Rechtbank Arnhem, 09-06-2011, ECLI:NL:RBARN:2011:462 BQ7568, AWB 10/528

registratienummer: AWB 10/528

inzake

[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,

tegen

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: het bedrijfspand), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het kalenderjaar 2009 op € 1.516.000.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2010 de waarde verminderd tot € 1.217.000.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 4 februari 2010, ontvangen door de rechtbank op 5 februari 2010, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 december 2010 te Arnhem. Eiseres is daar vertegenwoordigd door [gemachtigde], gemachtigde, bijgestaan door [A], WOZ-taxateur. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B], WOZ-taxateur.

Het onderzoek is ter zitting geschorst en partijen zijn door de rechtbank in de gelegenheid gesteld nadere stukken in te dienen.

Bij brief van 22 december 2010 heeft verweerder nadere stukken ingediend.

Eiseres heeft bij brief van 4 januari 2011 gereageerd.

Verweerder heeft daarop bij brief van 2 februari 2011 gereageerd.

Partijen hebben de rechtbank desgevraagd toestemming gegeven zonder nadere zitting uitspraak te doen.

Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het bedrijfspand waarin door eiseres een sportcentrum wordt geëxploiteerd. Het bedrijfspand staat op een perceel van ongeveer 2.830 m².

3. Geschil

3.1 In geschil is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum, meer in het bijzonder de waarde van de grond. Eiseres bepleit een waarde van € 981.000. Daartoe heeft zij gewezen op een taxatierapport van WOZ-taxateur [A] van 10 april 2009, die het object op de waardepeildatum heeft getaxeerd op voornoemd bedrag. In haar nadere standpunt heeft eiseres gesteld dat zij kan instemmen met een waarde, rekening houdend met een gemiddelde grondprijs van € 113 per m², van € 1.018.000. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 februari 2010 door [B], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object getaxeerd op € 1.217.000. De gemiddelde grondwaarde bedraagt op grond van het rapport € 186,60 per m².

3.2 Voorts is in geschil de hoogte van de proceskostenvergoeding.

3.3 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde bedrijfspand

4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, dat is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Volgens het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, in afwijking van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde ingevolge het tweede lid. Het derde lid bepaalt verder dat bij de berekening van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Deze waarde wordt aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde. De wijze waarop de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden vastgesteld is opgenomen in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

4.3 Geen van de partijen heeft de waarde in het economische verkeer van het object vastgesteld. Kennelijk ligt hieraan de veronderstelling ten grondslag dat de door hen gehanteerde methode van gecorrigeerde vervangingswaarde leidt tot een waarde die gelijk is aan of hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Gelet op het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, zal de rechtbank partijen daarin volgen.

4.4 De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde ligt bij verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe wordt als volgt overwogen.

4.5 Eiseres heeft aangevoerd dat, gelet op de in de Taxatiewijzer Sport gegeven richtlijn ter zake, de grondwaarde in dit geval dient te worden bepaald op 50% van de door de gemeente gehanteerde prijs voor grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden. De door verweerder gehanteerde prijs van (bijna) € 190 per m² kan hiermee volgens eiseres niet in overeenstemming zijn, omdat dat zou impliceren dat de grondprijs normaliter het dubbele zou bedragen, namelijk € 380.

4.6 Verweerder heeft een kopie van het ter zake geldende bestemmingsplan overgelegd waaruit naar het oordeel van de rechtbank duidelijk blijkt dat de bestemming van de grond waarop het onderhavige bedrijfspand is gevestigd “Maatschappelijke doeleinden/Kantoren” is. Voor zover eiseres heeft gesteld dat de bestemming uitsluitend "Maatschappelijke doeleinden" is en de grond daarom minder waard is, wordt die stelling daarom verworpen.

4.7 Voorts heeft verweerder de relevante passages uit de gemeentelijke Nota Grondprijzen 2008 overgelegd. Daarin is onder meer vermeld dat voor sociale, culturele, maatschappelijke en gezondheidsvoorzieningen de te hanteren grondprijs voor gesubsidieerde voorzieningen € 168 per m² bedraagt en dat voor de (bijkomende) commerciële voorzieningen een differentiatie plaatsheeft naar functie en locatie die is gerelateerd aan de prijs per m² voor kantoren met een maximum van € 395 per m². Uit de nota blijkt voorts dat voor de commerciële voorziening “kantoren” voor het onderhavige gebied een prijs wordt gehanteerd van tussen € 250 en € 395 per m². Tot slot heeft verweerder gewezen op de door eiseres zelf betaalde bedragen voor de grond in 2002 en 2005. In 2002 heeft eiseres voor in totaal 2.690 m² gemiddeld € 208,74 per m² betaald en in 2005 heeft eiseres nog 140 m² aangekocht voor gemiddeld € 103,57 per m². Geïndexeerd naar de peildatum komt dit neer op gemiddeld € 225,57 per m².

