de juistheid van het rapport. Ingevolge het bepaalde in het eerste en tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de WEV van die zaak per de waardepeildatum. Daarbij geldt als uitgangspunt de veronderstelling dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie). Met die wettelijke uitgangspunten is onverenigbaar het standpunt van eiser dat in het taxatierapport ten onrechte geen rekening is gehouden met de staat van verhuur waarin het pand heeft verkeerd, meer specifiek de huurprijzen die zijn gehanteerd. Het standpunt van eiser dat in het taxatierapport ten onrechte geen rekening is gehouden met de huidige staat van het pand, te weten leegstand, treft hetzelfde lot. Beide omstandigheden worden met het bestaan van de hiervoor vermelde ficties geacht te zijn verdisconteerd in de berekeningsmethoden ter bepaling van de waarde van onroerende zaken zoals opgenomen in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling, waaronder de HWK-methode.

Voor zover eiser bedoelt dat bij de berekening van de WEV van een te hoge huurwaarde is uitgegaan omdat de feitelijke huurprijs (oorspronkelijke huurprijs plus indexatie) veel lager is, treft deze grond geen doel. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de huurprijs, gelet op de gerealiseerde huurprijzen in het taxatierapport van verweerder niet meer marktconform is en dat er een hogere huurwaarde in aanmerking moet worden genomen.

Inzake het door eiser overgelegde taxatierapport merkt de rechtbank het volgende op. Weliswaar ontbreken in dit rapport marktgegevens van vergelijkbare panden, de zogenoemde referentiehuurwaarden, ter nadere onderbouwing van de HWK-methode. In tegenstelling tot wat verweerder betoogt, bestaat evenwel geen verplichting tot opname van zodanige waarden in een taxatierapport; de afwezigheid van referentiehuurwaarden leidt niet tot de diskwalificatie van het rapport. Omgekeerd behoeft de aanwezigheid van die waarden in een taxatierapport niet per definitie een meerwaarde te betekenen ten opzichte van een taxatierapport waarin zij ontbreken. Met andere woorden: Het wel of niet vermelden van referentiehuurwaarden zal geen gewicht opleveren bij de keuze voor het ene of het andere rapport (zie Hoge Raad, 14 maart 2008, nr. 41.490, BNB 2008/129).

In het licht van het hiervoor vermelde arrest en gezien de juiste wijze van toepassing van de HWK-methode in het taxatierapport van eiser meent de rechtbank dat ook dit rapport in beginsel voldoet aan de vereisten zoals neergelegd in de Wet WOZ en in de Uitvoeringsregeling. Verweerder had, hetgeen eiser terecht betoogt, dit rapport dan ook moeten meenemen in de in het kader van de bezwaarprocedure uitgevoerde herbeoordeling van de waarde van het pand. Nu het taxatierapport van eiser evenwel uitgaat van een onjuiste waardepeildatum, namelijk 7 juli 2008, hecht de rechtbank aan dit rapport minder waarde.

De rechtbank overweegt voorts dat de door taxateur [B] ter zitting overgelegde (her)berekening van de waarde van het pand alsmede de destijds met [F] B.V. gesloten huurovereenkomst, bovenstaand oordeel niet anders maken. De rechtbank laat deze berekening buiten beschouwing reeds omdat van een huurwaarde wordt uitgegaan, die niet marktconform is.

Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat aan het door verweerder ingebrachte rapport meer waarde moet worden toegekend, omdat dit rapport uitgaat van een juiste waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder verder in het taxatierapport en met de toelichting ter zitting de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voldoende onderbouwd. Hetgeen eiser hier voorts over heeft opgemerkt, kan daaraan niet afdoen. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank verweerder erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. De primaire en subsidiaire beroepsgronden falen daarom.

Anders dan eiser veronderstelt, zijn voor de waardevaststelling van het pand per de waardepeildatum 1 januari 2009 verder niet van belang de waarden die aan het pand zijn toegekend per de vorige waardepeildata. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak ieder tijdvak opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de betreffende waardepeildatum voordoen. Hierbij dient te worden voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan deze onroerende zaak is toegekend.

De meer subsidiaire beroepsgrond kan eiser evenmin baten. Anders dan eiser betoogt, is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de uitspraak op bezwaar voldoende is ingegaan op de bezwaren van eiser. Van een schending van de motiveringsplicht als bedoeld in artikel 7:12 van de Awb is derhalve geen sprake.

Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het pand alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en het beroep ongegrond dient te worden verklaard.

5. Proceskosten

Gelet op het feit dat het door eiser overgelegde taxatierapport een juiste grondslag heeft, vindt de rechtbank toch aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor van 1).

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, voorzitter, mr. A.M.F. Geerling en mr. I. Linssen, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem griffier.

De griffier, `De voorzitter,

Uitgesproken in het openbaar op: 29 maart 2011

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.