Rechtbank Den Haag, 09-05-2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:4818, AWB - 18_7857

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met een vrijstaande garage. De garage heeft een oppervlakte van 17 m². Het woningoppervlak is ongeveer 135 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 327 m². Het bouwjaar van de woning is 1969.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 400.000. Eiser is van mening dat de afwijzing van zijn bezwaar onrechtmatig is nu verweerder in de uitspraak op bezwaar andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt dan de objecten die zijn weergegeven in het taxatieverslag bij de beschikking. Daarnaast acht eiser het laakbaar dat verweerder de waarde van zijn woning niet zou kunnen aanpassen omdat de waarde voor het kalenderjaar 2017 al is aangepast.

3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix en foto’s overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning gehandhaafd op de beschikte waarde van € 408.000. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een viertal vergelijkingsobjecten.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Pas indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechtbank als regel de waarde zelf vaststellen.

6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde matrix de door hem voorgestane waarde van € 408.000 voldoende aannemelijk gemaakt. Uit het taxatieverslag en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met name de eerste twee weergegeven vergelijkingsobjecten in de matrix, namelijk [adres 2] en [adres 3] te [plaats], zijn goed met de woning vergelijkbaar nu dat hetzelfde type woning betreft, deze in dezelfde wijk zijn gelegen en voor wat betreft kwaliteit, onderhoud en ligging niet teveel uit elkaar liggen. Daarbij is van belang dat vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning zolang bij de waardebepaling met de verschillen maar voldoende rekening wordt gehouden. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt - en op zitting duidelijk toegelicht - op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

7. Eiser betoogt dat de uitspraak op bezwaar onrechtmatig is omdat verweerder de afwijzing onderbouwt met andere vergelijkingsobjecten dan de objecten die zijn vermeld in het taxatieverslag bij de beschikking. Verweerder heeft vervolgens naar aanleiding van het ingestelde beroep een matrix opgesteld met weer andere objecten. De rechtbank merkt op dat er geen rechtsregel is die de verweerder verbiedt om de door hem voorgestane waarde in elke fase van het geding met nieuwe en verbeterde gegevens te onderbouwen. Hoewel de rechtbank begrijpt dat het voorgaande bij eiser tot onduidelijkheid en verwarring kan leiden, staat het verweerder dus vrij om in bezwaar en beroep betere vergelijkingsobjecten in te brengen. Het betoog van eiser slaagt daarom niet.

8. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardpeildatum, al dan niet na bezwaar en beroep, aan de onroerende zaak is toegekend. In de uitspraak op bezwaar geeft verweerder aan dat bij de waardebepaling 2018 voldoende rekening is gehouden met het bezwaarschrift tegen de waarde van de woning over het kalenderjaar 2017. Ter zitting heeft verweerder gemotiveerd toegelicht dat bij de afzonderlijke waardebepaling over het kalenderjaar 2018 voldoende rekening is gehouden met de grieven van eiser die hij in het verleden heeft aangedragen en dat in zoverre geen aanleiding was om de waarde over het kalenderjaar 2018 te verlagen. Dat er geen aanleiding was voor aanpassing van de waarde 2018 reeds omdat dat al voor 2017 was gebeurd heeft verweerder niet bedoeld te stellen en volgt ook niet uit de matrix die verweerder voor het kalenderjaar 2018 heeft overgelegd.

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld zodat het beroep ongegrond zal worden verklaard.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

11. Verweerder heeft ter zitting - op voorstel van de rechtbank - zich bereid verklaard het griffierecht aan eiser te vergoeden gelet op de omstandigheid dat verweerder tot drie maal toe nieuwe vergelijkingsobjecten heeft ingebracht en eiser in bezwaar uitgebreid heeft gereageerd op de aangedragen vergelijkingsobjecten, terwijl verweerder in beroep weer van andere vergelijksobjecten is uitgegaan.