Rechtbank Den Haag, 17-05-2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:8292, AWB - 19 _ 3

1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een recreatiewoning van het type Beachhouse. De inhoud van de woning is ongeveer 150 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 345 m².

2 In geschil is de vraag of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.

3 Eiser bepleit een waarde van € 182.000. Daartoe wijst eiser onder andere in de door hem ter zitting overgelegde matrix op een drietal recreatiewoningen van hetzelfde type Beachhouse. [X] 70, 86 en 169. De door verweerder genoemde referentiepanden van het type Beachhouse [X] 134, 134A en 135 zijn volgens eiser op zichzelf geschikt als referentiepanden. Onduidelijk is echter waar verweerder de betreffende koopsommen op baseert, nu uit de koopaktes blijkt dat het gaat om de aankoop van uitsluitend de grond van € 65.000 per object. Verweerder heeft voorts ten onrechte vergeleken met transactieprijzen inclusief overdrachtsbelasting/BTW en inclusief inventaris.

4 Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een waarderapport overgelegd, laatstgenoemde opgemaakt op 1 februari 2019 door [C], WOZ-taxateur. In het taxatieverslag en het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 197.000 respectievelijk € 213.000. Naast gegevens van de woning, bevatten ze gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder -samengevat- aan dat de WOZ-waarde van woningen dient te worden vastgesteld inclusief BTW en dat de waarde niet kan worden verminderd met een bedrag voor de inventaris.

5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Het wettelijke systeem gaat met andere woorden uit van een prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop.

6 Verweerder, op wie hier de bewijslast rust, is er niet in geslaagd om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

7 Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder de waarde terecht heeft bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8 De rechtbank gaat voorbij aan de enkele stelling van eiser dat ten aanzien van [X] 134, 134A en 135 uitsluitend de grond zou zijn verkocht. Deze stelling wordt door verweerder gemotiveerd weersproken en is door eiser verder niet onderbouwd, nog daargelaten dat eiser aan deze stelling geen rechtsgevolgen heeft verbonden.

9 Eiser merkt terecht op dat verweerder, door de WOZ-waarde van de woning inclusief BTW te bepalen en door te vergelijken met koopsommen van vergelijkingsobjecten inclusief BTW, een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd.

10 Eiser heeft de door hem bepleite waarde van de woning aannemelijk gemaakt. Hoewel eiser ten onrechte heeft gesteld dat in de kooprijs van de vergelijkingsobjecten een bedrag van € 25.000 voor de inventaris en een week vakantie op een ander park van Topparken is begrepen, kan de rechtbank niet anders dan concluderen dat indien rekening gehouden wordt met het gegeven dat twee van de referentiepanden zijn verkocht voor een met BTW belaste koopprijs, en geen rekening wordt gehouden met een voor de inventaris bestemd deel van de kooprijs, de waarde van de woning niet hoger is dan de door eiser bepleite waarde.

11 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en wordt het beroep gegrond verklaard en de aanslag vernietigd.

12 De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.667,26 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, € 128,26 inclusief btw voor het taxatierapport van de woning en € 7 voor kadastrale uittreksels, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).