Rechtbank Den Haag, 14-10-2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:10942, AWB - 19_435

1. Verweerder heeft aan de vader van eiser (erflater) bij beschikking van 29 februari 2012 de waarde van de woning voor het jaar 2012 vastgesteld op € 1.173.000 (reguliere beschikking). Erflater heeft tegen de reguliere beschikking geen bezwaar gemaakt. Erflater is overleden op 30 november 2012. Eiser heeft samen met zijn zuster de woning geërfd. Verweerder heeft het bezwaar van de erfgenamen tegen de reguliere beschikking niet-ontvankelijk verklaard wegens overschrijding van de wettelijke bezwaartermijn en vervolgens de waarde van de woning voor het jaar 2012 ambtshalve verlaagd tot € 920.000.

2. Verweerder heeft op verzoek van eiser, na de uitspraak van deze rechtbank van 23 maart 2018 (zaaknummer SGR 17/3560), op 30 april 2018 een beschikking als bedoeld in artikel 26, eerste lid, onderdeel a van de Wet WOZ (beschikking wijziging subject) gegeven waarbij de waarde van de woning voor het jaar 2012 is vastgesteld op € 920.000.

3. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage en drie dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 802 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 538 m². Het bouwjaar van de woning is 1926.

4. In opdracht van eiser heeft NVM-makelaar/taxateur drs. E. Geest de woning getaxeerd door middel van een inpandige opname op 11 januari 2013. De te maken kosten voor (achterstallig) onderhoud, bouwkundige gebreken en aanpassingen aan de wensen en eisen van deze tijd zijn door de taxateur geschat op € 300.000. De taxateur heeft de marktwaarde van de woning per 1 januari 2012 getaxeerd op € 875.000.

5. In opdracht van eiser heeft NVM-makelaar/taxateur L.A. Verhage de woning getaxeerd, zonder inpandige opname. In het door hem opgestelde taxatierapport, gedateerd op 31 januari 2019, is vermeld dat de marktwaarde van de woning per 1 januari 2011 is getaxeerd op € 720.000, waarbij rekening is gehouden met € 250.000 aan verbouwings- en onderhoudskosten.

6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 718.000. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder bij de bepaling van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning, meer in het bijzonder het instortingsgevaar, de vervallen staat en de verborgen gebreken die later aan het licht zijn gekomen. Eiser verwijst in dat kader naar het in 2019 opgemaakte taxatierapport, genoemd onder 5. Daarnaast stelt eiser dat de door verweerder gehanteerde grondprijs per m² € 1.177 te hoog is en bepleit een prijs per m² van € 750. Tot slot stelt eiser dat de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] niet gebruikt kan worden als vergelijkingsobject, vanwege onverklaarbare herleide objectkenmerken.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix en foto’s overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning gehandhaafd op de in de bezwaarfase nader vastgestelde waarde van € 850.000. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een viertal vergelijkingsobjecten, waaronder het volgens verweerder bruikbare vergelijkingsobject [adres] . Verweerder stelt dat de grondprijs is gebaseerd op grondstaffel geldend voor de wijk waar de woning gelegen is in de onderhavige periode. Met de slechte staat van de woning is voldoende rekening gehouden door aan de onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorziening een vlokcode 2 (ondergemiddeld) toe te kennen. Daarnaast is nog een correctie voor verborgen gebreken toegepast van € 28.070.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

9. De strekking van de Wet WOZ is dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen. Dat wil zeggen dat de waarde moet worden vastgesteld aan de hand van de op of nabij de peildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties zonder om te zien naar de waarde zoals die op een eerdere of andere waardepeildata zijn vastgesteld en dus niet, voor zover partijen dat zou stellen, aan de hand van de WOZ-waarden van andere jaren.

10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [adres] , verkocht op 17 maart 2010 voor € 1.050.000; [adres] , verkocht op 15 maart 2010 voor € 942.500; [adres] , verkocht op 17 mei 2011 voor € 969.000 en [adres] , verkocht op 28 januari 2010 voor € 935.000), alle gelegen in [plaats] (de vergelijkingsobjecten). Dit zijn alle vier in de buurt van de woning van eiser gelegen woningen uit dezelfde bouwperiode en van hetzelfde woningtype, die bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. Ten aanzien van de [adres] volgt de rechtbank eiser dan ook niet in zijn stelling dat de woning niet zou kunnen dienen als vergelijkingsobject.

