Rechtbank Den Haag, 17-07-2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:9095, 17_470 WOZ

1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object betreft een woning met agrarisch bedrijf bestaande uit een melkveebedrijf en een varkenshouderij die niet als zodanig in gebruik is. De inhoud van de woning is ongeveer 546 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 8.280 m².

2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vraag of verweerder bij het bepalen van de waarde van het object afdoende rekening heeft gehouden met marktontwikkelingen in de agrarische sector.

3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt door taxateur [persoon B], die het object na opname op locatie heeft getaxeerd op € 485.000. De taxatie is met inachtneming van de opgenomen objectkenmerken tot stand gekomen middels toepassing van rekenmodel TIOX. In dit rekenmodel zijn volgens verweerder de uitgangspunten van de taxatiewijzer “Agrarische gebouwen” (de taxatiewijzer) per waardepeildatum 1 januari 2015 gehanteerd.

4. Eiser bepleit een waarde van € 374.000. Volgens eiser volgt uit de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2016 dat in verband met de slechte marktomstandigheden in de melkveesector en de varkenshouderij rekening moet worden gehouden met een correctie van 14% ten opzichte van de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2015.

5. De rechtbank stelt voorop dat verweerder aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft gebruik gemaakt van het TIOX-rekenmodel, dat op zijn beurt gevoed wordt door de taxatiewijzer. De taxatiewijzer is een op de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument en wordt door de rechtbank als uitgangspunt bruikbaar geacht ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. Toch is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze en in welke mate er in de TIOX-berekening rekening is gehouden met de gegevens uit de taxatiewijzer. De rechtbank kan de stelling van verweerder dat buiten de gemeenten niemand van TIOX kennis zou kunnen of mogen nemen niet volgen. Voorts volgt uit de taxatiewijzer dat voor waardepeildatum 1 januari 2015 de TIOX-berekening voor een object als het onderhavige zonder extra correctie niet voldoet. In de taxatiewijzer voor waardepeildatum 1 januari 2015 is op pagina’s 169-170 ten aanzien van de sector varkenshouderij namelijk het volgende opgenomen:

6. Verweerder is middels TIOX uitgekomen op een waarde van € 485.000, terwijl de beschikking [het object] is opgelegd naar een WOZ-waarde van € 446.000. Verweerder beschikt derhalve over een marge van € 39.000. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank deze marge onvoldoende om, zonder nadere uitleg, aannemelijk te achten dat de beschikte waarde niet te hoog is.

7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser baseert zich mede op de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2016 waarin op pagina 171 ten aanzien van de melkveesector het volgende is opgenomen:

‘De gemiddelde afwijking is 13%. Wat opvalt is, dat de geschoonde koopsom van slechts één bedrijf net boven de modelwaarde zit. De geschoonde koopsommen van de andere verkochte bedrijven zitten onder de modelwaarde. De conclusie is dan ook dat de kengetallen niet meer aansluiten op de markt en geen betrouwbare taxatie opleveren.’

8. De door eiser gestelde waardecorrectie van 14% is volgens hem het gewogen gemiddelde van een correctie van 13% voor de melkveesector en een hogere correctie voor de varkenshouderij. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser er daarmee niet in geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. Nog los van de omstandigheid dat eiser zich (deels) baseert op de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2016 en niet inzichtelijk is in hoeverre aan dit document terugwerkende kracht moet worden toegekend en tot welke uitkomst dat leidt, vindt de rechtbank noch in de wet noch in de taxatiewijzer aanknopingspunten voor de door eiser gehanteerde berekening en de brede toepassing die eiser aan het berekende percentage geeft.

9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie op € 430.000.

10. Gelet op het voorgaande is de waarde van het object te hoog vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Ten aanzien van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaarfase is door verweerder voor het indienen van het bezwaarschrift reeds € 246 en voor deelname aan de hoorzitting reeds € 123 aan proceskostenvergoeding toegekend, waarbij de forfaitaire vergoeding voor deelname aan de hoorzitting kennelijk door verweerder is gehalveerd. Met inachtneming van deze omstandigheid stelt de rechtbank de door verweerder te vergoeden proceskosten voor de bezwaarfase vast op € 123 (restant forfaitaire vergoeding voor deelname aan de hoorzitting. Voor de beroepsfase stelt de rechtbank de te vergoeden proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 990 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).