Rechtbank Arnhem, 24-01-2012, BX4365, AWB 10/2772, 10/2773,10/2774, 10/2775, 10/2776, 10/2777, 10/2778, 10/2779, 10/2780, 10/2781 enz
Rechtbank Arnhem, 24-01-2012, BX4365, AWB 10/2772, 10/2773,10/2774, 10/2775, 10/2776, 10/2777, 10/2778, 10/2779, 10/2780, 10/2781 enz
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Arnhem
- Datum uitspraak
- 24 januari 2012
- Datum publicatie
- 13 augustus 2012
- ECLI
- ECLI:NL:RBARN:2012:BX4365
- Zaaknummer
- AWB 10/2772, 10/2773,10/2774, 10/2775, 10/2776, 10/2777, 10/2778, 10/2779, 10/2780, 10/2781 enz
Inhoudsindicatie
Een woningcorporatie komt in beroep tegen de WOZ-waardes van een aantal bij haar in eigendom zijnde woningen. De rechtbank overweegt dat de verkoopprijzen die eiseres voor door haar verkochte woningen rondom de waardepeildatum heeft ontvangen niet tot uitgangspunt kunnen dienen omdat de verkoopprijzen zijn vastgesteld naar het prijspeil van 4 jaar eerder. Ook verweerder heeft de waarde van de woningen niet aannemelijk gemaakt zodat de rechtbank de waarde van de woningen in goede justitie vaststelt. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummers: AWB 10/2772, 10/2773,10/2774, 10/2775, 10/2776, 10/2777, 10/2778, 10/2779, 10/2780, 10/2781, 11/4736, 11/4737, 11/4738, 11/4739, 11/4740, 11/4741, 11/4742, 11/4743 en 11/4745
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 24 januari 2012
inzake
Stichting [X], gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waardes van de volgende onroerende zaken (hierna ook: de woningen of de woningen 2008), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het kalenderjaar 2008:
- [A-straat 1] te [Q] op € 188.000;
- [A-straat 2] te [Q] op € 219.000;
- [A-straat 3] te [Q] op € 195.000;
- [A-straat 4] te [Q] op € 207.000;
- [A-straat 5] te [Q] op € 198.000;
- [A-straat 6] te [Q] op € 213.000;
- [A-straat 7] te [Q] op € 213.000;
- [A-straat 8] te [R] op € 187.000;
- [A-straat 9] te [R] op € 208.000;
- [A-straat 10] te [Q] op € 239.000;
- [A-straat 11] te [Q] op € 213.000;
- [A-straat 12] te [Q] op € 234.000;
- [A-straat 13] te [Q] op € 209.000;
- [A-straat 14] te [Q] op € 202.000;
- [A-straat 15] te [Q] op € 190.000;
- [A-straat 16] te [Q] op € 214.000;
- [A-straat 17] te [Q] op € 193.000;
- [A-straat 18] te [Q] op € 222.000;
- [A-straat 19] te [Q] op € 188.000;
- [A-straat 20] te [Q] op € 268.000;
- [A-straat 21] te [Q] op € 254.000;
- [A-straat 22] te [Q] op € 264.000;
- [A-straat 23] te [Q] op € 241.000;
- [A-straat 24] te [Q] op € 241.000;
- [A-straat 25] te [Q] op € 251.000;
- [A-straat 26] te [Q] op € 251.000;
- [A-straat 27] te [Q] op € 263.000;
- [A-straat 28] te [Q] op € 251.000;
- [A-straat 29] te [Q] op € 249.000;
- [A-straat 30] te [Q] op € 258.000;
- [A-straat 31] te [Q] op € 253.000;
- [A-straat 32] te [Q] op € 258.000;
- [A-straat 33] te [Q] op € 268.000;
- [A-straat 34] te [Q] op € 247.000;
- [A-straat 35] te [Q] op € 252.000;
- [A-straat 36] te [R] op € 222.000;
- [A-straat 37] te [R] op € 234.000;
- [A-straat 38] te [Q] op € 225.000;
- [A-straat 39] te [Q] op € 222.000;
- [A-straat 40] te [Q] op € 271.000;
- [A-straat 41] te [Q] op € 220.000;
- [A-straat 42] te [Q] op € 228.000;
- [A-straat 43] te [Q] op € 233.000;
- [A-straat 44] te [Q] op € 224.000;
- [A-straat 45] te [Q] op € 224.000;
- [A-straat 46] te [Q] op € 224.000;
- [A-straat 47] te [Q] op € 221.000;
- [A-straat 48] te [Q] op € 222.000;
- [A-straat 49] te [Q] op € 216.000;