11. De rechtbank stelt dat indien, zoals in het onderhavige geval, bij de waardebepaling gebruik wordt gemaakt van een methode van systematische vergelijking van de woning met vergelijkingsobjecten, niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Wel is vereist dat verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening houdt met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling bestaande, voor de waardebepaling relevante verschillen, waaronder de door verweerder in de matrix genoemde verschillen in kwaliteit, ligging en onderhoud. Het staat verweerder vrij om deze verschillen tot uitdrukking te brengen in factoren 1 tot en met 5 (bijvoorbeeld vlokcodes) mits hij de toekenning van de factoren en het door hem aan verschillen tussen de toegekende factoren toegekende gewicht onderbouwt met door hem in het geding gebrachte marktgegevens of andere relevante, toetsbare gegevens.

12. Met het taxatierapport, de matrix en de daarbij gegeven toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, opstallen en objectkenmerken. Zo heeft verweerder bij de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] vlokcode 3 gehanteerd voor de objectkenmerken: onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen. Bij de [adres] is voor deze objectkenmerken deels vlokcode 2 en deels vlokcode 3 toegekend. De waarde van de woning van eiseres is daarentegen voor deze objectkenmerken op basis van vlokcode 2 vastgesteld en daarnaast is nog een waardevermindering van € 28.070 toegepast voor verborgen gebreken. Naar het oordeel van de rechtbank, heeft verweerder zodoende voldoende rekening gehouden met de staat van de woning en de verborgen gebreken, ook als de keuken nog niet was vernieuwd. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat er aanleiding bestaat om de waarde op grond van de slechte staat van de woning nog verder te verlagen.

13. De waarde van de grond is door verweerder bepaald aan de hand van een grondstaffel. In zijn algemeenheid is het kenmerk van een dergelijke staffel dat - uitgaande van een toe- en afnemend grensnut - de vierkante meterprijs per saldo daalt naarmate het oppervlak van het perceel groter is. Eiser heeft - met de enkele verwijzing naar de verkoop van een perceelgrond gelegen aan de [adres] te [plaats] , aan de hand waarvan eiser komt tot een gemiddelde grondprijs van € 750 per m² - niet aannemelijk gemaakt dat de door verweerder gehanteerde grondstaffel niet kan worden gehanteerd en heeft aldus evenmin aannemelijk gemaakt dat de door verweerder gehanteerde grondprijs voor de woning te hoog is. De rechtbank is ook niet gebleken van andere aanwijzingen om aan de juistheid van de gehanteerde grondstaffel te twijfelen.

14. Eiser heeft voorts aangevoerd dat de ligging van de woning en de daarbij behorende tuin ongunstiger is dan de ligging van de vergelijkingsobjecten en dat in verband daarmee een lagere vlokcode moet worden toegekend. In dit verband noemt eiser met name de zonligging en de aanwezigheid van een beeldbepalende boom. Door deze boom is het niet mogelijk om de woning uit te bouwen. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het niet gaat om de situering van de woning, maar om de ligging van de woning in de omgeving. Daarbij heeft verweerder nog gewezen op de [adres] , die een vergelijkbare (zon)ligging heeft en tevens een zelfde vlokcode voor de ligging als de woning. De rechtbank is dan ook met verweerder van oordeel dat de zonligging van de woning, alsmede de aanwezigheid van een beeldbepalende boom, geen reden is om de waarde van de woning te verlagen.

15. Het door eiser ingebrachte taxatierapport uit 2019 kan evenmin afdoen aan de waardebepaling door verweerder. In het taxatierapport wordt uitgegaan van de waarde van drie van de vier gebruikte referentieobjecten van verweerder, waar de verbouwingskosten - vanaf 2013 tot de verkoop van de woning in 2015 van (door eiser gesteld) € 250.000 - vanaf zijn gehaald. Tevens wordt in het rapport ten onrechte uitgegaan van twee in plaats van drie dakkapellen. Deze omstandigheden in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat de wijze van vaststelling van de waarde in dit taxatierapport minder bruikbaar is, dan de meer gedetailleerde en meer onderbouwde wijze waarop verweerder de waarde van de woning heeft vastgesteld door rekening te houden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

16. Het door eiser ter zitting van 7 oktober 2019 ingenomen standpunt dat de waarde van de bijgebouwen, zijnde de garage (€ 20.000) en de dakkappellen (€ 3.500 per dakkapel), te hoog is volgt de rechtbank niet nu deze waarden de rechtbank niet onredelijk hoog voorkomen. Daarnaast wordt door verweerder bij de vergelijkingsobjecten dezelfde waarde gehanteerd en heeft eiser onvoldoende gesteld, noch is de rechtbank gebleken, dat deze bijgebouwen bij eiser qua functionele mogelijkheden niet vergelijkbaar zouden zijn ten aanzien van de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten.

17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 850.000 niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.