Rechtbank Den Haag, 03-07-2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:7367, 17_1406 WOZ

1. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een flatwoning met een vloeroppervlakte van 122 m². De woning is gelegen in een flatgebouw (het flatgebouw) uit 1992.

2. Eiseres heeft de woning op 4 februari 2014 aangekocht voor € 240.000.

3. In geschil is of de waarde van de woning op de waardepeildatum juist is vastgesteld.

4. Volgens eiseres is de waarde van de woning op een te hoog bedrag vastgesteld. Eiseres stelt dat het eigen aankoopcijfer niet als uitgangspunt kan worden gebruikt aangezien zij teveel voor de woning heeft betaald. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de waarde van de woning € 218.000 bedraagt en bepleit subsidiair een waarde van € 233.000. Eiseres wijst ter onderbouwing op de vastgestelde WOZ-waarden van de objecten aan de [straatnaam + huisnummers]. Deze objecten zijn gewaardeerd op € 233.000 respectievelijk € 230.000, € 233.000, € 233.000, € 218.000, € 233.000, € 233.000 en € 233.000. Tenslotte doet eiseres een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel.

5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar de aankoop van de woning op 4 februari 2014 en naar een door hem overgelegde matrix. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 242.050. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ([adres], verkocht op 25 juni 2015 voor € 235.000; [adres], verkocht op 17 juli 2014 voor € 280.000 en [adres], verkocht op 1 juli 2014 voor € 232.000).

6. Alvorens te oordelen over de vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of er gevolgen verbonden moeten worden aan het tijdstip waarop het verweerschrift en achterliggende stukken zijn ingediend. Volgens eiseres zijn deze stukken te laat ingediend waardoor zij haar procespositie niet tijdig heeft kunnen bepalen en zij in haar belangen is geschaad. Eiseres stelt dat de stukken door de rechtbank geweigerd moet worden.

7. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb dienen de op de zaak betrekking hebbende stukken en het verweerschrift binnen vier weken na de dag van verzending van het beroepschrift aan het bestuursorgaan te worden ingediend. In de Procesregeling bestuursrecht 2013 (de Procesregeling) is bepaald dat de rechtbank in de kennisgeving als bedoeld in artikel 6:14, tweede lid, van de Awb het bestuursorgaan verzoekt de op de zaak betrekking hebbende stukken binnen vier weken over te leggen. In afwijking hiervan is in artikel 7, vijfde lid, van de Procesregeling bepaald dat in belastingzaken de rechtbank pas verzoekt om indiening van de stukken nadat eventuele verzuimen door belanghebbende zijn hersteld en het verschuldigde griffierecht is ontvangen. Op grond van artikel 7, zesde lid, van de Procesregeling geldt dit eveneens voor het indienen van het verweerschrift.

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder niet tijdig heeft voldaan aan de uit artikel 8:42 van de Awb voortvloeiende termijn als opgenomen in het verzoek van de rechtbank van 24 maart 2017. Nu het verweerschrift en achterliggende stukken met dagtekening 29 mei 2017 zijn ingediend heeft verweerder echter alsnog voldaan aan zijn verplichting om het verweerschrift en de stukken te overleggen. Verweerder heeft daarbij de in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht gestelde termijn in acht genomen.

9. De artikelen 8:42 en 8:58 van de Awb hebben tot doel een behoorlijk verloop van de beroepsprocedure te waarborgen. Het verweerschrift en achterliggende stukken zijn niet dusdanig laat ingediend dat eiseres daar redelijkerwijs geen kennis van heeft kunnen nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is de goede procesorde door het late indienen van het verweerschrift en de achterliggende stukken dan ook niet geschonden. De rechtbank ziet onder deze omstandigheden geen aanleiding om aan de overschrijding van de uit artikel 8.42 van de Awb voortvloeiende termijn gevolgen te verbinden.

10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

11. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe gewezen op de eigen aankoop door eiseres van de woning op 4 februari 2014 voor € 240.000. Verweerder heeft toegelicht dat hij op deze prijs een indexering van € 2.000 heeft toegepast omwille van de tijdspanne van 11 maanden tussen koopdatum en de waardepeildatum, waarbij rekening moest worden gehouden met een stijgende markt.

12. De rechtbank stelt voorop dat er, indien een belastingplichtige een woning kort voor of kort na de waardepeildatum heeft gekocht, in de regel van kan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de door de belastingplichtige betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

13. Met hetgeen zij heeft aangevoerd is eiseres er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar betaalde prijs van € 240.000 te hoog is geweest en om die reden niet als uitgangspunt zou kunnen worden gebruikt bij de bepaling van de WOZ-waarde. De enkele stelling dat eiseres mogelijk teveel heeft betaald is daartoe onvoldoende. De rechtbank acht het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt dan ook bruikbaar. Met inachtneming van de niet door eiseres betwiste indexering omwille van de tijdspanne van 11 maanden tussen aankoop en waardepeildatum is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.

14. Nu de vastgestelde WOZ-waarde reeds met het eigen aankoopcijfer van de woning aannemelijk is gemaakt behoeft de door verweerder opgestelde matrix met een aantal vergelijkingsobjecten geen nadere behandeling. De vraag die zich aandient is of schending van enig beginsel van behoorlijk bestuur aan handhaving van de vastgestelde waarde in de weg staat.

15. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. verweerder een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. Eiseres heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging. Van schending van de meerderheidsregel is sprake indien een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met eiseres vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven. Eiseres heeft gesteld dat de onder overweging 4 genoemde objecten, alhoewel lager gewaardeerd, goed met de woning vergelijkbaar zijn. De rechtbank stelt vast dat deze objecten alle in het flatgebouw van de woning zijn gelegen en een zelfde vloeroppervlakte hebben als de woning. Volgens verweerder wijken de objecten – ondanks deze gelijkenissen – dermate van de woning af dat zij niet kunnen worden aangemerkt als vergelijkbare gevallen in de zin van de meerderheidsregel. Verweerder heeft middels foto’s, verkoopadvertenties en inpandige opnames van enkele van de door eiseres genoemde objecten onderbouwd dat deze objecten wat betreft ligging (etage in het flatgebouw) en/of kwaliteit en onderhoud van de woning afwijken. Daarmee acht de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de objecten niet kunnen worden aangemerkt als met de woning vergelijkbare gevallen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt.

16. Het beroep dat eiseres doet op het vertrouwensbeginsel kan evenmin slagen. Gesteld noch gebleken in dat ten opzichte van eiseres uitdrukkelijke, ondubbelzinnige en ongeclausuleerde toezeggingen zijn gedaan inzake de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank kan daarbij de stelling van eiseres dat verweerder vertrouwen heeft gewekt door op grond van artikel 40a van de Wet WOZ gegevens van andere objecten te publiceren op internet, niet volgen. Aan gegevens van andere objecten kan geen in rechte te beschermen vertrouwen worden ontleend.

17. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.