Rechtbank Breda, 05-06-2012, BX8353, 11/5974

Procedurenummer: AWB 11/5974

Uitspraakdatum: 5 juni 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. Belanghebbende is vanaf het overlijden van haar moeder, [moeder], op [datum] 2010 eigenaar van de woning. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 535.000 en voor het kalenderjaar 2011 op € 518.000. De beschikking 2010 is aan belanghebbendes moeder opgelegd, de beschikking 2011 is aan belanghebbende opgelegd.

2.2. Belanghebbende heeft op 14 maart 2011 bezwaar ingediend tegen de beschikking over 2011. Tijdens de bezwaarfase heeft belanghebbende aangegeven dat het bezwaar eveneens gericht is tegen de beschikking 2010.

2.3. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde voor 2011 verminderd tot € 478.000. Het bezwaar voor 2010 heeft hij niet-ontvankelijk verklaard. Na een ambtshalve beoordeling heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde over 2010 gehandhaafd.

2.4. Belanghebbende is hiertegen in beroep gekomen. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat haar beroep feitelijk is gericht tegen de beschikking en de uitspraak op bezwaar over 2010.

2.5. In geschil is aldus het antwoord op de vragen of belanghebbende ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard in haar bezwaar, en zo ja, of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009 (de waardepeildatum) te hoog is vastgesteld, welke vragen belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoord. De heffingsambtenaar houdt vast aan de vastgestelde waarde van € 535.000, terwijl belanghebbende een waarde van € 478.000 bepleit.

De ontvankelijkheid

2.6. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende is aan te merken als belanghebbende als bedoeld in artikel 26 van de Wet WOZ. Belanghebbende had dus in haar hoedanigheid van nieuwe eigenaar zelf om een beschikking voor de woning kunnen verzoeken, waarna de heffingsambtenaar verplicht zou zijn geweest binnen acht weken na dat verzoek een voor bezwaar vatbare beschikking af te geven als bedoeld in artikel 26, eerste lid, van de Wet WOZ. Belanghebbende heeft echter uit onwetendheid nagelaten een dergelijk verzoek in te dienen, doch heeft in plaats daarvan bezwaar aangetekend tegen de oorspronkelijke beschikking ten name van haar moeder. Dit bezwaar is buiten de wettelijke termijn van 6 weken ingediend.

2.7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, ondanks de omstandigheid dat belanghebbende hiertoe geen specifiek schriftelijk verzoek heeft ingediend, mede gelet op het feit dat belanghebbende valt aan te merken als belanghebbende als bedoeld in artikel 26 van de Wet WOZ, het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking op naam van haar inmiddels overleden moeder had moeten interpreteren als een verzoek om een beschikking op grond van artikel 26 van de Wet WOZ, dan wel had hij belanghebbende toch in ieder geval moeten wijzen op de mogelijkheid tot het indienen van zodanig verzoek.

2.8. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard aan de door hem vastgestelde waarde vast te houden en dat hij geen ruimte ziet belanghebbende op enigerlei wijze tegemoet te treden. De rechtbank gaat er mitsdien van uit dat een aan belanghebbende krachtens artikel 26 van de Wet WOZ afgegeven beschikking betreffende de waarde van de woning dezelfde waarde zal bevatten als de thans door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

2.9. Tegen die achtergrond en mede om redenen van proceseconomie beschouwt de rechtbank de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar tevens als (tijdige) uitspraak op bezwaar op een aan belanghebbende afgegeven beschikking ex artikel 26 van de Wet WOZ, waartegen bezwaar en beroep openstaat.

De waarde van de woning

2.10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport van 23 april 2012 opgemaakt door [taxateur O.], taxateur. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 535.000. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de gerealiseerde verkoopprijzen van de in [plaats X] gelegen objecten [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3]. Naast gegevens en foto’s van de woning, bevat het taxatierapport gegevens en foto’s van de ter vergelijking opgevoerde objecten.

2.11. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de waardepeildatum voor een drietal andere objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering geeft van de gezochte waarde, mits de objecten inderdaad vergelijkbaar zijn.

2.12. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde objecten, wat betreft type, ligging, onderhoud, inhoud en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De rechtbank merkt daarbij op dat de vergelijkingsobjecten niet identiek behoeven te zijn. Waar het om gaat, is dat zij zodanig vergelijkbaar zijn, dat men tot een waardevaststelling kan komen door rekening te houden met objectief waarneembare verschillen in de waardebepalende elementen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

2.13. Belanghebbende heeft in dit verband ter zitting onweersproken gesteld dat de woning zeer gedateerd en een bouwval is. De woning is niet geïsoleerd en de ramen hebben nog enkel glas. Ook heeft zij onweersproken gesteld dat de woning erg dicht op de woning van de buren is gelegen. De gevels staan op slechts 1,5 meter van elkaar, de dakgoten vallen over elkaar heen en door drie grote ramen is er geen privacy in de woning. De woning staat ook erg dicht bij een drukke weg waar 80 km per uur mag worden gereden.

2.14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft heffingsambtenaar met het hiervoor vermelde taxatierapport en met de toelichting ter zitting niet aannemelijk gemaakt dat met deze door belanghebbende genoemde verschillen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar de woning niet van binnen heeft gezien en zich in de beschrijving van de woning voornamelijk heeft laten leiden door de verkooppresentatie van de woning van de verkopende makelaar. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking dat de heffingsambtenaar desgevraagd geen onderbouwing kon geven waarom de prijs per m3 van de woning voor 2011 op 63% van de gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingspanden is gesteld en voor 2010 op 77%. De enkele stelling dat de woning in oktober 2010 leeg is komen te staan, acht de rechtbank niet voldoende. Zeker niet nu belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat de woning wekelijks wordt bijgehouden en de verwarming op 18 C staat. Gelet op dit alles kan daarom naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden.

2.15. Belanghebbende heeft verzocht de waarde van de woning vast te stellen op de voor 2011 vastgestelde waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een andere waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Dit betekent dat de rechtbank niet zonder meer de voor 2011 vastgestelde waarde kan volgen.

2.16. Nu in het geding de waarde van de woning niet aannemelijk is geworden, heeft de rechtbank deze, met inachtneming van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, op de waardepeildatum in goede justitie vastgesteld op € 499.000 en het beroep gegrond verklaard.

2.17. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Belanghebbende verzoekt in verband met de mondelinge behandeling om vergoeding van reis-en verletkosten.

2.18. Verletkosten zijn kosten van tijdverzuim door bijvoorbeeld vrijaf te nemen voor het bijwonen van een zitting en de heen- en terugreis. De tijd die besteed is aan het opstellen van een bezwaar- of beroepschrift komt niet voor vergoeding in aanmerking. Belanghebbende heeft een salarisspecificatie bijgevoegd waaruit blijkt dat haar uurloon, afgerond, € 14, bedraagt. De rechtbank acht een verlet van 4 uren redelijk. Daarom bedraagt het totaal aan de te vergoeden verletkosten € 56. De gevraagde reiskosten van € 24 acht de rechtbank gelet op de woonplaats van belanghebbende ook redelijk. Het totaal van de te vergoeden reis- en verletkosten bedraagt aldus € 80.

Deze uitspraak is gedaan op 5 juni 2012 door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 12 juni 2012