Rechtbank Den Haag, 19-11-2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:16720, AWB - 14 _ 8148

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het bedrijfscomplex. Het bedrijfscomplex bestaat uit een twaalftal voor verhuur bestemde objecten waarvan de waarden door verweerder als volgt zijn vastgesteld:

2. In geschil zijn de waarden van de objecten.

3. De rechtbank begrijpt eisers standpunt aldus dat de waarden 5 tot 10 procent lager moeten zijn dan de waarden zoals die waren vastgesteld voor het jaar 2013. Eiser voert hiertoe aan dat de prijzen flink gedaald zijn, de huuropbrengsten zijn teruggelopen en er sprake is van leegstand. Volgens eiser bedroeg de totale huuropbrengst € 94.000 exclusief BTW. Voorts wijst eiser er op dat de waarde van een tweetal objecten is gestegen ten opzichte van de waarde van het vorig jaar, hetgeen geen recht doet aan de realiteit van dalende prijzen. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van zijn beroepen en tot vermindering van de waarden. Eiser heeft geen cijfermatige conclusie gegeven van zijn standpunt.

4. Verweerder persisteert bij de door hem vastgestelde waarden en heeft de standpunten van eiser gemotiveerd betwist. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het

bedrijfscomplex bepaald op de waarde die aan het bedrijfscomplex dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Partijen zijn daartoe uitgegaan van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de afzonderlijke objecten niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix zijn de waarden van de objecten in het bedrijfscomplex bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en verweerder bekende huurcijfers en aanbiedingen op de markt. Verweerder is hierbij zo veel mogelijk uitgegaan van gegevens die afkomstig zijn van eiser en heeft op die cijfers een juiste berekening toegepast.

8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet niet af aan de door verweerder vastgestelde waarden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder bij de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor een leegstandrisico van twintig procent in aanmerking heeft genomen, terwijl de feitelijke leegstand lager is nu gebleken is dat slechts nummer 4 en nummer 8 leeg staan. Daarom kan niet gesteld worden dat de huurwaardekapitalisatiefactor te hoog is. De rechtbank overweegt tevens dat eiser weliswaar heeft bepleit dat de huurwaarde voor het gehele bedrijfscomplex op € 94.000 moet worden gesteld, maar dat de rechtbank hieraan voorbij gaat nu die stelling eerst ter zitting en zonder onderbouwing naar voren is gebracht. Daar komt bij dat elk object afzonderlijk gewaardeerd dient te worden en er geen sprake is van een waardering voor het bedrijfscomplex als geheel. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de aan het bedrijfscomplex toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan het complex is toegekend, overweegt de rechtbank als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan het bedrijfscomplex toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.