Rechtbank Den Haag, 30-11-2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:16484, AWB - 17 _ 2278

1. Eiseres heeft, tezamen met haar echtgenoot, op 5 oktober 2016 van de gemeente Den Haag een onroerende zaak in het zogenoemde [naam] verkregen als omschreven in de tot de gedingstukken behorende akte van levering en vestiging erfpacht (hierna: de onroerende zaak; soms ook aangeduid als kluskavel).

2. Het [naam] is een gebouw dat voorheen werd gebruikt als bedrijfs- en kantoorpand en in opdracht van de gemeente is getransformeerd in een gebouw met zogenoemde kluskavels die een woonfunctie of een bedrijfsfunctie kunnen krijgen. Op het moment van de onder 1 vermelde verkrijging had de gemeente de volgende werkzaamheden verricht: het pand intern gestript tot casco, in de algemene ruimtes zijn de entrees, liften en trappen in orde gemaakt en er is asbestsanering uitgevoerd. Er is een galerij voor de ontsluiting van de kluskavels aan de binnengevel gerealiseerd, de dakverdieping is vernieuwd en er is een loopbrug naar het parkeerdak gemaakt. Voorts had de gemeente per (toekomstige) kavel een meterkast aangelegd, aanpassingen gemaakt ten behoeve van brandveiligheid, per appartement een mogelijkheid gecreëerd tot aansluiting op de riolering en de afgetopte aanvoerpunten van warm en koud leidingwater aangelegd alsmede afgetopte warmwaterpunten ten behoeve van de per kluskavel aan te leggen verwarming. Voorts heeft de gemeente het bellentableau en postvakken voorbereid.

3. Na oplevering van de onroerende zaak zouden eiseres en haar echtgenoot daaraan nog de hierna opgesomde werkzaamheden moeten (laten) verrichten. Zij beschikten daartoe over een omgevingsvergunning voor woningbouw. De werkzaamheden betroffen:

gekochte zijde;

4. De koopprijs bedroeg € 18.000 en de waarde van de gekapitaliseerde canon

€ 61.400, tezamen € 79.400. In bezwaar is het aandeel in het onderhoudsreservefonds op voornoemd bedrag in mindering gebracht. De grondslag van heffing is bij de uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 71.250. De verschuldigde belasting is vastgesteld op € 4.275 (6% van € 71.250). Ten aanzien van eiseres bedraagt de verschuldigde belasting volgens de uitspraak op bezwaar € 2.137.

5. In geschil is of de onroerende zaak ten tijde van de onder 1 vermelde verkrijging kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr).

6. Eiseres stelt primair dat dat de kluskavel die zij en haar echtgenoot op 5 oktober 2016 hebben verkregen, gelet op de onder 2 en 3 vermelde feiten, op dat moment als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr kon worden aangemerkt. Zij heeft ook steeds beoogd de kluskavel als woning te kopen en te gebruiken. Subsidiair stelt eiseres dat, nu verweerder het 2% tarief niet heeft toegepast, hij ook het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden.

7. Verweerder betwist dat eiseres een woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr heeft verkregen. Gelet op de kenmerken, de aansluitingen en het doel had de onroerende zaak volgens verweerder in dit geval een dubbele bestemming. Uit de foto’s blijkt volgens verweerder niet specifiek dat er gewoond kan worden. Volgens verweerder ziet een gestript kantoorpand er precies zo uit. Verweerder verwijst naar de Memorie van Toelichting bij de invoering van artikel 14, tweede lid, van de Wbr, waarin staat dat een onroerende zaak die geen woning is maar wordt verbouwd tot woning, niet onder de maatregel valt. Met betrekking tot de gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel stelt verweerder dat er sprake is geweest van een beleidswijziging.

8. De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een viertal arresten gewezen over de vraag wat moet worden verstaan onder ‘woning’ als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr. In onder meer het arrest met nr. ECLI:NL:HR:2017:295 heeft de Hoge Raad – het volgende overwogen:

9. Vast staat dat de onroerende zaak oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd, namelijk als kantoor. De vraag die de rechtbank dient te beantwoorden is of de onroerende zaak door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Deze vraag moet worden beoordeeld naar het moment van verkrijging van de onroerende zaak door eiseres. De toepassing van de onder 8 opgenomen rechtsregels - in het bijzonder die in ov. 2.3.5 - op de onroerende zaak ten tijde van de onder 1 vermelde verkrijging, leidt de rechtbank niet tot een duidelijke slotsom. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Het [naam] was ten tijde van de verkrijging gestript en de gemeente had diverse voorzieningen aangebracht. Op dat moment was er naar het oordeel van de rechtbank al geen sprake meer van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt kon worden gemaakt voor een kantoorfunctie. De gemeente stond echter aan de verkrijgers van een kluskavel naast de bestemming bewoning ook de bestemming bedrijfsruimtes en kantoren toe. Ten tijde van de verkrijging bevond het bouwwerk zich naar het oordeel van de rechtbank dan in een staat waarvan niet kan worden geconcludeerd dat het zijn bestemming als kantoorpand had behouden, noch dat het bouwwerk inmiddels naar zijn aard was bestemd voor bewoning. Gelet hierop kent de rechtbank doorslaggevende betekenis toe aan de eisen en/of beperkingen die voor het (gebruik van de) onroerende zaak voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften (zie ov. 2.3.6 van het arrest onder 8). Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres ten tijde van de verkrijging ten behoeve van de kluskavel over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning beschikte. Daarvan uitgaande is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak op grond van publiekrechtelijke voorschriften alleen bestemd was voor bewoning en dus het tarief van 2% ten onrechte niet is toegepast. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Dit betekent ook dat de rechtbank niet meer toekomt aan behandeling van de vermeende schending van het gelijkheidsbeginsel.