Rechtbank Den Haag, 02-04-2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:4219, AWB - 14 _ 7668, SGR 14-7669, SGR 14-7670 en SGR 14-7671

Gegevens

Instantie: Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak: 2 april 2015

Datum publicatie: 14 augustus 2015

Annotator

ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2015:4219

Zaaknummer: AWB - 14 _ 7668, SGR 14-7669, SGR 14-7670 en SGR 14-7671

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 22, Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 30, Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17

Inhoudsindicatie

In het taxatierapport en in het ter zitting overgelegde overzicht gaat verweerder voor alle onroerende zaken uit van een kapitalisatiefactor van 8,4.

Verweerder gaat bij de berekening van de kapitalisatiefactor onder meer ter bepaling van het netto aanvangsrendement uit van een risico opslag van 4,4 % en van een leegstandsrisico van 29 % als onderdeel van de exploitatielasten. Uit de van toepassing zijnde ‘Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24’ komt naar voren dat de risico opslagen gemiddeld toenemen naar mate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Met hetgeen door verweerder is aangevoerd is aannemelijk dat de onroerende zaken op waardepeildatum in goede staat verkeren en sprake is van een goede ligging. Echter voor het overige zijn de waarden onvoldoende onderbouwd. Zo geeft het ingebrachte taxatierapport slechts een onderbouwing van de waarde voor 3 van de 4 onroerende zaken en wordt gewerkt met verschillende huurprijzen voor één van de objecten, die ook weer als referentie is gebruikt voor de andere objecten. Verder is geen verklaring gegeven waarom van een lager risico opslag moet worden uitgegaan dan de ondergrens volgens Normblad WOZ-taxatierapport huurwaardekapitalisatiemethode.

Eiseres heeft de door haar bepleite risico opslag van 7,5% waarbij zij er van uitgaat dat de onroerende zaken niet goed verhuurbaar zullen zijn als de huidige huren aflopen, niet althans onvoldoende onderbouwd. Dit geldt eveneens voor het door eiseres bepleite leegstandspercentage. Er dient immers te worden uitgegaan van een geobjectiveerd leegstandsrisico. Bovendien volgt uit het standpunt van eiseres dat zij de factor leegstand zowel in het leegstandsrisico als in de risico opslag meeneemt. Hierdoor heeft eiseres de door haar vastgestelde kapitalisatiefactor te laag berekend en heeft zij gelet daarop de door haar bepleite waarden van de onroerende zaken evenmin aannemelijk gemaakt.

Uitspraak

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 14/7668, SGR 14/7669, SGR 14/7670 en SGR 14/7671

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikkingen van 28 februari 2014 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] (hierna: de onroerende zaken), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalanderjaar 2014 vastgesteld op respectievelijk € 1.278.000,

€ 246.000, € 365.000 en € 225.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2014 (hierna: de aanslagen).

Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 juni 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2015 te Den Haag.

Namens eiseres is verschenen [gemachtigde] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger]

Ter zitting is tezamen met de onderhavige beroepen ook het beroep van eiseres met nummer SGR 14/7672 behandeld.

Overwegingen

Feiten

1. De onroerende zaken bestaan uit respectievelijk een kantoor met een vloeroppervlakte van 1.441 m² en 13 parkeerplaatsen ( [adres 1] ); een kantoor met een vloeroppervlakte van 278 m² en 3 parkeerplaatsen ( [adres 2] ); een kantoor met een vloeroppervlakte van 481 m² en 2 parkeerplaatsen [adres 4] ); en een kantoor met een vloeroppervlakte van 242 m² en 5 parkeerplaatsen ( [adres 3] ).

Geschil 2. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Partijen zijn verdeeld over de te hanteren kapitalisatiefactor en met name over de daarbij toe te passen risico opslag en het leegstandsrisico. Verweerder gaat, naar blijkt uit het taxatierapport, thans uit van een kapitalisatiefactor van 8,4 bij een huur van € 95 per m². Tussen partijen is de huurwaarde van de onroerende zaken niet in geschil.

3. Eiseres bepleit de volgende waarden: € 763.000 voor [adres 1] ; € 147.000 voor [adres 2] ; € 223.000 voor [adres 4] ; en € 134.000 voor [adres 3] .

Eiseres stelt dat de kapitalisatiefactor moet worden bepaald op 5,4. De onroerende zaken hebben weliswaar een redelijke uitstraling, maar zijn wel gedateerd en staan deels leeg. De referentiepanden verkeren in een betere staat. Er dient voor dergelijk objecten rekening te worden gehouden met een leegstandsperiode van 42 maanden op een contractperiode van 10 jaar. Op de locatie is sprake van leegstand en overaanbod van ongekende proporties. Gezien de grote leegstandsproblematiek op locatie en toch ook van de onroerende zaken zelf en hun gedateerdheid dient te worden uitgegaan van een risico-opslag van ten minste 7,50 %. Eiseres gaat uit van een leegstandsrisico van ten minste 35 %. Verder wijst eiseres erop dat in Schipbol-Oost aan een top luchthavenlocatie een NAR van 6,65 % wordt toegekend. Verder voert eiseres aan dat verweerder uitgaat van het verkeerde metrage en een incorrecte huur zodat voor het referentieobject [adres 5] een onjuiste kapitalisatiefactor is berekend (10,7).

4. Verweerder neemt thans het standpunt in dat de kapitalisatiefactor van 8,4 niet

te hoog is. Mede ter onderbouwing van de waarden van de onroerende zaken heeft verweerder verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 4 februari 2015 door [vertegenwoordiger] , WOZ-taxateur te [plaats 2] . In dat taxatierapport zijn de waarden van de volgende onroerende zaken, inclusief parkeerplaatsen, als volgt bepaald.

De onroerende zaak [adres 1] € 1.188.000;

De onroerende zaak [adres 1] -03 € 207.000;

De onroerende zaak [adres 4] € 398.000.

Naast gegevens van de onroerende zaken, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten:

[adres 3] , verhuurd voor € 24.768 op 1 januari 2012, kapitalisatiefactor 8,4;

Visseringlaan 25, verkocht op 30 mei 2014 voor € 4.400.000 kapitalisatiefactor 8,9;

Visseringlaan 25, verhuurd op 1 januari 2012 voor € 280.032, kapitalisatiefactor 8,9;

[adres 1] , verhuurd op 1 juni 2014 voor € 61.839, kapitalisatiefactor 8,4.

Beoordeling van het geschil

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaken vast te stellen. Bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaken heeft verweerder een kapitalisatiefactor 9 toegepast met uitzondering van [adres 4] waarbij een kapitalisatiefactor van 8,8 is gehanteerd bij een meterhuur van € 85. In het voormelde taxatierapport en in het ter zitting overgelegde overzicht gaat verweerder voor alle onroerende zaken uit van een kapitalisatiefactor van 8,4. Bovendien is in genoemd overzicht de waarde van [adres 4] verlaagd van € 398.000 (volgens taxatierapport) naar € 389.000.

De rechtbank overweegt dat uit Normblad WOZ-taxatierapport huurwaardekapitalisatiemethode (Normblad) volgt dat de - in het gebied waar de onroerende zaken gelegen zijn – voor kantoren geldende risico opslag voor de ‘Beste locatie’ 4,8% bedraagt en die voor de ‘Overige locatie’ 6,5%. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat uit de van toepassing zijnde ‘Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24’ naar voren komt dat de risico opslagen gemiddeld toenemen naar mate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. In het taxatierapport van verweerder is vermeld dat “Begin jaren 2000 is de courantheid van het object vergroot door middel van revisie van de liftinstallatie, schilderwerk inpandig- uitpandig, cv-ketels vernieuwd, etc”. Tevens wordt in het taxatierapport de onderhouds- en bouwkundige staat van de onroerende zaken als goed gespecificeerd. Met hetgeen door verweerder is aangevoerd acht de rechtbank aannemelijk dat de onroerende zaken op waardepeildatum in goede staat verkeren en sprake is van een goede ligging. Echter voor het overige acht de rechtbank de waarden onvoldoende onderbouwd. Zo geeft het ingebrachte taxatierapport slechts een onderbouwing van de waarde voor 3 van de 4 onroerende zaken en wordt gewerkt met verschillende huurprijzen voor [adres 4] , die ook weer als referentie is gebruikt voor de andere objecten. Verder is geen verklaring gegeven waarom van een lager risico opslag moet worden uitgegaan dan de ondergrens volgens genoemd Normblad.

6. Nu verweerder het van hem verlangde bewijs niet heeft geleverd is de vraag of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit evenmin het geval is. Eiseres heeft de door haar bepleite risico opslag van 7,5% waarbij zij er van uitgaat dat de onroerende zaken niet goed verhuurbaar zullen zijn als de huidige huren aflopen, niet althans onvoldoende onderbouwd. Dit geldt eveneens voor het door eiseres bepleite leegstandspercentage. Er dient immers te worden uitgegaan van een geobjectiveerd leegstandsrisico. Bovendien volgt uit het standpunt van eiseres dat zij de factor leegstand zowel in het leegstandsrisico als in de risico opslag meeneemt. Hierdoor heeft eiseres de door haar vastgestelde kapitalisatiefactor te laag berekend en heeft zij gelet daarop de door haar bepleite waarden van de onroerende zaken evenmin aannemelijk gemaakt.

7. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hen gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum alle omstandigheden in aanmerking nemend, in goede justitie op € 1.020.000 voor [adres 1] , € 200.000 voor [adres 2] , € 300.000 voor [adres 4] en € 180.000 voor [adres 1] -03.

De beroepen worden daarom gegrond verklaard en de waardebeschikkingen en daarop gebaseerde aanslagen onroerende –zaakbelastingen dienen te worden verminderd.

Proceskosten

8. Nu de rechtbank een proceskostenvergoeding met factor 1,5 wegens samenhang heeft toegekend in de zaak met nummer SGR 14/7672, vindt de rechtbank geen aanleiding voor een afzonderlijke proceskostenveroordeling in de onderhavige zaken.

De rechtbank:

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

-: wijzigt de beschikking inzake [adres 1] aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.020.000;
-: wijzigt de beschikking inzake [adres 2] aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 200.000;
-: wijzigt de beschikking inzake [adres 4] aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 300.000;
-: wijzigt de beschikking inzake [adres 1] -03 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 180.000;

- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar de aldus verminderde waarden;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, rechter, in aanwezigheid van

mr. A.M. van Duijvendijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2015.

De griffier is verhinderd

de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,

2500 EA Den Haag.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.