Rechtbank Den Haag, 26-10-2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:14887, AWB - 17 _ 4580

1. In geschil is of de waarde van de woning op een juist bedrag is vastgesteld, welke vraag eiser ontkennend beantwoordt en verweerder bevestigend beantwoordt.

2. Vaststaat dat eiser de woning op 30 december 2015 heeft gekocht voor

€ 710.000.

3. De rechtbank overweegt dat als een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel er vanuit moet worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door hem betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610).

4. Het ligt op de weg van eiser om aannemelijk te maken dat de koopprijs niet marktconform was. In dit verband heeft eiser aangevoerd dat hij de woning graag wilde hebben en daarom bereid was om meer te betalen. De rechtbank ziet hierin echter geen grond voor het oordeel dat de door eiser betaalde koopprijs niet marktconform zou zijn. De koopprijs is immers tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen overeengekomen, zodat sprake is van een zakelijk tot stand gekomen koopprijs. Dit brengt met zich dat voor het vaststellen van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten bepalend zijn, maar de op 30 december 2015 gerealiseerde transactieprijs van de woning. De onjuiste vermelding van een kelder op het taxatieverslag doet dan ook niet ter zake, evenmin als de modelmatig bepaalde prijs van € 680.000.

5. Eiser beroept zich op het gelijkheidsbeginsel, met name op toepassing van de meerderheidsregel, omdat buurpanden en omliggende panden lager zijn gewaardeerd. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn, zoals bijvoorbeeld bij rijtjeshuizen niet noodzakelijk, maar wel mogelijk het geval zal zijn. Dit brengt enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de belanghebbende.

6. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de woningen aan de [straat 1] en de [straat 2] gelet op de ligging van deze woningen niet identiek aan de woning. Deze woningen liggen aan drukkere wegen waar een bus rijdt, de woning ligt aan een rustige weg aan een grasveldje. De buurpanden [pand 1] en [pand 2] zijn € 43.000 respectievelijk € 32.000 lager gewaardeerd. Verweerder heeft als verklaring van dit waardeverschil aangevoerd dat de woning als enige is uitgebouwd met een serre, een sauna heeft en in een prima staat van onderhoud verkeert. De rechtbank acht aannemelijk dat [pand 1] en [pand 2] gelet op hetgeen verweerder heeft aangevoerd niet identiek zijn aan de woning. Het verschil in waarde met de woning [pand 3] is € 106.000. Dit waardeverschil wordt volgens verweerder ook veroorzaakt door de hiervoor genoemde verschillen. In het midden kan blijven of dit juist is, aangezien dit slechts één woning betreft die mogelijk te laag is gewaardeerd. Gelet op het vorenstaande faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel.

7. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.