- [A-straat 50] te [Q] op € 268.000;
- [A-straat 51] te [Q] op € 224.000;
- [A-straat 52] te [Q] op € 263.000;
- [A-straat 53] te [Q] op € 238.000;
- [A-straat 54] te [Q] op € 225.000;
- [A-straat 55] te [Q] op € 227.000;
- [A-straat 56] te [Q] op € 225.000;
- [A-straat 57] te [Q] op € 235.000;
- [A-straat 58] te [Q] op € 238.000;
- [A-straat 59] te [Q] op € 203.000;
- [A-straat 60] te [Q] op € 197.000;
- [A-straat 61] te [Q] op € 202.000;
- [A-straat 62] te [Q] op € 186.000;
- [A-straat 63] te [Q] op € 210.000;
- [A-straat 64] te [Q] op € 211.000;
- [A-straat 65] te [Q] op € 223.000;
- [A-straat 66] te [Q] op € 228.000;
- [A-straat 67] te [Q] op € 231.000;
- [A-straat 68] te [Q] op € 240.000;
- [A-straat 69] te [Q] op € 238.000;
- [A-straat 70] te [Q] op € 280.000;
- [A-straat 71] te [Q] op € 224.000;
- [A-straat 72] te [Q] op € 275.000;
- [A-straat 73] te [Q] op € 291.000;
- [A-straat 74] te [Q] op € 276.000;
- [A-straat 75] te [Q] op € 229.000;
- [A-straat 76] te [Q] op € 210.000;
- [A-straat 77] te [Q] op € 229.000;
- [A-straat 78] te [Q] op € 201.000;
- [A-straat 79] te [Q] op € 220.000;
- [A-straat 80] te [Q] op € 219.000;
- [A-straat 81] te [Q] op € 222.000;
- [A-straat 82] te [Q] op € 236.000;
- [A-straat 83] te [Q] op € 247.000;
- [A-straat 84] te [Q] op € 244.000;
- [A-straat 85] te [R] op € 235.000;
- [A-straat 86] te [R] op € 203.000;
- [A-straat 87] te [R] op € 233.000;
- [A-straat 88] te [S] op € 261.000;
- [A-straat 89] te [S] op € 237.000;
- [A-straat 90] te [S] op € 238.000;
- [A-straat 91] te [S] op € 238.000;
- [A-straat 92] te [S] op € 239.000;
- [A-straat 93] te [S] op € 255.000.
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waardes van de volgende onroerende zaken (hierna ook: de woningen of de woningen 2009), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het kalenderjaar 2009:
- [A-straat 3] te [Q] op € 196.000;
- [A-straat 6] te [Q] op € 218.000;
- [A-straat 8] te [R] op € 201.000;
- [A-straat 9] te [R] op € 224.000;
- [A-straat 10] te [Q] op € 245.000;
- [A-straat 11] te [Q] op € 218.000;
- [A-straat 12] te [Q] op € 239.000;
- [A-straat 13] te [Q] op € 213.000;
- [A-straat 14] te [Q] op € 206.000;
- [A-straat 15] te [Q] op € 193.000;
- [A-straat 16] te [Q] op € 218.000;
- [A-straat 22] te [Q] op € 271.000;
- [A-straat 23] te [Q] op € 245.000;
- [A-straat 24] te [Q] op € 246.000;
- [A-straat 28] te [Q] op € 256.000;
- [A-straat 29] te [Q] op € 252.000;
- [A-straat 33] te [Q] op € 272.000;
- [A-straat 34] te [Q] op € 252.000;
- [A-straat 35] te [Q] op € 257.000;
- [A-straat 46] te [Q] op € 234.000;
- [A-straat 47] te [Q] op € 223.000;
- [A-straat 48] te [Q] op € 232.000;
- [A-straat 49] te [Q] op € 220.000;
- [A-straat 50] te [Q] op € 280.000;
- [A-straat 53] te [Q] op € 244.000;
- [A-straat 54] te [Q] op € 235.000;
- [A-straat 55] te [Q] op € 232.000;
- [A-straat 65] te [Q] op € 230.000;
- [A-straat 66] te [Q] op € 235.000;
- [A-straat 67] te [Q] op € 235.000;
- [A-straat 68] te [Q] op € 244.000;
- [A-straat 78] te [Q] op € 204.000;
- [A-straat 79] te [Q] op € 223.000;
- [A-straat 80] te [Q] op € 221.000;
- [A-straat 81] te [Q] op € 231.000;
- [A-straat 82] te [Q] op € 243.000;
- [A-straat 83] te [Q] op € 255.000;
- [A-straat 86] te [R] op € 212.000;
- [A-straat 87] te [R] op € 243.000;
- [A-straat 88] te [S] op € 280.000;
- [A-straat 89] te [S] op € 243.000;
- [A-straat 90] te [S] op € 248.000;
- [A-straat 93] te [S] op € 266.000.
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraak op bezwaar van 17 juni 2010 de waardes van de woningen 2008 gehandhaafd met uitzondering van de volgende woningen:
- [A-straat 1] te [Q] verminderd tot € 176.000;
- [A-straat 10] te [Q] verminderd tot € 228.000;
- [A-straat 13] te [Q] verminderd tot € 198.000;
- [A-straat 20] te [Q] verminderd tot € 237.000;
- [A-straat 21] te [Q] verminderd tot € 228.000;
- [A-straat 22] te [Q] verminderd tot € 235.000;
- [A-straat 23] te [Q] verminderd tot € 215.000;
- [A-straat 24] te [Q] verminderd tot € 216.000;
- [A-straat 25] te [Q] verminderd tot € 221.000;
- [A-straat 26] te [Q] verminderd tot € 225.000;
- [A-straat 27] te [Q] verminderd tot € 237.000;
- [A-straat 28] te [Q] verminderd tot € 225.000;
- [A-straat 29] te [Q] verminderd tot € 222.000;
- [A-straat 30] te [Q] verminderd tot € 233.000;
- [A-straat 31] te [Q] verminderd tot € 225.000;
- [A-straat 32] te [Q] verminderd tot € 233.000;
- [A-straat 33] te [Q] verminderd tot € 240.000;
- [A-straat 34] te [Q] verminderd tot € 221.000;
- [A-straat 35] te [Q] verminderd tot € 226.000;
- [A-straat 36] te [R] verminderd tot € 207.000;
- [A-straat 37] te [R] verminderd tot € 219.000;
- [A-straat 38] te [Q] verminderd tot € 206.000;
- [A-straat 39] te [Q] verminderd tot € 200.000;
- [A-straat 40] te [Q] verminderd tot € 218.000;
- [A-straat 41] te [Q] verminderd tot € 200.000;
- [A-straat 43] te [Q] verminderd tot € 215.000;
- [A-straat 45] te [Q] verminderd tot € 205.000;
- [A-straat 47] te [Q] verminderd tot € 201.000;
- [A-straat 49] te [Q] verminderd tot € 197.000;
- [A-straat 50] te [Q] verminderd tot € 250.000;
- [A-straat 51] te [Q] verminderd tot € 204.000;
- [A-straat 52] te [Q] verminderd tot € 247.000;
- [A-straat 53] te [Q] verminderd tot € 221.000;
- [A-straat 55] te [Q] verminderd tot € 208.000;
- [A-straat 57] te [Q] verminderd tot € 212.000;
- [A-straat 59] te [Q] verminderd tot € 185.000;
- [A-straat 60] te [Q] verminderd tot € 178.000;
- [A-straat 61] te [Q] verminderd tot € 183.000;
- [A-straat 62] te [Q] verminderd tot € 166.000;
- [A-straat 63] te [Q] verminderd tot € 188.000;
- [A-straat 64] te [Q] verminderd tot € 195.000;
- [A-straat 65] te [Q] verminderd tot € 209.000;
- [A-straat 66] te [Q] verminderd tot € 212.000;
- [A-straat 67] te [Q] verminderd tot € 214.000;
- [A-straat 68] te [Q] verminderd tot € 219.000;
- [A-straat 69] te [Q] verminderd tot € 226.000;
- [A-straat 70] te [Q] verminderd tot € 240.000;
- [A-straat 71] te [Q] verminderd tot € 210.000;
- [A-straat 72] te [Q] verminderd tot € 220.000;
- [A-straat 73] te [Q] verminderd tot € 252.000;
- [A-straat 74] te [Q] verminderd tot € 234.000;
- [A-straat 75] te [Q] verminderd tot € 210.000;
- [A-straat 76] te [Q] verminderd tot € 198.000;
- [A-straat 77] te [Q] verminderd tot € 206.000;
- [A-straat 78] te [Q] verminderd tot € 181.000;
- [A-straat 79] te [Q] verminderd tot € 203.000;
- [A-straat 80] te [Q] verminderd tot € 198.000;
- [A-straat 81] te [Q] verminderd tot € 209.000;
- [A-straat 82] te [Q] verminderd tot € 221.000;
- [A-straat 83] te [Q] verminderd tot € 228.000;
- [A-straat 85] te [R] verminderd tot € 219.000;
- [A-straat 87] te [R] verminderd tot € 219.000;
- [A-straat 88] te [S] verminderd tot € 225.000;
- [A-straat 89] te [S] verminderd tot € 207.000;
- [A-straat 90] te [S] verminderd tot € 207.000;
- [A-straat 91] te [S] verminderd tot € 206.000;
- [A-straat 92] te [S] verminderd tot € 208.000;
- [A-straat 93] te [S] verminderd tot € 217.000.
Verweerder heeft in hetzelfde geschrift de waardes van de woningen 2009 gehandhaafd, met uitzondering van de volgende woningen (voor zover daartegen voor het kalenderjaar 2009 bezwaar is gemaakt en daarvoor een WOZ-beschikking aan eiseres is opgelegd):
- [A-straat 8] te [R] verminderd tot € 185.000;
- [A-straat 9] te [R] verminderd tot € 206.000;
- [A-straat 10] te [Q] verminderd tot € 228.000;
- [A-straat 11] te [Q] verminderd tot € 207.000;
- [A-straat 13] te [Q] verminderd tot € 198.000;
- [A-straat 14] te [Q] verminderd tot € 195.000;
- [A-straat 15] te [Q] verminderd tot € 183.000;
- [A-straat 16] te [Q] verminderd tot € 207.000;
- [A-straat 22] te [Q] verminderd tot € 235.000;
- [A-straat 23] te [Q] verminderd tot € 215.000;
- [A-straat 24] te [Q] verminderd tot € 216.000;
- [A-straat 28] te [Q] verminderd tot € 225.000;
- [A-straat 29] te [Q] verminderd tot € 222.000;
- [A-straat 33] te [Q] verminderd tot € 240.000;
- [A-straat 34] te [Q] verminderd tot € 221.000;
- [A-straat 35] te [Q] verminderd tot € 226.000;
- [A-straat 46] te [Q] verminderd tot € 218.000;
- [A-straat 47] te [Q] verminderd tot € 201.000;
- [A-straat 48] te [Q] verminderd tot € 218.000;
- [A-straat 49] te [Q] verminderd tot € 197.000;
- [A-straat 50] te [Q] verminderd tot € 250.000;
- [A-straat 53] te [Q] verminderd tot € 221.000;
- [A-straat 54] te [Q] verminderd tot € 219.000;
- [A-straat 55] te [Q] verminderd tot € 208.000;
- [A-straat 65] te [Q] verminderd tot € 209.000;
- [A-straat 66] te [Q] verminderd tot € 212.000;
- [A-straat 67] te [Q] verminderd tot € 214.000;
- [A-straat 68] te [Q] verminderd tot € 219.000;
- [A-straat 72] te [Q] verminderd tot € 220.000;
- [A-straat 78] te [Q] verminderd tot € 181.000;
- [A-straat 79] te [Q] verminderd tot € 203.000;
- [A-straat 80] te [Q] verminderd tot € 198.000;
- [A-straat 81] te [Q] verminderd tot € 209.000;
- [A-straat 82] te [Q] verminderd tot € 221.000;
- [A-straat 83] te [Q] verminderd tot € 228.000;
- [A-straat 86] te [R] verminderd tot € 196.000;
- [A-straat 87] te [R] verminderd tot € 219.000;
- [A-straat 88] te [S] verminderd tot € 225.000;
- [A-straat 89] te [S] verminderd tot € 207.000;
- [A-straat 90] te [S] verminderd tot € 207.000;
- [A-straat 93] te [S] verminderd tot € 217.000.
Eiseres heeft tegen de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar over de kalenderjaren 2008 en 2009 bij brief van 26 juli 2010, ontvangen door de rechtbank op 27 juli 2010, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2011 te Arnhem.
Namens eiseres zijn daar verschenen haar gemachtigde mr. [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van mr. [A] (verkoopmanager van eiseres) en [B] (taxateur). Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en ing. [C] (taxateur).
Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst omdat dit niet volledig is geweest. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld nog nadere gegevens te overleggen. Van deze gelegenheid hebben partijen gebruik gemaakt.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 november 2011 te Arnhem.
Namens eiseres zijn daar verschenen haar gemachtigde mr. [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van mr. [A] (verkoopmanager van eiseres), [B] (taxateur) en [D] (taxateur). Namens verweerder zijn verschenen mr. [E] en [F] (taxateur).
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst omdat dit niet volledig is geweest. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld nog nadere inlichtingen te verstrekken. Van deze gelegenheid hebben partijen gebruik gemaakt.
Nadat partijen de rechtbank toestemming hebben gegeven uitspraak te doen zonder nadere zitting, en nadat de brief van verweerder van 21 december 2011 ter informatie is doorgezonden naar eiseres, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de woningen.
3. Geschil
In geschil is:
a. de waarde van de woningen op de waardepeildata 1 januari 2007 en 1 januari 2008;
b. of verweerder in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld;
c. of eiseres op grond van artikel 8:73 van de Awb in aanmerking komt voor een schadevergoeding;
d. de hoogte van de proceskostenveroordeling.
Eiseres bepleit waardes voor de woningen zoals deze zijn getaxeerd door [B] (zie de producties 1 en 7.1 tot en met 7.30 bij het beroepschrift).
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep bepleite waardes verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 9 mei 2011 door [C], van [A-straat 39], [A-straat 50], [A-straat 60], [A-straat 63] en [A-straat 70] te [Q], [A-straat 82] te [Q], [A-straat 93] te [S], [A-straat 1] te [S], [A-straat 8] te [R], [A-straat 4] te [Q], [A-straat 86] te [R] en [A-straat 37] te [R]. Naast gegevens van deze woningen, bevat ieder taxatierapport gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
- [A-straat 94] te [Q];
- [A-straat 95] te [Q];
- [A-straat 96] te [Q].
Tevens zijn gegevens opgenomen van [A-straat 72] te [Q], [A-straat 21] te [Q], [A-straat 97] te [R] en [A-straat 98] te [R].
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet meer in geschil is dat voor de vraag voor welke woningen voor het kalenderjaar 2009 een WOZ-beschikking aan eiseres is afgegeven, aangesloten moet worden bij hetgeen daarover is vermeld op de bijlage bij de brief van verweerder van 15 november 2011. Voor de op deze bijlage vermelde woningen waarvoor geen WOZ beschikking is afgegeven en waartegen eiseres wel bezwaar heeft gemaakt, geldt dat verweerder het bezwaar niet-ontvankelijk had moeten verklaren. Het beroep is in zoverre gegrond.
Met betrekking tot de waarde van de woningen 2008 en 2009 overweegt de rechtbank als volgt.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waarde ligt bij verweerder.
De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of de woningen die eiseres in 2008 heeft verkocht als vergelijkingsobject kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woningen op de waardepeildata 1 januari 2007 en 1 januari 2008. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Ter zitting van de rechtbank van 8 november 2011 is duidelijk geworden dat [B] bij het taxeren van de waarde van deze in 2008 verkochte woningen, is uitgegaan van door eiseres in 2004 gerealiseerde verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen. Dit heeft tot gevolg dat de taxaties van [B] niet uitgaan van het prijspeil in 2008 maar van het prijspeil in 2004. De door eiseres gerealiseerde verkoopprijzen zijn gelijk aan de door [B] getaxeerde waardes zodat ook de verkoopprijzen uitgaan van het prijspeil in 2004. Het jaar 2004 ligt te ver vóór de waardepeildata 1 januari 2007 en 1 januari 2008 zodat de door eiseres in 2008 verkochte woningen niet als vergelijkingsobjecten kunnen dienen bij het vaststellen van de waarde van de woningen op de genoemde waardepeildata. Om dezelfde reden kan de in 2008 door eiseres gerealiseerde verkoopprijs voor een woning ook niet in aanmerking worden genomen bij het bepalen van de waarde van deze - in 2008 verkochte - woning zelf.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of verweerder met de hiervoor vermelde taxatierapporten aannemelijk heeft gemaakt dat de woningen op de waardepeildata een waarde in het economische verkeer hadden zoals vermeld op de bij deze taxatierapporten gevoegde ‘Excel-sheets’. Ook deze vraag beantwoordt de rechtbank ontkennend. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
Ter zitting van de rechtbank van 8 november 2011 is gebleken dat verweerder uitsluitend de vergelijkingsobjecten aan de [A-straat 94], [A-straat 95] en [A-straat 96] te [Q] aan zijn taxaties ten grondslag heeft gelegd. Dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in kwaliteits- en afwerkingsniveau tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen van eiseres heeft verweerder, tegenover de gemotiveerde betwisting door (de taxateur van) eiseres, niet aannemelijk gemaakt. Verder acht de rechtbank naar aanleiding van het verhandelde ter zitting van 8 november 2011 aannemelijk dat niet alleen het verschil in kwaliteits- en afwerkingsniveau in de prijs tot uitdrukking moet worden gebracht maar - voor de meeste woningen - ook het verschil in gebruiksmogelijkheden van de verdiepingsvloer. Bij alle woningen van eiseres, met uitzondering van de woningen aan de [A-straat 1], [A-straat 8 & 9], [A-straat 85 t/m 87] en [A-straat 36 & 37], is immers sprake van een schuine kap op de eerste verdieping terwijl hiervan bij de vergelijkingsobjecten geen sprake is.
Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de woningen op de waardepeildata op geen van de door beide taxateurs geschatte waardes juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de woningen niet duidelijk is geworden, zal de rechtbank de waardes in goede justitie vaststellen op de waardes zoals hierna onder 6. is vermeld.
Dat de door verweerder bepleite waardes van de woningen te hoog zijn omdat verweerder van onjuiste inhoudsmaten is uitgegaan acht de rechtbank niet aannemelijk. Verweerder heeft verklaard dat de inhoudsmaten van de in geding zijnde woningen en de vergelijkingsobjecten op dezelfde wijze zijn berekend. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. Voor zover er onjuistheden in de inhoudsmaten zaten, zijn deze in de in beroep overgelegde taxatierapporten hersteld. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding voor een verdere vermindering van de waardes.
De rechtbank merkt verder nog op dat de omstandigheid dat de taxateur van verweerder geen lid is van de NVM, dat niet duidelijk is of hij is aangesloten bij een andere branchevereniging en dat hij geen kantoor houdt in het gebied waarin de woningen van eiseres zijn gelegen, bij vorenstaande overwegingen geen rol hebben gespeeld. Dit zou anders zijn indien de taxateur van verweerder niet als deskundige op het gebied van het taxeren van onroerende zaken zou kunnen worden aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake is.
Beginselen van behoorlijk bestuur
Eiseres heeft haar standpunt dat verweerder in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld met name onderbouwd door te wijzen op het feit dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de verkoopprijzen die eiseres in 2008 heeft gerealiseerd. Zoals de rechtbank hiervoor reeds heeft overwogen heeft verweerder hiermee terecht geen rekening gehouden omdat daarbij is uitgegaan van het prijspeil 2004. Ook met hetgeen eiseres overigens nog heeft aangevoerd, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat verweerder heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Verzoek schadevergoeding
Eiseres heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding van € 2.500 op grond van artikel 8:73 van de Awb omdat verweerder de redelijke termijn heeft overschreden.
Uit het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011, nr. 09/02639, LJN BO5046, VN 2011/31.7, volgt dat de rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het EVRM mede ten grondslag ligt, ertoe noopt dat ook de beslechting van belastinggeschillen binnen een redelijke termijn plaats dient te vinden. Een overschrijding van die termijn leidt, behoudens bijzondere omstandigheden, in de regel tot spanning en frustratie (vergelijk EHRM 29 maart 2006, nr. 62361/00, Riccardi tegen Italië, ), wat grond vormt voor vergoeding van immateriële schade met toepassing van artikel 8:73 van de Awb, aldus de Hoge Raad. Uit het arrest volgt voorts dat bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, nr. 37.984, LJN AO9006, BNB 2005/337. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Het hiervoor overwogene geldt evenzeer voor natuurlijke personen als voor rechtspersonen en andere entiteiten.
De rechtbank stelt vast dat verweerder het bezwaarschrift van eiseres voor het kalenderjaar 2008 heeft ontvangen op 17 maart 2008 en dat tot de datum van deze uitspraak meer dan twee jaar zijn verstreken. Voor het kalenderjaar 2009 heeft eiseres met dagtekening 9 maart 2009 een bezwaarschrift ingediend zodat ook hiervoor geldt dat voornoemde termijn van twee jaar is verstreken. De rechtbank ziet echter aanleiding om de redelijke termijn in de onderhavige procedures op een langere termijn dan twee jaar te stellen omdat er in deze periode ook overleg heeft plaatsgevonden tussen eiseres, verweerder en de door hen ingeschakelde deskundigen en het om een groot aantal woningen gaat. De rechtbank zal de redelijke termijn om die reden met een half jaar verlengen en vaststellen op tweeënhalf jaar. Dit betekent dat de redelijke termijn voor de procedure over het kalenderjaar 2008 met – naar boven afgerond – anderhalf jaar is overschreden en voor de procedure over het kalenderjaar 2009 met – naar boven afgerond – een half jaar. Deze termijnoverschrijdingen vormen grond voor een immateriële schadevergoeding.
Bijzondere omstandigheden op grond waarvan die vergoeding achterwege zou moeten blijven zijn de rechtbank niet gebleken. Daarbij heeft de rechtbank het standpunt van verweerder dat van bijzondere omstandigheden geen sprake is omdat eiseres een stichting is, niet gevolgd. Het enkele feit dat sprake is van een rechtspersoon is immers onvoldoende om tot het oordeel te komen dat eiseres geen recht heeft op immateriële schadevergoeding (zie ook het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad).
Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat door verweerder aan eiseres een vergoeding voor immateriële schade dient te worden betaald ten bedrage van in totaal € 2.000 (anderhalf jaar en een half jaar termijnoverschrijding x € 500 schadevergoeding per half jaar).
