Rechtbank Den Haag, 30-11-2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:15631, AWB - 17 _ 2058

1. Eiseres heeft een koopakte getekend ter verkrijging van een appartementsrecht op de begane grond in een pand aan [adres] te [plaats] . Het pand is omstreeks 1991 gebouwd als kantoorgebouw en destijds als zodanig in gebruik genomen.

2. Er is een omgevingsvergunning om het kantoorgebouw te kunnen transformeren in woningen. Medio augustus 2016 is deze omgevingsvergunning onherroepelijk geworden.

3. Een aannemer is op 12 september 2016 gestart met sloopwerkzaamheden. Deze werkzaamheden waren eind september/begin oktober 2016 voltooid. De sloopwerkzaamheden bestonden in hoofdzaak uit het per etage (van boven naar beneden) strippen van de binnenwanden, systeemplafonds en vloerbedekkingen. Als een etage gesloopt was, begon de opbouw op die etage. In de eerste week van oktober is de aannemer gestart met de opbouwwerkzaamheden. De eerste opbouwwerkzaamheden bestonden uit het plaatsen van de binnenwanden en de rest van het inbouwpakket volgde daarna.

4. Bij notariële akte van 17 oktober 2016 heeft de verkrijging van het appartementsrecht plaatsgevonden. In deze akte is verwezen naar de koopakte. Hierbij heeft de notaris namens eiseres op aangifte een bedrag van € 5.178 aan overdrachtsbelasting voldaan, waarbij een tarief van zes percent van de koopsom is gehanteerd. In de notariële akte is, onder meer, het volgende opgenomen:

5. Voorafgaand aan het moment van verkrijging van de onroerende zaak was de sloop op de begane grond net klaar en was aannemer begonnen met het vervangen van de kozijnen. Op het moment van verkrijging van de onroerende zaak moesten onder meer nog de volgende werkzaamheden plaatsvinden:

6. De verkoper heeft namens eiseres bezwaar aangetekend tegen de voldoening van overdrachtsbelasting naar een tarief van 6%. De grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting bedraagt € 86.300. Bij uitspraak op bezwaar is het bezwaar ongegrond verklaard.

7. In geschil is of de onroerende zaak ten tijde van de onder 4 vermelde verkrijging kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr).

8. Eiseres stelt dat zij op de onder 4 vermelde leverdatum een (nieuwe) woning (in aanbouw) heeft verkregen en dat de koopsom met niet meer dan 2% overdrachtsbelasting belast dient te zijn. Ter onderbouwing van dit standpunt voert zij aan dat de omgevingsvergunning medio augustus 2016 onherroepelijk is geworden, dat de sloopwerkzaamheden ten tijde van de verkrijging waren afgerond en het appartement van eiseres zich in de opbouwfase bevond. In verband met dat laatste verwijst eiseres naar de twee termijnen die door de aannemer op 16 september 2016 en 20 oktober 2016 zijn gedeclareerd. Het gebouw kon voorts niet meer worden gebruikt als kantoorgebouw omdat de sloopwerkzaamheden al waren voltooid. Volgens eiseres heeft de wetgever de hem toekomende beoordelingsmarge overschreden indien hij voor ogen zou hebben dat bij de verkrijging door eiseres geen sprake zou (kunnen) zijn van de verkrijging van een woning in aanbouw omdat geen sprake is van de bouw van een nieuwe woning.

9. Verweerder stelt dat ten aanzien van transformatiepanden uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever voor ogen heeft gestaan dat het tarief van 2% hiervoor niet geldt. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat een onroerende zaak die geen woning is maar wordt verbouwd tot woning niet onder het 2%-tarief valt. Verweerder stelt dat de onroerende zaak ten tijde van de onder 4 vermelde verkrijging nog niet was getransformeerd naar een woning en dat deze zijn kantoorfunctie had behouden. Er is geen sprake van een woning in aanbouw.

10. De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een viertal arresten gewezen over de vraag wat moet worden verstaan onder ‘woning’ als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr. In onder meer het arrest met nr. ECLI:NL:HR:2017:295 heeft de Hoge Raad – het volgende overwogen:

11. Vast staat dat de onroerende zaak oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd, namelijk als kantoor. De vraag die de rechtbank dient te beantwoorden is of de onroerende zaak door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Deze vraag moet worden beoordeeld naar het moment van verkrijging van de onroerende zaak door eiseres. De toepassing van de onder 10 opgenomen rechtsregels - in het bijzonder die in ov. 2.3.5 - op de onroerende zaak ten tijde van de onder 4 vermelde verkrijging, leidt de rechtbank niet tot een duidelijke slotsom. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Het pand was ten tijde van de verkrijging intern geheel gesloopt en er was een aanvang gemaakt met de opbouwwerkzaamheden. Op dat moment was er naar het oordeel van de rechtbank al geen sprake meer van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kon worden gemaakt voor een kantoorfunctie. De gemeente stond echter aan kopers naast de bestemming bewoning ook de bestemming bedrijfsruimtes en kantoren toe; van ten minste één kavel staat vast dat er zich ook daadwerkelijk een bedrijf heeft gevestigd. Ten tijde van de verkrijging bevond de kavel van eiseres zich naar het oordeel van de rechtbank dan in een staat waarvan niet kan worden geconcludeerd dat het zijn bestemming als kantoorpand had behouden, noch dat het bouwwerk inmiddels naar zijn aard was bestemd voor bewoning. Gelet hierop kent de rechtbank doorslaggevende betekenis toe aan de eisen en/of beperkingen die voor het (gebruik van de) onroerende zaak voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (ov. 2.3.6 van het arrest onder 10). Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres ten tijde van de onder 4 vermelde verkrijging over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning beschikte. Daarvan uitgaande - en in weerwil van de wetsgeschiedenis - is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak op grond van publiekrechtelijke voorschriften alleen bestemd was voor bewoning en dus het tarief van 2% ten onrechte niet is toegepast. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren.