Rechtbank Breda, 28-06-2012, BX4346, 12/174

Procedurenummer: AWB 12/174

Uitspraakdatum: 28 juni 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1. Beslissing

2. Gronden

2.1.1. De onroerende zaak betreft twee kadastrale percelen grond (848m2) met een eenvoudige en sterk verouderde opstal, volledig omsloten door (omliggende) bebouwing en enkel vanaf de openbare weg bereikbaar via een appartementsrecht in een aangrenzend appartementencomplex. Dit appartementsrecht betreft een ruimte in dat gebouw voorzien van een poort aan de wegzijde. De bestemming van de onroerende zaak is wonen. De percelen samen hebben een driehoekige vorm. Het perceel is niet verhard.

2.1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 127.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 97.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 40.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 97.000.

2.3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust op de heffingsambtenaar. Deze beroept zich daartoe op een taxatierapport, opgemaakt door [taxateur K], gecertificeerd taxateur onroerende zaken.

2.4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het hiervoor vermelde taxatierapport de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De taxateur heeft de waarde voor een groot deel gebaseerd op eventuele toekomstige gebruiksmogelijkheden van het perceel, zoals tuinuitbreiding of parkeervoorziening voor omliggende woningen. De rechtbank is van oordeel dat de taxateur terecht in aanmerking heeft genomen dat het perceel in de toekomst alternatieve gebruiksmogelijkheden kent. Voor het bepalen van de waarde per de waardepeildatum dient echter te worden uitgegaan van de huidige toestand van de onroerende zaak. De rechtbank is in dit licht dan ook van oordeel dat bij het bepalen van de waarde - uitgaande van de genoemde alternatieve gebruiksmogelijkheden - onvoldoende rekening is gehouden met de uitgaven en moeite die het kost om de onroerende zaak in een nieuwe toestand te brengen. Mede gezien de vorm van het perceel acht de rechtbank in dit verband aannemelijk dat het realiseren van de genoemde alternatieve gebruiksmogelijkheden aanzienlijke investeringen in tijd en geld vergt. Daarnaast bestaat onvoldoende inzicht in de kans dat een bepaalde alternatieve gebruiksmogelijkheid kan worden gerealiseerd. Zo is onduidelijk in welke mate de bewoners van omliggende woningen zijn geïnteresseerd in tuinuitbreiding of aankoop van een parkeervoorziening. De rechtbank houdt hierbij geen rekening met de door de taxateur genoemde gevallen van de losse verkoop van tuingrond of een parkeerplaats. Die voorbeelden zijn niet voorzien van duidelijke plaatsaanduidingen of andere gegevens die een goede vergelijking mogelijk maken.

2.5. Belanghebbende heeft slechts gesteld dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft geen taxatierapport overgelegd en evenmin op andere wijze een in het kader van de Wet WOZ bruikbare onderbouwing gegeven van de door hem voorgestane waarde. Daarmee heeft belanghebbende de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.

2.6. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat geen van de partijen aannemelijk heeft gemaakt op welk bedrag de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld. De rechtbank heeft de waarde in goede justitie, met inachtneming van al hetgeen daarover door partijen is gesteld en bijgebracht, vastgesteld op € 50.000.

2.7. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 28 juni 2012 door mr. C.A.F.M. Stassen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. J.M.C. Hendriks, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 4 juli 2012

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel