Rechtbank Den Haag, 30-04-2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:4444, AWB - 18 _ 7098

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met aanbouw, dakkapel, tuinhuis en garage. De inhoud van de woning is ongeveer 345 m³, de inhoud van de aanbouw is ongeveer 105 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 225 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 333.000. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat de WOZ-waardes van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten de waarde van zijn woning beter onderbouwen. Eiser voert verder aan dat er fouten in het taxatierapport en de matrix staan, zoals de secundaire objectkenmerken (VLOK-waarderingen) en de inhoudsmaten. Verder voert eiser aan dat verweerder zijn woning niet conform de richtlijnen van de Waarderingskamer heeft getaxeerd. Verweerder heeft volgens eiser ook geen rekening gehouden met de waardedrukkende elementen in zijn woning, zoals asbesthoudende vensterbanken. Verder heeft verweerder volgens eiser geen volledig inzicht gegeven in de gegevens, zoals de legenda van de VLOK-waarderingen, die gebruikt worden om de WOZ-waarde te bepalen en wordt pas in het beroep enigszins duidelijk door de matrix hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen. Eiser heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde bepaald dient te worden op basis van de oppervlakte en niet op basis van de bruto-inhoud en dat er voor de bepaling van de oppervlakte aangesloten dient te worden op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De grondprijs van zijn woning is verder te hoog gewaardeerd en dient aan te sluiten bij de grondprijzenbrief van de gemeente Gouda. Verder voert eiser aan dat het vertrouwensbeginsel en het motiveringsbeginsel is geschonden. Ten aanzien van de schending van het gelijkheidsbeginsel voert hij aan dat identieke woningen in zijn buurt lagere WOZ-waardes hebben. Verder voert eiser aan dat er geen hoorverslag is gemaakt van de hoorzitting en dat verweerder niet alle op de zaak betrekkende stukken heeft overgelegd, zoals de grondstaffel en de stukken met betrekking tot de vaststelling van de secundaire objectkenmerken.

3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 389.980. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verder voert verweerder -samengevat- aan dat de door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, omdat het hoekwoningen in een rij betreft en geen twee-onder-één-kapwoningen. Verweerder stelt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten en de woning en dat de grondprijzen in de staffel en de inhoud van de woningen juist berekend zijn. Verweerder voert verder aan dat eiser voldoende inzicht heeft gekregen hoe de WOZ-waarde van zijn woning tot stand is gekomen, door bijvoorbeeld de verkoopadvertenties voor de VLOK-waarderingen van de vergelijkingspanden te raadplegen en het taxatieverslag van zijn woning te downloaden van de website van verweerder. De vaststelling van de inhoud en oppervlakte vindt standaard plaats door het bruto-oppervlakte en de bruto-inhoud van de woningen te meten, dit gebeurt volgen NEN-normen, eerst vanaf 2021 is verweerder gehouden bij de vergelijking uit te gaan van oppervlaktegegevens en voorts zijn de in de BAG opgenomen gegevens (nog) niet voldoende betrouwbaar om te dienen als basis voor de waardering. De Waarderingskamer heeft verweerder gecontroleerd en gekwalificeerd als ‘goed’. Tenslotte weerspreekt verweerder dat er sprake zou zijn van schending van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. Het hoorverslag is volgens verweerder door het vertrek van een medewerker onbedoeld niet opgenomen in de uitspraak op bezwaar.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld door systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde meetmethode niet tot een onjuiste uitkomst leidt en er bestaat geen verplichting voor verweerder om de zogenoemde BAG-oppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van de woning niet gebonden aan de instructies van de Waarderingskamer. De instructies van de Waarderingskamer zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het waardebegrip als omschreven in artikel 17 van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Toetssteen blijft het wettelijke waardebegrip, zoals opgenomen in dat artikel (Gerechtshof Den Haag 26 september 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2600). Geen rechtsregel verzet zich er verder tegen dat verweerder pas in beroep een matrix opmaakt en de waarde nader onderbouwt. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn geschikt voor de waardevaststelling op basis van systematische vergelijking.

6. In de matrix heeft de woning van eiser een VLOK-waardering voor de kwaliteit/luxe toegekend gekregen van 3. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de waarde 3 voor gemiddeld staat en de waarde 2 voor gedateerd. Ter zitting heeft eiser, onweersproken, aangevoerd dat zijn badkamer en keuken op de waardepeildatum respectievelijk uit 1994 en 1995 stammen en dat verweerder dit had kunnen weten aangezien dit ook in de bezwaarprocedure over de aanslag gemeentelijke belasting 2017 is aangevoerd, de vernieuwing van de keuken en de badkamer hebben eerst in 2018 plaatsgevonden. Dit betekent dat de toestand op 1 januari 2018 niet anders was dan op 1 januari 2017, zodat er geen reden is uit te gaan van een andere toestandsdatum dan 1 januari 2017. Hieruit volgt dat de woning van eiser een VLOK-waardering van 2 voor de kwaliteit/luxe had moeten krijgen vanwege de gedateerdheid van de badkamer en de keuken. Gelet hierop heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

7. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat waarde van de woning verder verlaagd moet worden dan gerechtvaardigd is door rekening te houden met een vlokcodering 2 voor luxe in plaats van met een vlokcodering 3. Eiser heeft gesteld dat [ADRES 1] [2], [ADRES 2] [3], [ADRES 2] [4], [ADRES 1] [5], [ADRES 3] [6] en [ADRES 4] [3] betere vergelijkingsobjecten zijn voor de woning dan de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Voor deze woningen heeft verweerder de WOZ-waarde lager vastgesteld. Alleen al omdat deze woningen niet verkocht zijn rondom de waardepeildatum, en er dus geen marktgegevens beschikbaar zijn van deze woningen, kunnen zij niet als vergelijkingsobject dienen. Overigens heeft verweerder terecht gesteld dat het gaat om een ander woningtype dan de woning. Deze woningen zijn namelijk hoekwoningen in een rij en geen twee-onder-één-kapwoningen. Twee-onder-één-kapwoningen hebben, zoals verweerder aangevoerd heeft, een andere waarde dan hoekwoningen in een rij. Dat verweerder bij een procedure over de aanslag gemeentelijke belastingen in een voor 2018 gelegen jaar zou hebben gesteld dat voor de vaststelling van de waarde geen verschil bestaat tussen een twee-onder-één-kap woning en een hoekwoning van een rij met meer dan twee woningen, heeft eiser niet feitelijk onderbouwd. Eiser heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van nog meer waardedrukkende elementen in zijn woning.

8. Met betrekking tot de grondprijs gaat verweerder terecht uit van het afnemend grensnut bij grotere afmetingen. Verweerder heeft verder onweersproken gesteld dat de grondstaffels gebaseerd zijn op marktgegevens. Het aansluiten bij de prijs voor bouwkavels, zoals eiser aanvoert, levert geen goede vergelijking op, omdat de prijs voor bouwkavels op een andere manier tot stand komt dan de prijs voor de grond, die tezamen met de daarop gebouwde woning wordt verkocht.

9. Ten aanzien van het beroep op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen voortkomend uit een door verweerder gevoerd begunstigend beleid of uit oogmerk van begunstiging, dan wel wanneer in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen, althans ten minste twee vergelijkbare gevallen, een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (meerderheidsregel). Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, uitsluitend identieke objecten dienen te worden vergeleken, dat zijn objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn niet identiek aan zijn woning, aangezien de vergelijkingsobjecten geen twee-onder-één-kapwoningen zijn, maar hoekwoningen in een rij van drie of meer woningen zijn. De rechtbank is derhalve van oordeel dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt.

10. Ten aanzien van het verslag van de hoorzitting overweegt de rechtbank als volgt. Uit artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat verweerder een verslag maakt van de hoorzitting. Volgens vaste rechtspraak kan verweerder daarvan afwijken als het verslag van de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar wordt opgenomen. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet het verslag van de hoorzitting heeft opgenomen, terwijl eiser wel gehoord is. Omdat verweerder dit heeft nagelaten, heeft verweerder in beginsel in strijd met artikel 7:7 van de Awb gehandeld. Ter zitting heeft verweerder alsnog het hoorverslag overgelegd. De rechtbank acht het, gelet op het alsnog overleggen van het hoorverslag en de inhoud ervan, niet aannemelijk dat eiser door dit gebrek is benadeeld. De rechtbank ziet daarom aanleiding om dit gebrek van verweerder te passeren met artikel 6:22 van de Awb.

11. Verder acht de rechtbank dat er geen sprake is van een schending van het motiveringsbeginsel. Het bestreden besluit is, gelet op de inhoud ervan, voldoende gemotiveerd. Het taxatieverslag kon eiser raadplegen op de website van verweerder en verweerder gaat uitgebreid in op de grieven van eiser in de uitspraak op bezwaar.

12. Eiser heeft gesteld dat verweerder de grondstaffels in bezwaar en de totstandkoming van de secundaire objectkenmerken hoe dan ook over had moeten leggen. Dit is volgens eiser een schending geweest van de verplichting zoals opgenomen in artikel 8:42 Awb. Verweerder heeft aangevoerd dat grondstaffels desgevraagd worden overgelegd in bezwaar, maar dat eiser hierom niet heeft verzocht. Nu eiser niet om de grondstaffels heeft gevraagd in de bezwaarfase is de rechtbank van oordeel dat er, mede gelet op het arrest van de Hoge raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, geen sprake is van schending van artikel 8:42 Awb. Ten aanzien van de totstandkoming van de secundaire objectkenmerken is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe deze tot stand zijn gekomen. Eiser heeft niet om deze stukken verzocht in zijn bezwaarschrift en verweerder heeft de verkoopadvertenties aan de rechtbank overgelegd en hier is voldoende uit op te maken wat de hoogte is van de secundaire objectkenmerken van een vergelijkingsobject.

13. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 371.000. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de VLOK-waarde voor de kwaliteit/luxe van de woning van eiser 2 is. De correctie is dan € 55 per m³, waardoor de eenheidsprijs € 537 wordt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden komt de waarde van de woning uit op € 371.000.

14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.

15. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het verzoek om vergoeding van de kosten in de bezwaarfase wordt afgewezen, omdat eiser niet in bezwaar gesteld heeft dat zijn badkamer en keuken gedateerd waren. De kosten in verband met de behandeling van het beroep zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 12,- aan reiskosten. Eiser heeft verder niet gespecificeerd welke inkomsten hij heeft gederfd door het bijwonen van de zitting. Voor het bezichtigen van de referentiepanden kunnen geen verletkosten worden toegekend. Het verzoek tot vergoeding van de verletkosten wijst de rechtbank derhalve af.