Rechtbank Den Haag, 21-04-2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:7661, AWB - 14 _ 10831

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij. De inhoud van de woning is ongeveer 950 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 3.326 m².

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 415.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [naam 1], die de woning heeft getaxeerd op € 415.378. Eiser voert -zakelijk weergegeven- aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Zo wijkt de aanvullende referentie [adres 2] qua perceeloppervlakte te veel af van de woning van eiser. [adres 3] dient volgens eiser buiten beschouwing te worden gelaten omdat deze niet in de gebruikelijke databases te vinden is. Eiser stelt dat [adres 4] wel als vergelijkbare woning kan worden gebruikt. De verkoopakte is ondertekend op 22 november 2013, dus niet te ver verwijderd van de waardepeildatum. Met de staat van onderhoud kan rekening worden gehouden bij de vergelijking.

3. Verweerder neemt het standpunt in dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 juli 2014 door [naam 2], WOZ-taxateur te [plaats 2]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 445.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

4. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het taxatierapport en de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de aan de woning toegekende waarde is herleid uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. Nu de grondstaffel ontbreekt, is door verweerder onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning tot uitdrukking zijn gekomen in (onder meer) de waarde van de grond. Voorts is het referentieobject [adres 2] vanwege de perceeloppervlakte niet vergelijkbaar met de woning van eiser. [adres 3] is een incourante woning omdat deze uitsluitend over water bereikbaar is en is daarom niet geschikt als vergelijkingsobject. Tot slot zijn de verschillen tussen het object Burgemeester [adres 5] en de woning van eiser onvoldoende inzichtelijk gemaakt.

7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende. Eiser baseert zijn standpunt dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld op het door eiser overgelegde taxatierapport. Ook dit taxatierapport biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de wijze waarop de daarin vermelde waarde van de grond is bepaald. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat de grond door de taxateur is afgestaffeld en alle grond boven de 1000 m2 is gewaardeerd op € 3 per m². De rechtbank acht deze waarde niet aannemelijk.

8. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt stelt de rechtbank die, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden van het geval, schattenderwijs vast op € 430.000.

9. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1224 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift € 244, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). Daarbij wordt verweerder veroordeeld in een vergoeding van de kosten voor het opgemaakte taxatierapport van € 242 (4 uur voor in- en uitpandige opname van de woning x € 50 x 1,21 Btw).