Rechtbank Breda, 15-06-2011, ECLI:NL:RBBRE:2011:3076 BR4505, 10/5397

Procedurenummer: AWB 10/5397

Uitspraakdatum: 15 juni 2011

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 1.025.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2. De woning is een nieuwbouwwoning. Belanghebbende heeft de woning in 2009 gekocht voor een vrij-op-naamprijs van € 600.000. De meerkosten, die niet door verweerder zijn betwist bedroegen afgerond € 100.000. De woning is in datzelfde jaar opgeleverd en was in 2010 gereed.

2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit in het beroepschrift een waarde van € 825.000. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van taxateur [taxateur W], die de woning op 10 november 2010 heeft getaxeerd op € 825.000. Ter zitting bepleit de gemachtigde van belanghebbende namens belanghebbende een waarde van afgerond € 700.000. Verweerder houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde.

2.5. Bij de waardering van een nieuwbouwwoning, in een geval waarin een dergelijke woning voldoende dicht rond de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft. Verweerder heeft in het onderhavige geval dergelijke feiten en omstandigheden niet gesteld.

2.8. Belanghebbende heeft de (nieuwbouw-)woning in 2009, derhalve kort na de waardepeildatum, gekocht voor een vrij-op-naamprijs van € 600.000 met meerkosten van € 100.000. Gelet op hetgeen in 2.5 is overwogen, moet ervan worden uitgegaan dat die prijs op dat moment overeen kwam met de waarde in het economische verkeer van die woning. De stelling van verweerder dat de vrij-op-naamprijs niet als uitgangspunt is genomen omdat er voldoende vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum zijn verkocht en bij het bepalen van de waarde van de woning vergeleken moet worden met de verkoopprijzen van woningen die rond waardepeildatum zijn verkocht, wordt – nu de woning kort na de waardepeildatum is gekocht - verworpen. Een gerealiseerde prijs van de onroerende zaak zelf is immers een betere waardebepaling van die onroerende zaak dan de vergelijking met gerealiseerde opbrengsten van andere onroerende zaken die van de onroerende zaak verschillen en waarbij voor de waardering rekening moet worden gehouden met die verschillen.

2.9. De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport van verweerder geen aanleiding geeft voor een andere conclusie dan vorenstaand gegeven. Zeker niet nu de waarde, zoals die is weergegeven in het taxatierapport, op geen enkele wijze valt te rijmen met de prijs die belanghebbende in 2009 voor de woning heeft betaald. Verweerder heeft op geen enkele wijze een verklaring gegeven voor dat verschil.

2.10. Nu verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, dient de rechtbank te beoordelen of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende is bij de berekening van de door hem bepleite waarde van € 700.000 terecht uitgegaan van de aankoopprijs in 2009 van € 600.000 plus de meerkosten van € 100.000. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank daarom aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 700.000 bedraagt.

2.11. Nu belanghebbende op grond van hetgeen hiervoor is overwogen reeds in het gelijk is gesteld, behoeven belanghebbendes overige stellingen geen behandeling meer.

2.12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.

2.13.1. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).

2.13.2. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de taxatiekosten voor een bedrag van € 327,25. De rechtbank acht deze kosten niet onredelijk, zodat verweerder ook veroordeeld wordt deze kosten aan belanghebbende te vergoeden.

2.13.3. Gelet op het vorenoverwogene veroordeelt de rechtbank verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.201,25 (€ 874 plus € 327,25).

De griffier, De rechter,

Uitgesproken in het openbaar op 15 juni 2011.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 29 juni 2011

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel