Rechtbank Breda, 04-04-2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:1879 BX0711, 12/260

Gegevens

Instantie: Rechtbank Breda

Datum uitspraak: 4 april 2012

Datum publicatie: 6 juli 2012

ECLI: ECLI:NL:RBBRE:2012:BX0711

Zaaknummer: 12/260

Inhoudsindicatie

WOZ. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt, nu op de waardepeildatum drie identieke objecten lager zijn gewaardeerd dan de woning en er geen identieke objecten hoger zijn gewaardeerd dan de woning. De rechtbank ziet aanleiding de vastgestelde waarde van de woning te verlagen naar het gemiddelde van de vastgestelde waarde van de drie identieke objecten. Zie AWB 11/1366 voor WOZ-procedure van belanghebbende over ander kalenderjaar.

Uitspraak

RECHTBANK BREDA

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

Procedurenummer: AWB 12/260

Uitspraakdatum: 4 april 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats],

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Grave,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 22 december 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2012 te ’s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende en zijn partner, tevens mede-belanghebbende, [partner], en namens de heffingsambtenaar, [taxateur].

1.Beslissing

De rechtbank:

-verklaart het beroep gegrond;

-vernietigt de uitspraak op bezwaar;

-vermindert de vastgestelde waarde tot € 194.000;

-veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 80,76;

-gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van

€ 41 aan deze vergoedt.

2.Gronden

2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op € 207.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.

2.2.Belanghebbende en [partner] (hierna tezamen ook: belanghebbenden) zijn ieder voor 50% eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning (type drive-in) met inpandige garage, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden. De woning is gelegen aan een U-vormig plein. De woning is door belanghebbenden bij koopakte van 20 augustus 2007 gekocht voor € 226.000 en is bij akte van 29 februari 2008 aan hen geleverd.

2.3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 193.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde.

2.4.De waarde voor de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft geen taxatierapport of stukken van gelijk gewicht overgelegd. Hij heeft, naar de rechtbank verstaat, in de beroepsfase in wezen volstaan met de verwijzing naar de koopprijs van de woning en naar de omstandigheid dat een taxateur voor [referentieobject B] de marktwaarde per 11 oktober 2011 heeft bepaald op € 195.000. Voorts heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat de vastgestelde WOZ-waarden van de andere woningen in de straat niet als onderbouwing kunnen dienen omdat het geen verkoopcijfers betreffen.

2.6.1.De rechtbank zal eerst ingaan op het beroep van belanghebbenden op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder het meerderheidsbeginsel. Daartoe acht de rechtbank het volgende van belang. Belanghebbenden hebben gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de wateroverlast in de kruipruimte van de woning die het gevolg is van de grondwaterstand door in het jaar 1660 genomen cultuurtechnische maatregelen. Volgens belanghebbenden treedt de overlast niet alleen bij hevige regenbuien op en staat er in de kruipruimte van de woning voortdurend water. Naar belanghebbenden onweersproken hebben gesteld, geldt voor de kruipruimte van de objecten in dezelfde straat [referentieobjecten A t/m E] hetzelfde als voor de kruipruimte van de woning. Voorts is door belanghebbenden gesteld dat ze daardoor last hebben van ongedierte en dat sneller slijtage van leidingen optreedt. De rechtbank acht het aannemelijk dat de voornoemde objecten last ondervinden van de grondwaterstand en dat daarvan een waardedrukkende invloed uitgaat. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat deze waardedruk niet is verdisconteerd in het bedrag dat belanghebbenden voor de woning hebben betaald. Hiertoe overweegt de rechtbank dat belanghebbenden ter zitting geloofwaardig hebben verklaard dat ze bij het tekenen van de koopakte op 20 augustus 2007 niet op de hoogte waren van de wateroverlast als gevolg van de grondwaterstand en dat ze zich erover beraden de verkoper aan te spreken.

2.6.2.Ter zitting hebben belanghebbenden gesteld dat de objecten [referentieobjecten B, D en E] identiek zijn aan de woning en dat er tussen die objecten en de woning geen verschillen zijn die van invloed kunnen zijn op de waarde. Dit is ter zitting ook door de heffingsambtenaar bevestigd. In het kader van de waardering voor de Wet WOZ is het object [referentieobject B] op de waardepeildatum gewaardeerd op € 197.000 en het object [referentieobject D] op € 192.000 en het object [referentieobject E] op € 194.000. Volgens belanghebbende is de woning te hoog gewaardeerd ten opzichte van de hiervoor genoemde objecten, die een (aanzienlijk) lagere WOZ-waarde hebben. Met betrekking tot dit standpunt van belanghebbende overweegt de rechtbank het volgende.

