Rechtbank Den Haag, 05-11-2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:14341, AWB - 15 _ 1036

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de containerunits en het parkeerterrein. Ter fundering van de containerunits zijn 53 funderingspalen geplaatst. Door middel van stalen ankers en een koppelplaat zijn de containerunits gekoppeld aan een rooster van prefab funderingsbalken. De containerunits zijn aangesloten op riolering, gas, water en elektriciteit. De containerunits dienen tot tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. De (gemeenschappelijke) recreatieruimten, de technische ruimte en de woonunits hebben ieder een oppervlakte van 25 m2. Het complex is omsloten door een hekwerk. Het terrein beschikt over eigen parkeer- en groenvoorzieningen. Het terrein wordt door eiseres voor de duur van vijf jaar, met een mogelijke verlenging van nog eens vijf jaar, gehuurd van de Gemeente Den Haag. Voor diezelfde periode is een recht van opstal gevestigd.

2. In geschil is:

- of de beroepen ontvankelijk zijn, en zo ja;- of de containerunits onroerend zijn, en zo ja;

- of de containerunits tezamen met het parkeerterrein moeten worden aangemerkt als één onroerende zaak, dan wel als afzonderlijke onroerende zaken;

- de waarden op de toestandsdatum.

3. Artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken bedraagt. De termijn voor het indienen van een beroepschrift vangt op grond van artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) aan met ingang van de dag na die van de dagtekening van de uitspraak op bezwaar, tenzij de dag van dagtekening gelegen is vóór de dag van de bekendmaking daarvan. Op grond van artikel 3:41, eerste lid, van de Awb geschiedt de bekendmaking van een besluit door toezending of uitreiking.

4. De dagtekening van de uitspraak op bezwaar is 29 september 2014. Uitgaande van de wettelijke beroepstermijn staat vast dat het beroep te laat is ingediend nu het door de rechtbank op 9 februari 2015 is ontvangen. Eiseres heeft daar evenwel tegen ingebracht dat zij niet eerder dan op 15 januari 2015 op de hoogte werd gesteld van de uitspraak op bezwaar door ontvangst van een kopie van die uitspraak. In dit geval ligt het op de weg van verweerder om aannemelijk te maken dat de uitspraak op bezwaar aan eiseres is toegezonden. Nu de uitspraak op bezwaar niet aangetekend, of met bericht van ontvangst is verzonden en verweerder geen gegevens uit de post- of verzendadministratie van de gemeente heeft overgelegd, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de uitspraak op bezwaar op de juiste wijze is toegezonden. Daarom vangt de beroepstermijn aan op de dag na die waarop eiseres voor het eerst kennis kreeg van de uitspraak op bezwaar. Op grond van hetgeen eiseres heeft verklaard, acht de rechtbank aannemelijk dat zij niet vóór 15 januari 2015 met de inhoud van de onderhavige uitspraak op bezwaar bekend is geraakt. Dit betekent dat op grond van artikel 6:8 van de Awb in verbinding met artikel 26c van de Awr, de bezwaartermijn is aangevangen op

16 januari 2015. Nu het beroepschrift op 9 februari 2015 door de rechtbank is ontvangen, is het beroep binnen de termijn van artikel 6:7 van de Awb ontvangen en derhalve ontvankelijk.

5. Op grond van artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek wordt als onroerend aangemerkt de zaak die duurzaam met de grond is verenigd, hetzij direct, hetzij indirect door vereniging met een andere (onroerende) zaak. Een gebouw of werk kan - gelet op het door de Hoge Raad gewezen Portocabin-arrest (ECLI:NL:HR:1997:ZC2478) - duurzaam met de grond verenigd zijn doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij is niet van belang dat de mogelijkheid bestaat om het bouwwerk te verplaatsen. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht, voor zover deze naar buiten kenbaar is. De kenbaarheid heeft vooral betrekking op de uiterlijke verschijningsvorm en niet zozeer op de zakenrechtelijke betrekkingen.

6. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de containerunits, gelet op de wijze waarop deze zijn bevestigd aan de fundering als beschreven onder 1 en gelet op de door verweerder overgelegde foto’s, blijkens aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat uit de foto’s kan worden opgemaakt dat naar uiterlijke verschijningsvorm sprake is van galerijflats waarvan de afzonderlijke woonunits bestemd kunnen zijn voor meerjarige huisvesting. De duurzaamheid blijkt ook uit de omstandigheid dat iedere woonunit een aansluiting heeft op gas, water, elektriciteit en riolering. Voorts zijn er parkeer- en groenvoorzieningen en is het geheel omsloten door een hekwerk. Verweerder heeft daarom terecht kunnen oordelen dat de containerunits onroerend zijn. Dat de containerunits geschikt zijn om, na demontage, elders te worden hergebruikt maakt als zodanig niet dat geen sprake kan zijn van onroerende zaken, zoals ook volgt uit voormeld arrest.

7. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat sprake is van één onroerende zaak. Daartoe overweegt de rechtbank dat vaststaat dat iedere woonunit beschikt over alle voor bewoning noodzakelijke voorzieningen en dat deze units afzonderlijk afsluitbaar zijn. De units zijn daarom blijkens hun indeling bestemd om als afzonderlijke delen voor bewoning te worden gebruikt. Ter zake van het kantoor is niet weersproken dat dit blijkens de indeling als afzonderlijk geheel kan worden gebruikt. Verweerder heeft de containerunits daarom terecht als afzonderlijke onroerende zaken aangemerkt op grond van artikel 16 van de Wet WOZ. Dat naar eiseres stelt toch sprake is van één object vanwege de hotelfunctie acht de rechtbank niet aannemelijk geworden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat hoewel de woonunits ook voor een beperkt aantal maanden kunnen worden gehuurd en in de aan eiseres verleende gemeentelijke vergunningen sprake is van hotelfaciliteiten, niet aannemelijk is geworden dat de kenmerkende faciliteiten van een hotel ook daadwerkelijk aanwezig zijn. Aangaande de parkeervoorziening overweegt de rechtbank dat deze is gelegen op een terrein dat door een openbare weg is afgescheiden van het terrein waarop de containerunits zijn geplaatst. Ook kent het parkeerterrein een eigen kadastrale indeling. Het parkeerterrein is door verweerder daarom terecht aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak.

8. De rechtbank zal de beschikkingen en aanslagen voor de recreatieruimten en technische ruimte (units [unit A], [unit B] en [unit C]) vernietigen overeenkomstig het ter zitting ingenomen nadere standpunt van verweerder dat deze units ten onrechte als WOZ-object zijn aangemerkt.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarden van de woonunits een taxatieverslag overgelegd. Naar volgt uit het taxatieverslag zijn de waarden bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat gegeven de woonbestemming van deze units, verweerder een correcte waarderingsmethode heeft toegepast. Ter onderbouwing van de gestelde waarden is uitgegaan van verkoopcijfers van flatwoningen die de rechtbank als zodanig voldoende vergelijkbaar acht met de woonunits. Verweerder heeft verklaard, en de rechtbank acht aannemelijk dat het waardeverschil tussen de woonunits en de vergelijkingsobjecten zich laat verklaren door de beduidend betere ligging van deze laatsten. Hoewel na aanvankelijke ontkenning verweerder heeft verklaard dat ook voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de grond voor een periode van 5 jaar is gehuurd en ook het opstalrecht voor die periode is gevestigd, gaat de rechtbank voorbij aan die verklaring, nu nergens uit blijkt dat met een waardedrukkende factor rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat gegeven de beperkte duur van de grondhuur en het opstalrecht, ten onrechte geen rekening is gehouden met een waardedrukkende factor.

Verweerder heeft de waarden van kantoor en parkeerterrein bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank stelt vast dat die waarderingsmethode op zichzelf geschikt is om de waarde van een niet-woning te bepalen. Aangaande het kantoor is door verweerder ter onderbouwing van de huurwaarde een tweetal referentieobjecten opgevoerd die als zodanig niet zijn betwist door eiseres. De rechtbank constateert evenwel met eiseres dat net als in geval van de woonunits, bij de waardevaststelling niet aanwijsbaar rekening is gehouden met een waardedrukkende factor wegens de beperkte duur van de huur en het opstalrecht. Hetzelfde heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden voor de waardering van het parkeerterrein. Ook hierbij is naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte geen rekening gehouden met een waardedrukkende factor wegens de beperkte duur van de huur van de grond.

10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en eiseres geen waarden heeft bepleit, bepaalt de rechtbank de waarden op de toestanddatum, alle omstandigheden in aanmerking nemend, in goede justitie op € 21.000 voor de woonunits, op € 17.500 voor het kantoor en op € 35.500 voor het parkeerterrein . Voor een verdere vermindering vindt de rechtbank geen aanleiding.

11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onder 8 tot en met 10 dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.

12. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.836 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490, en een wegingsfactor 1, en een factor 1,5 wegens samenhang).