Rechtbank Breda, 05-01-2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:14 BW7475, 11/1067

Procedurenummer: AWB 11/1067

Uitspraakdatum: 5 januari 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 528.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 bekend gemaakt. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt.

2.2. Bij uitspraken van 4 november 2009 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren afgewezen. In het geschrift is onder meer vermeld dat de taxateur de woning inpandig heeft opgenomen. Vaststaat dat deze vermelding niet juist is.

2.3. Belanghebbende heeft per mail gereageerd op de uitspraken op bezwaar. In reactie op deze mail heeft de heffingsambtenaar in zijn brief met dagtekening 16 november 2009 onder meer het volgende geschreven:

2.4. De taxateur heeft op 20 november 2009 de woning (alsnog) inpandig opgenomen. Hierop heeft belanghebbende dezelfde dag de heffingsambtenaar gemaild dat de taxateur had aangeven er niet mee bekend te zijn dat de woning nabij een landbouwontwikkelingsgebied is gelegen.

2.5. De heffingsambtenaar heeft bij brief met dagtekening 26 november 2009 de uitspraak op bezwaar ingetrokken. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op 10 december 2009 voor de tweede maal uitspraken op bezwaar gedaan. Daarbij is de waarde verminderd tot € 477.000 en de aanslag dienovereenkomstig verlaagd.

Ambtshalve: de ontvankelijkheid van het beroep

2.6. Met betrekking tot de mail en briefwisseling die na de uitspraken op bezwaar van 4 november 2009 tussen partijen heeft plaatsgevonden, overweegt de rechtbank het volgende.

2.6.1. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet bevoegd is om een uitspraak op bezwaar te laten vervallen en vervolgens voor een tweede maal uitspraak op bezwaar te doen. Dit betekent ten eerste dat moet worden voorbijgegaan aan de in 2.5 genoemde intrekking van de uitspraken op bezwaar van 4 november 2009. Ten tweede dient de tweede ‘uitspraak op bezwaar’ te worden opgevat als een ambtshalve genomen besluit waartegen geen bezwaar en beroep mogelijk is. Uit het arrest van de Hoge Raad van 26 augustus 1998, nr. 33 392, BNB 1999/15, maakt de rechtbank op dat een tweede ‘uitspraak op bezwaar’ moet worden vernietigd. De rechtbank heeft dienovereenkomstig beslist door de uitspraken van de heffingsambtenaar van 10 december 2009 te vernietigen.

2.6.2. Uit de in 2.3 bedoelde mail, al dan niet in samenhang bezien met de in 2.4 bedoelde mail, blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk dat belanghebbende zich niet kon vinden in de uitspraken op bezwaar van 4 november 2009 (hierna: de uitspraken op bezwaar). De heffingsambtenaar had de mail van 10 november 2009 – en anders de mail van 20 november 2009 – moeten aanmerken als een beroepschrift en vervolgens, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:15, tweede lid, van de Awb, moeten doorzenden aan de rechtbank. Dit is niet gebeurd. Uit artikel 6:15, derde lid, van de Awb volgt dat het tijdstip van indiening van dit beroepschrift bij de heffingsambtenaar, bepalend is voor de vraag of het beroep tijdig is ingediend. Nu beide mails binnen 6 weken na de uitspraken op bezwaar door de heffingsambtenaar zijn ontvangen, is het beroep ontvankelijk.

Met betrekking tot de woning, het geschil en de standpunten van partijen

2.7. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1970 in het buitengebied met garage en tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 436 m³ en van de garage ongeveer 545 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 14.200 m² waarvan 12.700 m² voor de cultuurgrondvrijstelling in aanmerking komt. De afstand tussen de woning en de dichtstbijzijnde aanwezige veehouderij bedraagt ongeveer 270 meter. De woning is op ongeveer 163 meter gelegen van Landbouwontwikkelingsgebied (hierna: LOG) [ontwikkelingsgebied] en is gelegen in een verwevingsgebied, ofwel in een gebied ter zake waarvan in 2005 is vastgesteld dat daar uitbreiding van bestaande intensieve veehouderij mag plaatsvinden.

2.8. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Tevens is in geschil naar welke datum de staat van de woning moet worden bepaald.