4.8 In de door verweerder gehanteerde taxatie komt de grondprijs neer op € 186,60 per m². De rechtbank acht door verweerder aannemelijk gemaakt dat met die prijs voldoende rekening is gehouden met het bijzondere karakter van de bestemming en het bedrijfspand. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de door eiseres aangehaalde richtlijn uit de Taxatiewijzer Sport een richtlijn betreft voor allerlei soorten sportobjecten en dat objecten waar sportactiviteiten worden uitgeoefend zoals commerciële sportscholen, privézwembaden of tennisbanen kunnen afwijken van de in deze taxatiewijzer opgenomen kengetallen, zoals in hoofdstuk 1 van de taxatiewijzer staat vermeld. Het onderhavige bedrijfspand heeft een commerciële functie en op de grond rust een dubbele bestemming. Dit zijn twee factoren die voldoende aanleiding geven om de kengetallen van de taxatiewijzer niet zonder meer op de grond toe te passen. Gelet hierop, en gelet op de in de Nota Grondprijzen 2008 gehanteerde prijzen die voor de onderhavige grond maximaal € 395 per m² zou kunnen bedragen, en gelet op de door eiseres zelf in het verleden betaalde prijzen voor de grond, ziet de rechtbank in dit geval geen rechtvaardiging voor de stelling van eiseres dat op de door verweerder gehanteerde prijs van gemiddeld € 186,60 nog een korting van 50% zou moeten worden toegepast. Het beroep is in zoverre ongegrond.

Proceskosten bezwaarfase

4.9 Eiseres heeft voorts aangevoerd dat verweerder ten onrechte voor de proceskostenvergoeding geen procespunt heeft toegekend voor de hoorzitting in de bezwaarfase en daarnaast ten onrechte de kosten voor het taxatierapport heeft vastgesteld naar de waarde van één punt in plaats van naar het tarief van een deskundige.

4.10 Verweerder heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat de kosten voor het verschijnen op de hoorzitting niet nodig zijn geweest, omdat reeds op grond van het bezwaarschrift en het taxatierapport van eiseres de waarde naar beneden is bijgesteld, zoals ook al bleek uit de conceptuitspraak op bezwaar die voorafgaand aan de hoorzitting is toegezonden aan de gemachtigde van eiseres. De hoorzitting heeft geen nieuwe inzichten opgeleverd die hebben geleid tot het verder naar beneden brengen van de waarde, aldus verweerder, en de kosten van de gemachtige zijn dus niet redelijk. Het toch toekennen van een punt voor de hoorzitting leidt dan in de ogen van verweerder tot nodeloos maken van kosten, omdat verweerder niet bevoegd is de hoorzitting over te slaan indien daarom is verzocht. Verder heeft verweerder gesteld dat, omdat de gemachtigde van eiseres en de WOZ-taxateur werkzaam zijn voor hetzelfde kantoor, dat bovendien op no cure no pay-basis werkt en financieel voordeel heeft bij het verkrijgen van een proceskostenvergoeding, de werkzaamheden van de taxateur in feite als werkzaamheden van de gemachtigde moeten worden aangemerkt. In dit verband heeft verweerder verwezen naar een door hem overgelegd arrest van de Hoge Raad van 24 april 2009 (nr. 07/13079, n.g.).

4.11 Anders dan verweerder is de rechtbank van oordeel dat artikel 7:15 van de Awb in samenhang gelezen met artikel 2 van het Besluit proceskosten bestuursrecht geen grond biedt om bij een gegrond bezwaar af te zien van vergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting indien op die hoorzitting geen nieuwe feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die tot een verdere waardeverlaging hebben geleid. Dat maakt de aanwezigheid op een hoorzitting namelijk nog niet onredelijk of onnodig. Gelet op de reden van gegrondverklaring van het bezwaar, bestaat ook overigens geen reden tot matiging van de proceskostenvergoeding. Voorts heeft eiseres in het onderhavige geval een taxatierapport door een WOZ-taxateur doen opstellen. Verweerder heeft de deskundigheid van de door eiseres ingeschakelde taxateur niet betwist en het rapport heeft mede bijgedragen aan de gegrondverklaring van het bezwaar. Taxatiewerkzaamheden moeten worden beschouwd als werkzaamheden van “bijzondere aard”, zodat een maximumuurtarief van € 81,23 exclusief omzetbelasting per uur geldt. Voor het opstellen van het taxatierapport is blijkens een overgelegde factuur 10 uur ad € 80 exclusief omzetbelasting in rekening gebracht. Reeds omdat de WOZ-taxateur een andere persoon is dan de gemachtigde die de stukken heeft opgesteld, is het door verweerder overgelegde arrest niet van toepassing. Ook overigens kan in de omstandigheid dat de gemachtigde en de WOZ-taxateur voor hetzelfde kantoor werkzaam zijn en dat dat kantoor werkt op no cure no pay-basis geen aanknopingspunt worden gevonden om – zoals verweerder kennelijk voorstaat – de werkzaamheden van de WOZ-taxateur en de gemachtigde toe te schrijven aan de gemachtigde om vervolgens alle werkzaamheden onder het forfaitaire puntentarief te brengen. Het beroep is op dit punt gegrond. De rechtbank zal op dit punt zelf in de zaak voorzien zoals hieronder onder 5. wordt overwogen.

4.12 Voor zover eiseres de rechtbank heeft verzocht om verweerder opdracht te geven om de in eerdere jaren opgelegde aanslagen ambtshalve te verminderen, kan dat verzoek in de onderhavige procedure niet aan de orde komen en evenmin leiden tot gegrondverklaring van het beroep.

4.13 De conclusie moet zijn dat het beroep gegrond is voor wat betreft de proceskostenvergoeding in bezwaar. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en in zoverre zelf in de zaak voorzien en de uitspraak op bezwaar voor het overige in stand laten.

5. Proceskosten

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. F.M. Smit en mr. A.P. Vaatstra, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P.J.G. Tiemessen, griffier.

De griffier, De voorzitter,

Uitgesproken in het openbaar op: 9 juni 2011

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.