Rechtbank Breda, 07-09-2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:3257 BY1129, 12/675

Gegevens

Instantie: Rechtbank Breda

Datum uitspraak: 7 september 2012

Datum publicatie: 24 oktober 2012

ECLI: ECLI:NL:RBBRE:2012:BY1129

Zaaknummer: 12/675

Inhoudsindicatie

Het aangrenzende perceel bij een woning heeft een andere eigenaar. Voor de waardebepaling heeft de taxateur de woning en het aangrenzende perceel gezamenlijk gewaardeerd, alsof er sprake zou zijn van één eigenaar en de waarde vervolgens toegerekend aan de delen van de verschillende eigenaren. Het aangrenzende perceel is terecht als een afzonderlijk object aangemerkt, maar moet naar het oordeel van de rechtbank apart gewaardeerd worden. Daarbij is het aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs voor zijn perceel zal realiseren door het te verkopen aan de eigenaren van de woning, maar die zullen incalculeren dat er geen andere koper zal zijn voor wie de grond (even) aantrekkelijk zal zijn. Door de onderhandelingspositie van de eigenaren van de woning ontstaat een waardedrukkend effect waarmee de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden.

Uitspraak

RECHTBANK BREDA

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

Procedurenummer: AWB 12/675

Uitspraakdatum: 7 september 2012

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 6 januari 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres perceel grond] te [plaats X] (hierna: het perceel grond), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2012 te Tilburg.

Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, ter bijstand vergezeld van zijn echtgenote [echtgenote], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur K].

1. Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vermindert de vastgestelde waarde tot € 21.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 21;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 aan deze vergoedt.

2. Gronden

2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het perceel grond, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 121.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 82.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.

2.2. In geschil is de waarde van het perceel grond op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 21.000. Daartoe wijst belanghebbende onder meer op de vastgestelde woz-waarden vanaf het jaar 2007, met waardepeildata van 1 januari 2005 tot 1 januari 2009.

2.3. In 2005 heeft belanghebbende zijn toenmalige woning met 686 m2 aan bijbehorende grond, gelegen aan de [adres 2] te [plaats X], verkocht. Het aangrenzende perceel grond (het perceel grond), ter grootte van 605 m2, is eigendom van belanghebbende gebleven. De kopers van [adres 2] hebben het perceel grond van belanghebbende in bruikleen om niet en bij vervreemding van het perceel grond hebben zij voor circa 60 m2 een voorkeursrecht tot koop. Bij gebruikmaking van het voorkeursrecht is belanghebbende verplicht de grond over te dragen voor de prijs gelijk aan de op dat moment geldende verkoopprijs van de gemeente voor tuingrond.

2.4. De heffingsambtenaar heeft op basis van het taxatierapport, opgesteld door taxateur [taxateur K] op 4 mei 2012, geconcludeerd dat het perceel in de huidige situatie het meest toegevoegde waarde heeft voor de eigenaren van het object [adres 2], aangezien zij het perceel grond in gebruik hebben. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ heeft de taxateur derhalve de objecten [adres 2] en het perceel grond gezamenlijk gewaardeerd, alsof er sprake zou zijn van één eigenaar. Daarbij heeft hij voor de berekening van de waarde van de totale grondoppervlakte, zijnde 1.291 m2, gebruik gemaakt van de grondstaffel voor vrijstaande woningen in [plaats X]. Na de gezamenlijke waardering van voornoemde objecten, heeft de taxateur de waarde verdeeld over de twee objecten. Alhoewel er verder geen goede vergelijkingsobjecten zijn acht de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde zeker niet te hoog. Voorts acht hij de waarde van het perceel grond voldoende aannemelijk gemaakt in verband met de op de waardepeildatum geldende gronduitgifteprijzen voor tuingrond in de gemeente Tilburg van € 153 per m2 . Uitgaande van de gronduitgifteprijzen komt de waarde namelijk hoger uit dan de reeds vastgestelde waarde van € 82.000.

2.5. Volgens belanghebbende is de heffingsambtenaar van een onjuist uitgangspunt uitgegaan door twee afzonderlijke objecten als één geheel te nemen voor het vaststellen van de waarde in het kader van de Wet WOZ. In belanghebbendes visie is zijn perceel grond een afzonderlijk object. Daarnaast is er geen sprake van tuingrond, ook al is het als zodanig in gebruik, maar van grond met een agrarische bestemming. Voorts wijst belanghebbende op de omstandigheid dat het perceel grond in 2007 is getaxeerd in het kader van de Wet WOZ met waardepeildatum 1 januari 2005.

2.6. Voor wat betreft de verwijzing van belanghebbende naar de eerdere taxatie overweegt de rechtbank als volgt. De toenmalige taxateur heeft blijkens de tot de geding stukken behorende uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2007 geconstateerd dat de destijds vastgestelde waarde van € 21.000 niet te hoog was. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, is uit voormelde constatering van de taxateur niet op te maken dat hij het perceel grond destijds op € 21.000 heeft getaxeerd.

2.7. De rechtbank stelt voorts vast dat het perceel grond in het kader van de waardering als een afzonderlijk object dient te worden aangemerkt. De waardering dient dan ook plaats te vinden los van de waardering van het object [adres 2]. De meerwaarde die gecreëerd wordt door de objecten [adres 2] en het perceel grond gezamenlijk te taxeren, kan derhalve niet toegerekend worden aan de delen van de verschillende eigenaren. Als waarde heeft dan ook te gelden de waarde in het economisch verkeer van het perceel grond, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het perceel grond zou zijn betaald. De rechtbank acht weliswaar aannemelijk dat het perceel grond het meest aantrekkelijk zal zijn voor de bewoners van [adres 2], maar daarmee heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat zij bereid zullen zijn het bedrag te betalen waarvoor de grond nu is getaxeerd. De bewoners van [adres 2] zullen bij aanbieding van het perceel grond ten verkoop immers incalculeren dat er geen andere koper zal zijn voor wie de grond (even) aantrekkelijk zal zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect dat gepaard gaat met de onderhandelingspositie van de bewoners van [adres 2]. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

2.8. Vaststaat dat er sprake is van grond met een agrarische bestemming. De omstandigheid dat de grond in gebruik is als tuingrond neemt naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat er een agrarische bestemming op rust en dat het perceel grond derhalve een waarde vertegenwoordigt met inachtneming van deze agrarische bestemming. Voorts is het perceel grond enkel te bereiken via het object [adres 2], dan wel via een groenstrook of speeltuin waarvan de eigendom beide bij de gemeente Tilburg berust. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank niet aannemelijk dat aan het perceel grond een hogere waarde kan worden toegekend dan de door belanghebbende bepleite waarde van € 21.000.

2.9. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.10. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) de reis- en verblijfkosten voor het bijwonen van de zitting. Die kosten stelt de rechtbank, mede rekening houdend met de tarieven tweede klasse in het openbaar vervoer, vast op € 21.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling in de bezwaarfase, omdat niet is gesteld of aannemelijk geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 7 september 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. T.A. Mandemakers, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 20 september 2012

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.