Conclusie
Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.294,25 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verstrekken van inlichtingen, 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting, 0,5 punt voor het verstrekken van nadere inlichtingen met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1,5 vanwege het aantal samenhangende zaken).
Eiseres heeft verder nog verzocht om vergoeding van de kosten van de deskundige [B] van:
- € 1.785 exclusief BTW voor diverse werkzaamheden verricht in het kader van de WOZ (zie declaratie van
23 april 2010 en de gewijzigde declaratie van 24 november 2011 in verband met de afsplitsing van de werkzaamheden in [Z] en [T]);
- € 430 exclusief BTW voor diverse werkzaamheden (zie declaratie van 27 april 2010);
- € 2.025 exclusief BTW voor werkzaamheden die [B] in december 2010 voor eiseres heeft verricht (zie declaratie van 29 december 2010). Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
o 3,5 uur x € 150 = € 525 voor het aanvragen van bouwtekeningen en het bekijken van de vergelijkingsobjecten;
o 2,5 uur x € 150 x 2 = € 750 overleg bij [G];
o 2,5 uur x € 150 = € 375 (waarvoor feitelijk € 300 in rekening is gebracht) voor bestudering bouwtekeningen;
o 3 uur x € 150 = € 450 voor uitwerken brief en bestudering eigendomsbewijzen.
De rechtbank overweegt dat verweerder op 17 juni 2010 uitspraken op bezwaar heeft gedaan en dat eiseres voor deze datum geen verzoek heeft gedaan om vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15 van de Awb. Als gevolg hiervan komen de kosten zoals deze staan vermeld op de declaraties van 23 april 2010 en 27 april 2010 niet voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten zien namelijk, gelet op de dagtekening van deze declaraties en de data die staan vermeld op de daarbij gevoegde specificaties, op de werkzaamheden van de deskundige in de bezwaarfase. De kosten die staan vermeld op de declaratie van 29 december 2010 komen wel voor vergoeding in aanmerking. Op grond van artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken geldt voor deze werkzaamheden echter een tarief van ten hoogste € 81,23 per uur. Voor vergoeding komen dan ook in aanmerking 14 uur maal € 81,23 is € 1.137,22. Ter zitting van de rechtbank van 8 november 2011 heeft eiseres aangegeven dat voor een verhoging met omzetbelasting als bedoeld in artikel 15 van het Besluit tarieven in strafzaken geen aanleiding bestaat omdat kan worden aangenomen dat de omzetbelasting niet op eiseres drukt. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Het bovenstaande brengt mee dat verweerder aan eiseres in totaal € 3.431,47 (€ 2.294,25 + € 1.137,22) aan proceskosten moet vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- verklaart de bezwaren van eiseres voor zover deze betrekking hebben op de woningen 2009 waarvoor geen WOZ-beschikking aan eiseres is afgegeven niet-ontvankelijk;
- vermindert de WOZ-waardes voor het kalenderjaar 2008 voor:
o [A-straat 1] te [Q] tot € 160.000;
o [A-straat 2] te [Q] tot € 185.000;
o [A-straat 3] te [Q] tot € 175.000;
o [A-straat 4] te [Q] tot € 183.000;
o [A-straat 5] te [Q] tot € 184.000;
o [A-straat 6] te [Q] tot € 184.000;
o [A-straat 7] te [Q] tot € 176.000;
o [A-straat 8] te [R] tot € 167.000;
o [A-straat 9] te [R] tot € 175.000;
o [A-straat 10] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 11] te [Q] tot € 185.000;
o [A-straat 12] te [Q] tot € 187.000;
o [A-straat 13] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 14] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 15] te [Q] tot € 170.000;
o [A-straat 16] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 17] te [Q] tot € 170.000;
o [A-straat 18] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 19] te [Q] tot € 170.000;
o [A-straat 20] te [Q] tot € 210.000;
o [A-straat 21] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 22] te [Q] tot € 200.000;
o [A-straat 23] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 24] te [Q] tot € 191.000;
o [A-straat 25] te [Q] tot € 200.000;
o [A-straat 26] te [Q] tot € 200.000;
o [A-straat 27] te [Q] tot € 224.000;
o [A-straat 28] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 29] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 30] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 31] te [Q] tot € 200.000;
o [A-straat 32] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 33] te [Q] tot € 205.000;
o [A-straat 34] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 35] te [Q] tot € 200.000;
o [A-straat 36] te [R] tot € 175.000;
o [A-straat 37] te [R] tot € 180.000;
o [A-straat 38] te [Q] tot € 187.000;
o [A-straat 39] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 40] te [Q] tot € 218.000;
o [A-straat 41] te [Q] tot € 185.000;
o [A-straat 42] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 43] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 44] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 45] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 46] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 47] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 48] te [Q] tot € 185.000;
o [A-straat 49] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 50] te [Q] tot € 230.000;
o [A-straat 51] te [Q] tot € 185.000;
o [A-straat 52] te [Q] tot € 220.000;
o [A-straat 53] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 54] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 55] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 56] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 57] te [Q] tot € 205.000;
o [A-straat 58] te [Q] tot € 220.000;
o [A-straat 59] te [Q] tot € 175.000;
o [A-straat 60] te [Q] tot € 170.000;
o [A-straat 61] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 62] te [Q] tot € 165.000;
o [A-straat 63] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 64] te [Q] tot € 165.000;
o [A-straat 65] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 66] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 67] te [Q] tot € 200.000;
o [A-straat 68] te [Q] tot € 205.000;
o [A-straat 69] te [Q] tot € 210.000;
o [A-straat 70] te [Q] tot € 225.000;
o [A-straat 71] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 72] te [Q] tot € 205.000;
o [A-straat 73] te [Q] tot € 210.000;
o [A-straat 74] te [Q] tot € 220.000;
o [A-straat 75] te [Q] tot € 190.000;
o [A-straat 76] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 77] te [Q] tot € 185.000;
o [A-straat 78] te [Q] tot € 170.000;
o [A-straat 79] te [Q] tot € 175.000;
o [A-straat 80] te [Q] tot € 180.000;
o [A-straat 81] te [Q] tot € 195.000;
o [A-straat 82] te [Q] tot € 205.000;
o [A-straat 83] te [Q] tot € 205.000;
o [A-straat 84] te [Q] tot € 210.000;
o [A-straat 85] te [R] tot € 180.000;
o [A-straat 86] te [R] tot € 170.000;
o [A-straat 87] te [R] tot € 180.000;
o [A-straat 88] te [S] tot € 200.000;
o [A-straat 89] te [S] tot € 165.000;
o [A-straat 90] te [S] tot € 167.000;
o [A-straat 91] te [S] tot € 170.000;
o [A-straat 92] te [S] tot € 170.000;
o [A-straat 93] te [S] tot € 180.000;
- vermindert de WOZ-waardes voor het kalenderjaar 2009 voor:
o [A-straat 3] te [Q] tot € 177.000;
o [A-straat 6] te [Q] tot € 186.000;
o [A-straat 8] te [R] tot € 169.000;
o [A-straat 9] te [R] tot € 177.000;
o [A-straat 10] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 11] te [Q] tot € 187.000;
o [A-straat 12] te [Q] tot € 189.000;
o [A-straat 13] te [Q] tot € 182.000;
o [A-straat 14] te [Q] tot € 182.000;
o [A-straat 15] te [Q] tot € 172.000;
o [A-straat 16] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 22] te [Q] tot € 202.000;
o [A-straat 23] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 24] te [Q] tot € 193.000;
o [A-straat 28] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 29] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 33] te [Q] tot € 207.000;
o [A-straat 34] te [Q] tot € 197.000;
o [A-straat 35] te [Q] tot € 202.000;
o [A-straat 46] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 47] te [Q] tot € 182.000;
o [A-straat 48] te [Q] tot € 187.000;
o [A-straat 49] te [Q] tot € 182.000;
o [A-straat 50] te [Q] tot € 232.000;
o [A-straat 53] te [Q] tot € 197.000;
o [A-straat 54] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 55] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 65] te [Q] tot € 192.000;
o [A-straat 66] te [Q] tot € 197.000;
o [A-straat 67] te [Q] tot € 202.000;
o [A-straat 68] te [Q] tot € 207.000;
o [A-straat 78] te [Q] tot € 172.000;
o [A-straat 79] te [Q] tot € 177.000;
o [A-straat 80] te [Q] tot € 182.000;
o [A-straat 81] te [Q] tot € 197.000;
o [A-straat 82] te [Q] tot € 207.000;
o [A-straat 83] te [Q] tot € 207.000;
o [A-straat 86] te [R] tot € 172.000;
o [A-straat 87] te [R] tot € 182.000;
o [A-straat 88] te [S] tot € 202.000;
o [A-straat 89] te [S] tot € 167.000;
o [A-straat 90] te [S] tot € 169.000;
o [A-straat 93] te [S] tot € 182.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder tot betaling aan eiseres van een vergoeding voor immateriële schade van € 2.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 3.431,47;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.G.J. van Well, rechter, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op: 24 januari 2012
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.