2.9. Belanghebbende bepleit een waarde van ongeveer € 400.000 op toestandsdatum 1 januari 2009. Hij heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij de waardering van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de waardedruk in verband met de ligging nabij het LOG. In dat verband heeft belanghebbende allereerst erop gewezen dat de eigenaar van het belendende perceel in 2008 aan omwonenden bouwtekeningen heeft getoond van zijn plannen voor het plaatsen van megavarkensstallen op 250 meter afstand van de woning. Daarnaast heeft belanghebbende erop gewezen dat de gemeente in 2009 de eigendom heeft verworven van een nabij gelegen, al ruim 10 jaar leegstaande, boerderij met milieuvergunning voor het houden van varkens, zodat ook daar een varkensbedrijf kan worden gevestigd, terwijl daar voorheen nooit varkens zijn gehouden. Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de aantasting van zijn woongenot door het te verwachten uitzicht op de varkensstallen en de stankoverlast. Belanghebbende heeft verder verschillende krantenartikelen overgelegd uit de jaren 2006 tot en met 2011 over de strijd die bewoners voeren tegen de uitbreiding van de varkenshouderijen.

2.10. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 juni 2010 door [taxateur], taxateur te Veldhoven. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 527.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarbij bepleit de heffingsambtenaar dat moet worden voorbijgegaan aan de in 2.9 vermelde omstandigheden omdat de status van de uitbreidingsplannen van intensieve veehouderij in en rondom het LOG op 1 januari 2008 en 1 januari 2009 juridisch gelijk was.

Met betrekking tot de toegekende waarde

2.11. De uitspraak van de heffingsambtenaar waarin zij de waarde heeft verminderd tot € 477.000 is door de rechtbank vernietigd (zie onderdeel 1 en 2.6.1). De omstandigheid dat die uitspraak van de heffingsambtenaar niet als ‘uitspraak op bezwaar’ kan worden aangemerkt, doet er niet aan af dat belanghebbende aan die uitspraak van de heffingsambtenaar het in rechte te honoreren vertrouwen mag ontlenen dat de waarde in zoverre wordt aangepast. Nu deze waarde lager is dan de in de uitspraak op bezwaar vermelde waarde van € 528.000, is het beroep reeds om die reden gegrond. Dat de heffingsambtenaar blijkens de in het taxatierapport bepleite waarde van € 527.000, inmiddels van mening is dat er geen reden is voor een dergelijke vermindering doet daaraan niet af. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar waarin de waarde is gehandhaafd op € 528.000 daarom vernietigen en de waarde verlagen naar € 477.000. Voor wat betreft het antwoord op de vraag of een waarde van € 477.000 nog te hoog is, overweegt de rechtbank als volgt.

Met betrekking tot de toestandsdatum

2.12. Als uitgangspunt geldt dat de waarde moet worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak op de waardepeildatum, hier 1 januari 2008 (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ). Er moet echter worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2009 indien de woning tussen 1 januari 2008 en 1 januari 2009 een waardeverandering heeft ondergaan als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid (artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ ).

2.13. Dat de bouwtekeningen van de megavarkensstallen als vermeld in 2.9 in 2008 bekend zijn geworden, betwist de heffingsambtenaar niet, maar wel dat dit specifiek voor de woning geldende, bijzondere omstandigheden zijn als gevolg waarvan de woning een waardeverandering heeft ondergaan.

2.14. De rechtbank acht aannemelijk dat met de bekendmaking van de bouwtekeningen van megavarkensstallen door de eigenaar van het belendende perceel de kans op verandering van uitzicht en op stankoverlast voor de woning is toegenomen. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat een toename van de kans op het gewijzigde uitzicht en op de stankoverlast van invloed kunnen zijn op de waarde van de woning. Hieraan doet niet af dat de juridische basis voor het realiseren van dergelijke stallen reeds vóór 1 januari 2008 bestond en in 2008 nog geen bouwvergunning is aangevraagd, zoals de heffingsambtenaar onbestreden heeft gesteld, er in 2008 niets meer of minder is gebeurd dan het geven van uitvoering aan de in 2005 vastgestelde plannen over de lokatie van intensieve veehouderij. Dat enkele gegeven acht de rechtbank onvoldoende om te concluderen dat daarmee de waarde-invloed reeds ten volle is opgetreden vóór 1 januari 2008.

2.15. Gelet op hetgeen in 2.12 tot en met 2.14 is overwogen moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2009. Nu de gemeente de nabijgelegen leegstaande boerderij eerst na de toestandsdatum heeft verworven, komt daaraan in deze procedure geen betekenis toe.

Met betrekking tot de waarde van € 477.000

2.16. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.17. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de objecten [adres 1] en [adres 2], beide te [plaats X], niet als uitgangspunt mocht nemen bij het bepalen van de waarde van de woning. Deze objecten zijn gelegen in een zogeheten extensiveringsgebied en daarmee qua ligging niet vergelijkbaar met de woning die in een verwevingsgebied en nabij een LOG is gelegen. De in een extensiveringsgebied aanwezige intensieve veehouderij zal immers juist worden verplaatst naar een LOG of verwevingsgebied. Een potentiële koper die kan kiezen tussen een ‘burgerwoning’ als die van belanghebbende in een extensiveringsgebied en een dergelijke woning in een LOG of verwevingsgebied zal daarom kiezen voor eerstgenoemde woning. Daarnaast acht de rechtbank de transactiedata van genoemde objecten, zijnde respectievelijk 3 april 2006 en 4 september 2006, te ver van de waardepeildatum gelegen, zodat de verkoopprijzen onvoldoende basis bieden voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de waarde van de woning op de waardepeildatum. Bij het nemen van de beslissing zal de rechtbank deze objecten dan ook buiten beschouwing laten.

2.18. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 3] te Oost West en Middelbeers acht de rechtbank qua bouwjaar en type woning niet voldoende vergelijkbaar. Wel is dit object qua ligging zeer goed vergelijkbaar. Het object is immers in de onmiddellijke nabijheid van de woning, in hetzelfde verwevingsgebied, gelegen en, naar de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, dichter gelegen bij het LOG en bij veehouderijen dan de woning. Gelet hierop zou van dit object enkel de grondwaarde relevant kunnen zijn. De rechtbank kan echter uit de verstrekte gegevens niet afleiden dat de heffingsambtenaar voor het type woning als [adres 3] een reële prijs per kubieke meter heeft gehanteerd. Hierdoor is ook de juistheid van de grondwaarde van dat object niet inzichtelijk gemaakt. [adres 3] kan daardoor niet als vergelijkingsobject dienen.

2.19. Het overige in het taxatierapport genoemde object betreft [adres 4] in [plaats X]. Dat object is gelegen in het LOG en betreft een vrijstaande woning uit 1965 met schuur en tuinhuis. De inhoud van dat object is ongeveer 329 m³ exclusief aanbouw van 73 m³ en exclusief schuur van 305 m³. De oppervlakte van het perceel bij dat object is ongeveer 3.570 m². [adres 4] is ongeveer 65 meter gelegen van een varkenshouderij en ongeveer 140 meter gelegen van een rundveehouderij. [adres 4] is met transactiedatum 2 oktober 2007 verkocht voor € 505.000. Naar het oordeel van de rechtbank is dit object voldoende kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, uitstraling, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat [adres 4] een slechtere ligging heeft dan de woning, of in ieder geval op zijn minst een even minder gunstige ligging dan de woning. Rekening houdende met de verschillen tussen de woning en [adres 4], met name de grootte en perceelsomvang, kan naar het oordeel van de rechtbank niet gesteld worden dat een waarde van € 477.000 op waardepeildatum 1 januari 2008 en toestandsdatum 1 januari 2009 in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van [adres 4].

2.20. De rechtbank twijfelt er niet aan dat door toedoen van de mogelijke komst van varkensstallen belanghebbende minder woongenot ervaart en dat er minder vraag voor zijn woning is. Anders dan belanghebbende echter meent, betekent dat niet dat de waarde van € 477.000 daarmee te hoog is. De rechtbank acht aannemelijk dat het woongenot van de woning niet minder is dan voor [adres 4], zodat geen reden is tot een verdere verlaging van de waarde van de woning.

2.21. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 5 januari 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.S.J. Pijnenburg- Braspenning, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 11 januari 2012

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.