Rechtbank Breda, 04-04-2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:1872 BX0708, 11/1366

Procedurenummer: AWB 11/1366

Uitspraakdatum: 4 april 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1.Beslissing

2.Gronden

2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 216.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.Belanghebbende en [partner ] (hierna tezamen ook: belanghebbenden) zijn ieder voor 50% eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning (type drive-in) met inpandige garage, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden. De woning is gelegen aan een U-vormig plein. De woning is door belanghebbenden bij koopakte van 20 augustus 2007 gekocht voor € 226.000 en is bij akte van 29 februari 2008 aan hen geleverd.

2.3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit, naar de rechtbank begrijpt, een waarde van € 196.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde.

2.4.De waarde voor de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, onderbouwt de door hem verdedigde waarde van de woning met een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 7 juli 2010 door taxateur [taxateur]. Ter ondersteuning daarvan wordt verwezen naar het eigen aankoopcijfer en voorts naar de opbrengst behaald bij verkoop van twee andere ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten aan de [straat X] (hierna: referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als de referentieobjecten. In het taxatierapport is de woning getaxeerd op € 216.000.

2.6.1.De rechtbank zal eerst ingaan op het beroep van belanghebbenden op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder het meerderheidsbeginsel. Daartoe acht de rechtbank het volgende van belang. Belanghebbenden hebben gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de wateroverlast in de kruipruimte van de woning die het gevolg is van de grondwaterstand door in het jaar 1660 genomen cultuurtechnische maatregelen. Volgens belanghebbenden treedt de overlast niet alleen bij hevige regenbuien op en staat er in de kruipruimte van de woning, in tegenstelling tot de door de heffingsambtenaar genoemde referentieobjecten aan de [straat X], voortdurend water. Naar belanghebbenden onweersproken hebben gesteld, geldt voor de kruipruimte van de objecten in dezelfde straat [referentieobjecten A t/m E] hetzelfde als voor de kruipruimte van de woning. Voorts is door belanghebbenden gesteld dat ze daardoor last hebben van ongedierte en dat sneller slijtage van leidingen optreedt. De rechtbank acht het aannemelijk dat voornoemde objecten [referentieobjecten A t/m E] meer last ondervinden van de grondwaterstand dan de referentieobject aan de [straat X] en dat daarvan een waardedrukkende invloed uitgaat. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat deze waardedruk niet is verdisconteerd in het bedrag dat belanghebbenden voor de woning hebben betaald. Hiertoe overweegt de rechtbank dat belanghebbenden ter zitting geloofwaardig hebben verklaard dat ze bij het tekenen van de koopakte op 20 augustus 2007 niet op de hoogte waren van de wateroverlast als gevolg van de grondwaterstand en dat ze zich erover beraden de verkoper aan te spreken.

2.6.3.Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Bovendien moet een beroep op de meerderheidsregel worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Dit kan worden opgemaakt uit het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39953, LJN AT8945. Nu ter zitting vast is komen te staan dat er op de waardepeildatum drie identieke objecten zijn die lager dan de woning gewaardeerd zijn en er binnen de groep van even nummers [referentieobjecten A t/m E] geen identieke objecten zijn die hoger gewaardeerd zijn, heeft belanghebbende aan voornoemde opdracht voldaan. Het is dan aan de heffingsambtenaar te stellen dat de relevante groep groter is, door daartoe (juist gewaardeerde) objecten aan te wijzen die gelegen zijn binnen de grenzen van de gemeente en eveneens identiek zijn aan de woning. De heffingsambtenaar heeft in dit verband slechts aangevoerd dat de objecten [referentieobjecten B en D] incidenteel lager zijn gewaardeerd. De oorzaak van de lagere waardering doet echter voor toepassing van de meerderheidsregel niet ter zake. Gelet op het voorgaande is de meerderheidsregel geschonden. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook.

2.7.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een hogere waarde dan de door belanghebbende bepleite waarde. De rechtbank stelt de waarde op de waardepeildatum daarom vast op € 196.000.

2.8.Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.9.De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken.

2.9.1.Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van de reiskosten voor het verschijnen ter zitting van € 35,08 (€ 17,54 maal 2). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hiermee ingestemd. De rechtbank zal de heffingsambtenaar hierin volgen.

2.9.4.Voor vergoeding van kosten van de bezwaarfase acht de rechtbank geen termen aanwezig, nu gesteld noch gebleken is dat belanghebbende om vergoeding van deze kosten heeft verzocht voordat, zoals is vereist op grond van artikel 7:15, derde lid, van de Awb, uitspraak op bezwaar is gedaan.

2.9.5.Gelet op hetgeen in 2.9.1 tot en met 2.9.4 is overwogen, wordt de heffingsambtenaar veroordeeld het totale bedrag van € 161,53 (€ 35,08 plus € 111,45 plus € 15) aan belanghebbende te vergoeden. Nu de kosten nagenoeg geheel verband houden met het bijwonen van de zitting en ter zitting gelijktijdig de zaken met procedurenummers 11/1366 en 12/260 zijn behandeld, zal de rechtbank in ieder van deze zaken een proceskostenvergoeding toekennen van de helft van € 161,53. In de zaak met nummer 11/1366 kent de rechtbank een proceskostenvergoeding toe van € 80,77 en in de zaak met nummer 12/260 € 80,76.

Deze uitspraak is gedaan op 4 april 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 18 april 2012.

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel