Rechtbank Breda, 27-09-2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:4009 BB5533, 07/49

Procedurenummer: AWB 07/49

Uitspraakdatum: 27 september 2007

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder.

Eiser wordt hierna aangeduid als belanghebbende.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van verweerder van 29 november 2006 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.

Zitting

1. Beslissing

2. Gronden

2.1 Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2005 de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 189.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2005 bekend gemaakt. Na bezwaar heeft verweerder de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd. Ter zitting is komen vast te staan - en de rechtbank zal hier voor het vervolg van deze procedure vanuit gaan - dat verweerder bij de bestreden uitspraak tevens de aanslagen OZB heeft gehandhaafd.

2.5 De onderhavige aanslagen zijn opgelegd met dagtekening 31 maart 2005 en de onder 2.3. vermelde wijzigingsverordening was op die datum nog niet in werking getreden. Derhalve kunnen de aanslagen slechts zijn gebaseerd op de tekst van de Verordening zoals deze gold na de onder 2.2 vermelde wijziging.

2.7 Hoofdstuk IV van de Wet WOZ, waarnaar zowel artikel 220c Gemeentewet als artikel 3 van de Verordening verwijst, bevat bepalingen omtrent de waardevaststelling van onroerende zaken. Blijkens Hoofdstuk IV, artikel 22, Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak bij beschikking wordt bepaald en geldt de bij beschikking vastgestelde waarde voor een tijdvak van twee achtereenvolgende jaren. Het in dit artikel vermelde begrip “waarde” is gedefinieerd in Hoofdstuk III van de Wet WOZ en in het bijzonder in artikel 17, waarin is bepaald wat de waarde is van een onroerende zaak, en artikel 18, waarin is bepaald naar welke peildatum die waarde wordt bepaald. De bepalingen van Hoofdstuk IV van de Wet WOZ dienen derhalve in samenhang met die van Hoofdstuk III van de Wet WOZ te worden gelezen. Het bepaalde in artikel 3, lid 1, van de Verordening brengt dan naar het oordeel van de rechtbank mee dat door de gemeente [woonplaats] voor het jaar 2005 OZB wordt geheven op basis van de conform de Wet WOZ voor het tijdvak waarin dat jaar valt, vastgestelde waarde en dat daarbij, op grond van het bepaalde in artikel 18, tweede lid, Wet WOZ, als waardepeildatum geldt de waardepeildatum die twee jaren ligt voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval is dat 1 januari 2003.

2.8. Gezien het onder 2.7 overwogene, berust de in artikel 3, lid 3, van de Verordening genoemde waardepeildatum van 1 januari 1999 naar het oordeel van de rechtbank, gelet op voornoemde wetsartikelen en de tekst van de Verordening, in onderlinge samenhang bezien, op een kennelijke verschrijving waaraan geen rechtsgevolg verbonden kan worden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de aanslagen OZB rechtsgeldig zijn opgelegd.

2.9 Nu de rechtbank de vraag gesteld in 2.4, onder 1. bevestigend beantwoordt, is in geschil de waarde van de woning op 1 januari 2003.

2.10 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.11 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

2.12 Verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de woning, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 juli 2006 te [woonplaats], en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de ter vergelijking opgevoerde objecten, alsmede van een matrix waarin onder meer verkoopdata, oppervlakte, inhoud, prijs per m2 en per m3 van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn vervat. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 189.640.

2.13 De rechtbank merkt op dat in voornoemd taxatierapport de naam van de taxateur ontbreekt en dat het derhalve niet mogelijk is om te controleren of de taxatie is gedaan door een persoon die aan de vakbekwaamheidseisen van artikel 2, tweede lid van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ en artikel 2 van de Uitvoeringsregeling onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ voldoet. Hierdoor is niet controleerbaar of is voldaan aan de wettelijke waarborg voor een gedegen waarderingsoordeel. Dit neemt echter niet weg dat het door verweerder gehanteerde systeem van waardering, gelet op voornoemd taxatierapport, overigens in overeenstemming is met de in 2.10 en 2.11 genoemde wettelijke waarderingsregels.

2.14 De waardebepaling van de woning heeft plaatsgevonden door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Gelet op de in de door verweerder overgelegde matrix vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren, is aannemelijk dat de objecten waar in het taxatierapport naar wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes woning en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde.

2.15 Hetgeen belanghebbende ter zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot het oordeel dat het taxatierapport waarop verweerder zich beroept op onjuiste uitgangspunten berust noch dat daarin niet alle relevante waardebepalende factoren zijn meegenomen. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, wordt de waarde van een woning niet bepaald als de optelsom van de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw en kunnen deze elementen evenmin apart op hun juistheid worden beoordeeld. Slechts de vastgestelde eindwaarde van de woning als geheel is van belang. De taxatieopbouw kan enkel worden gezien als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling. Mede in het licht hiervan dient belanghebbendes stelling, dat een kleinere inhoud altijd tot een lagere waarde leidt, te worden verworpen. Hierbij zij overigens opgemerkt dat belanghebbende zijn stelling dat bij de waardevaststelling wordt uitgegaan van een onjuiste inhoud onvoldoende aannemelijk maakt. Met betrekking tot het verschil in luxe en de ligging van de woning ten opzichte van met name [adres] maakt belanghebbende voorts niet, althans onvoldoende, aannemelijk dat daarvan een sterkere waardedrukkende werking uitgaat dan de ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ gestelde marge van 5% van de vastgestelde waarde.

2.16 Gelet op al het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

2.15 In de omstandigheid dat de van toepassing zijnde gemeentelijke verordening ten tijde van het vaststellen van de onderhavige beschikking en het opleggen van de onderhavige aanslagen een kennelijke verschrijving bevatte, welke thans door de rechtbank is geheeld, en belanghebbende mede hierin een reden heeft gezien om in beroep te komen, ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat de gemeente [woonplaats] het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 27 september 2007 door mr. D. Hund, voorzitter, mrs. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en A.J.K. Kromhout, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.