Rechtbank Den Haag, 30-04-2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:4445, AWB - 18 _ 6167

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning met een dakkapel, berging, carport en twee kelders. De inhoud van de woning is ongeveer 552 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1664 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 350.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum geen rekening heeft gehouden met de nabijgelegen varkens- en koeienstal en de plannen voor de uitbreiding van de varkensstal. Verder stelt eiser dat de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft aangevoerd niet vergelijkbaar zijn en dat er gebreken in de matrix staan. Verder stelt eiser dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd aan de rechtbank en dat deze alsnog overgelegd dienen te worden. Tot slot voert eiser aan dat de motivering van de uitspraak op bezwaar gebrekkig is.

3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag, een matrix en luchtfoto’s overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 528.682. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verder voert verweerder aan dat er voldoende rekening is gehouden met de overlast van de varkensstal, aangezien twee van de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat gelegen zijn en eveneens grenzen aan een veehouderij. Ook voert verweerder aan dat de plannen voor de bouw van de megastal onvoldoende concreet zijn. De stukken van de gemeente Zoeterwoude (de gemeente) omtrent de uitbreiding van de varkensstal die eiser verlangt kunnen volgens verweerder niet overgelegd worden. Deze stukken stonden verweerder namelijk niet ter beschikking ten tijde van de besluitvorming in deze zaak. Volgens verweerder is ten slotte de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten van verweerder niet gebruikt kunnen worden voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning van eiser, aangezien deze niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het vergelijkingsobject [adres 2] [1] is niet vergelijkbaar, omdat deze woning zich niet in het buitengebied bevindt, maar in de bebouwde kom. Door verweerder is verder niet aannemelijk gemaakt dat bij de andere vergelijkingsobjecten, [adres 1] [2] en [adres 1] [3] in dezelfde mate vee wordt gehouden als bij de woning van eiser. De laatste twee vergelijkingsobjecten liggen bovendien aan een doodlopende weg, terwijl de woning van eiser gesitueerd is aan een doorgaande weg. Nu de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning van eiser is de WOZ-waarde van de woning van eiser door verweerder niet voldoende onderbouwd.

6. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Voor de door eiser bepleite waarde zijn geen objectieve verifieerbare gegevens aangedragen.

7. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 425.000.

8. Met betrekking tot het overleggen van de tot de zaak betrekking hebbende stukken overweegt de rechtbank als volgt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672 geoordeeld dat tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, van de Awb over te leggen stukken alle stukken behoren die de inspecteur ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Eiser heeft meerdere keren gevraagd om de matrix op basis waarvan verweerder de in de aanslag van 31 maart 2018 aangegeven waarde heeft bepaald en waarbij de woning Gelderswoudseweg 5a één van de referentieobjecten was. Verweerder heeft deze matrix niet overgelegd. De wel door verweerder overgelegde matrix is de matrix die is opgesteld nadat verweerder andere referentiepanden ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft gebruikt. Verweerder heeft weersproken dat hij de beschikking heeft gehad over een matrix waarin de gegevens van Gelderswoudseweg 5a waren opgenomen. Voor het oordeel dat verweerder ten onrechte dit stuk niet heeft overgelegd is daarom geen plaats. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij niet de beschikking heeft (gehad) over de stukken waarover de gemeente Zoeterwoude beschikt met betrekking tot de uitbreidingsplannen voor de varkensstal. Alleen al hierom zijn dit geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder is ook niet gehouden om met het oog op de waardebepaling van de woning eventuele niet openbare stukken bij de gemeente op te vragen.

9. Verder is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake is van een

motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de grieven van eiser die hij in zijn bezwaarschrift heeft aangevoerd.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiser heeft aanspraak gemaakt op reis- en verletkosten. De verletkosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 40,41. Eiser heeft verder aanspraak gemaakt op een vergoeding van de reiskosten. In dit geval worden de reiskosten berekend aan de hand van een kilometerprijs van € 0,28 op basis van de kortste route. De kortste route van de woning van eiser naar de rechtbank Den Haag is 20 kilometer. De reiskosten worden dus door de rechtbank vastgesteld op € 11,20. Het totale bedrag aan proceskosten dat eiser redelijkerwijs in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken wordt dus vastgesteld op € 51,61