2.6.3.Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Bovendien moet een beroep op de meerderheidsregel worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Dit kan worden opgemaakt uit het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39953, LJN AT8945. Nu ter zitting vast is komen te staan dat er op de waardepeildatum drie identieke objecten zijn die lager dan de woning gewaardeerd zijn en er binnen de groep van even nummers [referentieobjecten A t/m E] geen identieke objecten zijn die hoger gewaardeerd zijn, heeft belanghebbende aan voornoemde opdracht voldaan. Het is dan aan de heffingsambtenaar te stellen dat de relevante groep groter is, door daartoe (juist gewaardeerde) objecten aan te wijzen die gelegen zijn binnen de grenzen van de gemeente en eveneens identiek zijn aan de woning. De heffingsambtenaar heeft in dit verband slechts aangevoerd dat de objecten [referentieobjecten B en D] in het vorige waarderingstijdvak incidenteel te laag waren gewaardeerd maar dat deze fout is rechtgezet bij de waardevaststelling naar de waardepeildatum. Dat de meerderheidsregel is geschonden, wordt door voornoemde uitleg eerder onderstreept dan ontkracht. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook.

2.7.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding de vastgestelde waarde van de woning te verlagen naar het gemiddelde van de vastgestelde waarden van de objecten [referentieobjecten B, D en E] Het gemiddelde van € 197.000, € 192.000 en € 194.000 bedraagt € 194.333, door de rechtbank afgerond naar € 194.000.

2.8.Dit is € 1.000 hoger dan de door belanghebbenden voorgestane waarde. Nu belanghebbende de door hen bepleite waarde van € 193.000 niet met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht hebben onderbouwd, kan de door hen verdedigde waarde niet worden gevolgd.

2.9.Gelet op hetgeen in 2.7 is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.

2.10.Artikel 30, lid 2, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerendezaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar verzuimd te beslissen ter zake van de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op het bezwaar tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat een zodanige aanslag moet worden vernietigd indien de vernietiging van de WOZ-beschikking onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslagen OZB moeten vernietigen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslagen voor nodig.

2.11.De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken.

2.11.1.Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van de reiskosten voor het verschijnen ter zitting van € 35,08 (€ 17,54 maal 2). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hiermee ingestemd. De rechtbank zal de heffingsambtenaar hierin volgen.

2.11.2.Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van zijn verletkosten van

€ 143,64 en om vergoeding van de verletkosten van [partner ] voor 8 uren tegen een uurtarief van € 16,62. De heffingsambtenaar heeft zich verzet tegen toekenning van verletkosten voor [partner] alsmede tegen de hoogte van de verletkosten van belanghebbende. Ingevolge artikel 1, onderdeel e, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) komen verletkosten van een partij of een belanghebbende voor vergoeding in aanmerking. Zo [partner] niet reeds als belanghebbende in voormelde zin is aan te merken, beschouwt de rechtbank [belanghebbende] en [partner] als partij in de onderhavige zaak. De verletkosten van beiden komen daarom naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding in aanmerking. Echter niet tot de verzochte bedragen. Gelet op de duur van het onderzoek ter zitting en de redelijkerwijs te verwachten reistijd acht de rechtbank een verlet van 3 uren redelijk. Voor het te hanteren uurtarief zal de rechtbank uitgaan van de uurtarieven op de ter zitting overgelegde salarisspecificaties van belanghebbenden. Het totaal van de te vergoeden verletkosten bedraagt derhalve € 111,45

(€ 20,27 maal 3 plus € 16,88 maal 3).

2.11.3.Voorts heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van de kosten voor het aangetekend versturen van stukken van € 15 (€ 7,50 maal 2). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hiermee ingestemd. De rechtbank zal de heffingsambtenaar hierin volgen.

Overige kosten die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen, zijn gesteld noch gebleken.

2.11.4.Voor vergoeding van kosten van de bezwaarfase acht de rechtbank geen termen aanwezig, nu gesteld noch gebleken is dat belanghebbende om vergoeding van deze kosten heeft verzocht voordat, zoals is vereist op grond van artikel 7:15, derde lid, van de Awb, uitspraak op bezwaar is gedaan.

2.11.5.Gelet op hetgeen in 2.11.1 tot en met 2.11.4 is overwogen, wordt de heffingsambtenaar veroordeeld het totale bedrag van € 161,53 (€ 35,08 plus € 111,45 plus € 15) aan belanghebbende te vergoeden. Nu de kosten nagenoeg geheel verband houden met het bijwonen van de zitting en ter zitting gelijktijdig de zaken met procedurenummers 11/1366 en 12/260 zijn behandeld, zal de rechtbank in ieder van deze zaken een proceskostenvergoeding toekennen van de helft van € 161,53. In de zaak met nummer 11/1366 kent de rechtbank een proceskostenvergoeding toe van € 80,77 en in de zaak met nummer 12/260 € 80,76.

Deze uitspraak is gedaan op 4 april 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 18 april 2012.

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.