Rechtbank Breda, 20-04-2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:1965 BX4069, 11/5718

Procedurenummer: AWB 11/5718

Uitspraakdatum: 20 april 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op € 595.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande semibungalow met garage, serre en carport. De inhoud van de woning is ongeveer 589 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.418 m².

2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

2.4. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 februari 2012 door [taxateur B.], taxateur te Tilburg. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 605.000. Naast gegevens en beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van een aantal referentieobjecten. De rechtbank overweegt over het taxatierapport het volgende.

2.6. De rechtbank stelt voorop dat het object [referentieobject 1] veel luxer is dan de woning en daarom niet als vergelijkingsobject kan dienen. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat bij de waardering van de woning ten onrechte geen rekening is gehouden met de geluidsoverlast van de nabijgelegen sportkantines en de parkeeroverlast bij sportevenementen. Belanghebbende heeft ter zitting op de luchtfoto in het taxatierapport aangewezen waar de sportkantines zich ten opzichte van de woning bevinden en waar bij evenementen wordt geparkeerd. Gezien deze locatie van de woning, acht de rechtbank aannemelijk dat sprake is van geluids- en parkeeroverlast. De taxateur heeft in het rapport de ligging van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’. De ligging van de vergelijkingsobjecten [referentieobject 2] en [referentieobject 3] is door de taxateur echter gekwalificeerd als ‘redelijk’, omdat deze objecten gelegen zijn tegenover sportvelden. Gelet op de geluids- en parkeeroverlast bij de woning, kan de rechtbank de taxateur in dit onderscheid niet volgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur de kwalificatie voor de ligging van de woning niet voldoende onderbouwd.

2.7. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting erkend dat hij in een vorige procedure de kwalificatie ‘voldoende’ voor de luxe van de woning te hoog vond. Belanghebbende heeft geloofwaardig verklaard dat de luxe op de waardepeildatum niet gewijzigd is ten opzichte van de vorige procedure. De rechtbank acht het daarom onbegrijpelijk dat de taxateur in het taxatierapport de luxe opnieuw heeft gekwalificeerd als ‘voldoende’.

2.8. Tot slot heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift en het taxatierapport de woning vergeleken met de [referentieobject 4]. Ook belanghebbende is van mening dat dit object een goed vergelijkingsobject is voor de woning. Voor de slechtere ligging van [referentieobject 4] heeft de heffingsambtenaar een aftrek toegepast van € 35.000. Behoudens de ligging zijn de kwalificaties die de taxateur aan beide panden heeft toegekend gelijk. De prijs per m3 van de woning bedraagt € 315 en die van het object aan de [referentieobject 4] € 200, terwijl de inhoud van laatstgenoemd object 98 m3 kleiner is dan die van de woning. De taxateur heeft ter zitting het verschil in m3-prijs niet kunnen verklaren.

2.9. Gelet op het vorenoverwogene, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.

2.10. Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde op waardepeildatum € 500.000 bedraagt. Belanghebbende heeft zijn woning weliswaar vergeleken met de verkoopprijzen van enkele vergelijkingsobjecten, maar heeft de waarde van € 500.000 geschat en niet nader onderbouwd.

2.11. Nu in het geding de waarde van woning niet aannemelijk is geworden, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, bepaalt de rechtbank de waarde op waardepeildatum op € 575.000.

2.12. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.13. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vastgesteld. Voor de reiskosten wordt de heffingsambtenaar veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 15 (openbaar vervoer, tweede klasse). Voor de verletkosten wordt de heffingsambtenaar, eveneens met toepassing van het Besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot het door belanghebbende verzochte bedrag van € 200 (4 verleturen maal € 50).

Deze uitspraak is gedaan op 20 april 2012 door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 2 mei 2012

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel