Rechtbank Den Haag, 28-12-2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:16475, AWB - 18 _ 2358

1. Bij beschikkingen van 8 mei 2017 heeft verweerder de waarde van 58 onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres onroerendgoed] 43, 45, 47, 49, 53, 55, 57a, 57b, 3, 87, 59, 61, 5, 63, 13, 69, 93, 17, 95, 19, 21, 23, 97, 25, 99, 27, 101, 29, 103, 31, 33, 35, 39, 41, [adres onroerendgoed] 420, 422, 424, 432, 434, [adres onroerendgoed] 6, 10, 12, 16, 18 en

[adres onroerendgoed] 2, 4, 6, 8, 10, 14, 16, 18, 20, 26, 30, 32, 34, 36 te Rijswijk, op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld. Voorts heeft verweerder aan eiseres ter zake van vorengenoemde onroerende zaken aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 (de aanslagen) opgelegd.

2. De onder 1 genoemde onroerende zaken betreffen winkelunits die deel uitmaken van het winkelcentrum [adres onroerendgoed] te Rijswijk.

4. De rechtbank stelt vast dat uit het door eiseres overgelegde waarderingsrapport volgt, dat de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaken [adres onroerendgoed] 69 (zaaknummer SGR 18/2373), 87 (zaaknummer SGR 18/2367) en [adres onroerendgoed] 420 (zaaknummer SGR 18/2391), 422 (zaaknummer SGR 18/2393) en 434 (zaaknummer SGR 18/2397) niet in geschil is. Dit betekent dat voor deze onroerende zaken alleen in geschil is de hoogte van de aanslagen.

5. Eiseres bepleit voor de overige onroerende zaken een lagere waarde. Daartoe wijst eiseres op een waarderingsrapport van de taxateur E. Nijzink, die de winkelunits heeft gewaardeerd met behulp van een huurwaardekapitalisatiefactor (hwk-methode) per de waardepeildatum. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor die per onroerende zaak varieert van 8,8 tot 10,3. Daarnaast neemt eiseres het standpunt in dat er sprake is van willekeurige en onredelijke belastingheffing. Niet in geschil zijn de voor de winkelunits gehanteerde huurwaardes.

6. Verweerder heeft het standpunt ingenomen dat de beroepen ongegrond moeten worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt 30 oktober 2018 door makelaar/taxateur [C] . De waarde in het economische verkeer van de 58 onroerende zaken heeft deze taxateur vastgesteld op € 51.775.000. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaken vastgesteld op basis van de hwk-methode. De kapitalisatiefactor voor de onroerende zaken waarvan de waarde in geschil is, is bepaald op 12,2 aan de hand van een modelmatige berekening conform de Taxatiewijzer. Daarbij is het leegstandsrisico bepaald op 5,5% van de huurwaarde.

7. Alvorens te oordelen over de vastgestelde waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of er gevolgen verbonden moeten worden aan het tijdstip waarop de nadere gronden van het beroep zijn ingediend. Volgens verweerder is dit nadere stuk te laat ingediend waardoor hij zijn procespositie niet tijdig heeft kunnen bepalen en hij in zijn belangen is geschaad. Verweerder stelt dat het nadere stuk door de rechtbank geweigerd moet worden.

8. De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar beroepschrift van 3 april 2018 de gronden van het beroep heeft uiteengezet. En daarbij overigens in het vooruitzicht heeft gesteld zich te zijner tijd nader uit te laten, met eventuele producties. Het beroepschrift voldoet dan ook aan het bepaalde in artikel 6:5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), zoals dat trouwens ook in het verweerschrift zelf te berde is gebracht. Verweerder heeft daarom in zoverre voldoende de gelegenheid gehad zich over het ingestelde beroep uit te laten bij een verweerschrift.

9. De rechtbank heeft overigens geen aanknopingspunten gevonden om de stelling van verweerder, dat hij op advies van de griffie tot twaalf dagen voor de zitting heeft gewacht met het inzenden van het verweerschrift, voor juist te houden. Duidelijk is wel dat op een laat moment het verweerschrift, gedateerd 5 november 2018, is ingediend alsook de nadere brief van eiseres, en dat die stukken elkaar hebben gekruist.

10. In een door verweerder aangehaalde uitspraak (ABRvS 2 mei 2013, ECLI:NL:RVS:2013CA0693) is het beroep op strijd met een goede procesorde vanwege het laat indienen van nadere stukken gepasseerd. Daartoe is onder meer overwogen: “Ook na afloop van de beroepstermijn en indien die termijn is gegeven, na afloop van de termijn als bedoeld in artikel 6:6 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), kunnen, gelet op artikel 8:58 van de Awb, nadere argumenten, nadere gegevens of nadere stukken, ter onderbouwing van een eerdere beroepsgrond worden ingediend, tenzij dat in strijd is met een goede procesorde. Dat is het geval, indien de nadere argumenten, nadere gegevens of nadere stukken verwijtbaar zodanig laat worden ingediend, dat de andere partijen worden belemmerd om daarop adequaat te reageren of de goede voortgang van de procedure daardoor anderszins wordt belemmerd.”.

11. Mede in het licht van het late moment waarop het verweerschrift is ingediend, bestaat geen grond voor het oordeel dat eiseres verwijtbaar laat haar brief van 7 november 2018 heeft ingediend. Afgezien daarvan bestaat evenmin grond voor het oordeel dat verweerder door dat tijdstip is belemmerd om een adequate reactie daarop te geven. Hierbij neemt de rechtbank mede in aanmerking de inhoud en strekking van wat eiseres nader heeft aangevoerd in het nadere stuk, en mede bezien in het licht van de inhoud en strekking van de beroepsgronden van eiseres als uiteengezet in het beroepschrift alsook wat in bezwaar is aangevoerd.

12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de brief van 7 november 2018 kwalificeert als tijdig ingediend.

13. De rechtbank heeft dan ook onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de goede procesorde wordt geschonden door die brief als gedingstuk toe te laten.

20. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de met ingang van 1 januari 2016 door de gemeente Rijswijk gekozen tariefstelling (en –differentiaties) om ter zake van niet-woningen uitsluitend nog onroerende-zaakbelasting te heffen van eigenaren en niet langer van gebruikers in strijd is met de bedoeling van de wetgever. Dit heeft voor eigenaren van niet-woningen geleid tot een tariefstijging van ruim 69% ten opzichte van 2015. In samenhang bezien met een nihiltarief voor gebruikers van niet-woningen, leidt dit tot een willekeurige en onredelijke belastingheffing die de wetgever niet voor ogen heeft gehad, aldus eiseres. Voorts stelt eiseres zich op het standpunt dat de heffing door de nieuwe systematiek afhankelijk wordt gesteld van draagkracht hetgeen in strijd is met het bepaalde in artikel 219, tweede lid, van de Gemeentewet. Tevens meent eiseres dat zij erop had mogen vertrouwen dat de gemeente ook in 2017 op grond van artikel 220 van de Gemeentewet onroerende-zaakbelastingen zou heffen van zowel gebruikers als van eigenaren en niet - zoals zij heeft gedaan - alleen van eigenaren. Er is dan ook sprake van schending van het vertrouwens-, evenredigheids- dan wel het zorgvuldigheidsbeginsel. Tot slot neemt eiseres het standpunt in dat de tariefverhoging in strijd is met artikel 1 van het eerste protocol bij het EVRM (artikel 1 EP). Volgens eiseres lijdt zij door die tariefverhoging buitensporig nadeel waardoor sprake is van een individuele en buitensporige last als bedoeld in de jurisprudentie over artikel 1 EP.

Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de aanslagen vernietigd dienen te worden wegens strijdigheid met rechtsbeginselen en de bedoeling van de wetgever en dat de Verordening onverbindend dient te worden verklaard. Subsidiair verzoekt eiseres de aanslagen substantieel te verminderen om de disproportionaliteit op te heffen.

14. Verweerder heeft het standpunt ingenomen dat de aanslagen terecht en tot de juiste bedragen zijn opgelegd.

15. Met betrekking tot het standpunt van eiseres dat de Verordening geheel of gedeeltelijk onverbindend dient te worden verklaard, overweegt de rechtbank als volgt. De gemeente heeft er voor gekozen zowel eigenaren als gebruikers van niet-woningen als belastingplichtige voor de onroerende-zaakbelastingen aan te wijzen, maar om het tarief van de gebruikersbelasting op nihil te stellen en het tarief van de eigenarenbelasting ten opzichte van 2015 te verhogen. De rechtbank overweegt dat het de gemeentelijke wetgever vrij staat om in de Verordening te bepalen onroerende-zaakbelastingen te heffen van gebruikers en/of van eigenaren van onroerende zaken, die niet in hoofdzaak tot woning dienen. De gemeentelijke wetgever is voorts in hoge mate vrij om te bepalen op welke wijze hij de heffing van onroerende-zaakbelastingen wil vormgeven. In het onderhavige geval is ervoor gekozen de facto uitsluitend van de eigenaren van niet-woningen onroerende-zaakbelasting te heffen. Dit is niet in strijd met het bepaalde in artikel 220 van de Gemeentewet waarin immers is bepaald dat gemeenten van zowel eigenaren als gebruikers van niet-woningen belasting kunnen heffen. Het betoog van eiseres dat verweerder op grond van het bepaalde in artikel 220 van de Gemeentewet gehouden is ook van gebruikers van niet-woningen onroerende-zaakbelasting te heffen, faalt eveneens. Zoals hiervoor is overwogen biedt artikel 220 van de Gemeentewet daartoe weliswaar de mogelijkheid, maar een verplichting daartoe behelst dit artikel niet. De per 1 januari 2016 door de gemeente doorgevoerde wijziging in de systematiek van de belastingheffing leidt de rechtbank, gelet op de ruime bevoegdheid die de gemeente heeft om te bepalen op welke wijze zij de heffing van onroerende-zaakbelastingen wil vormgeven, voorts niet tot het oordeel dat sprake is van een willekeurige en onredelijke belastingheffing. Ook de omstandigheid dat deze wijziging voor eiseres leidt tot een aanzienlijke stijging van het tarief brengt de rechtbank niet tot het oordeel dat sprake is van een willekeurige en onredelijke belastingheffing. Deze verhoging is het uitvloeisel van de hiervoor omschreven systematiek volgens welke de gemeente onroerende-zaakbelastingen met betrekking tot niet-woningen heft, namelijk de facto uitsluitend van eigenaren en niet tevens van gebruikers en deze wijziging op zichzelf, gelet op de ruime bevoegdheid van de gemeente de belastingheffing naar eigen inzicht vorm te geven, niet leidt tot een willekeurige of onredelijke belastingheffing.

16. Naar het oordeel van de rechtbank is evenmin sprake van strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder met het vertrouwens-, evenredigheids- of het zorgvuldigheidsbeginsel. Met name gelet op de ruime bevoegdheden die gemeenten hebben om de heffing van onroerende-zaakbelastingen naar eigen inzicht vorm te geven, mocht eiseres er niet op vertrouwen dat de Verordening niet zou worden aangepast en dat aldus de heffingssystematiek steeds ongewijzigd zou blijven. Van schending van enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

17. Het standpunt dat de belastingheffing voor haar een individuele buitensporige last vormt, heeft eiseres niet nader concreet onderbouwd. Niet gesteld of gebleken is dat eiseres niet in staat was de opgelegde aanslag voor het jaar 2017 te betalen. Ook de hoogte van de aanslag voor dat jaar en de omvang van de tariefstijging in de jaren 2016 en 2017 leveren, in relatie met de vastgestelde waarden van de onroerende zaken, geen aanwijzing op voor de door eiseres gestelde buitensporige last. Dat eiseres op basis van de bestaande huurcontracten deze tariefstijging niet kan doorberekenen, is een omstandigheid die voor haar risico komt. Van strijd met artikel 1 van het EP is naar het oordeel van de rechtbank daarom geen sprake.

18. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de beroepen, voor zover uitsluitend gericht tegen de hoogte van de aanslag als zodanig (zie overweging 4), ongegrond moeten worden verklaard.

19. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;

b. niet woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken dient te worden bepaald aan de hand van de hwk-methode.

20. De bewijslast dat de aan de onroerende zaken toegekende waarden niet te hoog zijn, rust op verweerder.

21. Met het onder 6. genoemde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. In het taxatierapport is ter bepaling van de kapitalisatiefactor gerekend met een leegstandsrisico van 5,5%. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het door hem gehanteerde leegstandsrisicopercentage niet te laag is. Verweerder heeft dit percentage gebaseerd op de door hem gestelde daadwerkelijke leegstand van 1 - 3% zoals dat geldt voor het gedeelte van het winkelcentrum In den Boogaard waar de winkelunits onderdeel van uitmaken. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn onderscheid tussen slechte en goede gedeelten van het winkelcentrum en ook in zijn kwalificatie van de winkelunits, maar dat dit tot een leegstandspercentage van 5,5 moet leiden is onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk gemaakt dat dit percentage het objectieve markttechnische leegstandrisico benadert. De rechtbank volgt daarbij eiseres in haar stelling dat de winkelunits weliswaar onderdeel uitmaken van het beste deel van het winkelcentrum, maar dat dit niet los kan worden gezien van het winkelcentrum in haar geheel. Door de (sterke) beperking van het gebied waar de leegstand is gemeten en de aanwezigheid van enkele grote huurders, zoals Hema, in dat gebied acht de rechtbank het gebied daartoe onvoldoende homogeen. Het blijven huren en/of het vertrek van één grote huurder heeft immers een zeer grote invloed op het leegstandspercentage, hetgeen ook blijkt uit het vertrek van de V&D uit het (thans) slechte deel van het winkelcentrum.

22. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft zij evenmin aannemelijk gemaakt dat het leegstandsrisico tenminste 20% moet zijn. Zij heeft ter onderbouwing van dit percentage een aantal stukken overgelegd waaruit blijkt dat Rijswijk in de top 5 staat van middelgrote steden die te kampen hebben met winkelleegstand. Met name de leegstand in het winkelcentrum [adres onroerendgoed] zou daar debet aan zijn. Eiseres is er niet in geslaagd om het door haar ter zitting bepleite leegstandsrisico aannemelijk te maken, reeds nu inzichtelijke onderbouwing hiervan ontbreekt.

23. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hem of haar gevergde bewijs te leveren, zal de rechtbank de waarden van de onderhavige winkelunits op de waardepeildatum in goede justitie bepalen.

Gelet op wat partijen over en weer hebben bepleit en alle omstandigheden in aanmerking genomen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van elk perceel moet worden verminderd met 10% van de vastgestelde waarde.

24. Op grond van het voorgaande zijn de beroepen, voor zover gericht tegen de waardevaststelling, in zoverre gegrond. Dit brengt met zich mee dat reeds daarom ook de aanslagen tot een te hoog bedrag zijn opgelegd.

25. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.250 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501, een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak en een wegingsfactor 1,5 voor meer dan vier samenhangende zaken). Verweerder wordt voorts veroordeeld in de kosten van het taxatierapport. De rechtbank stelt dit bedrag vast op € 4.046, uitgaande van het door eiseres genoemde aantal van 59,5 uur, welk aantal de rechtbank redelijk acht, maal het uurtarief voor courante niet-woningen, zoals dat is neergelegd in de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stct. nr. 28796 van 28 mei 2018), zijnde € 68. Voor een hogere of andere vergoeding is geen aanleiding.