Rechtbank Den Haag, 17-05-2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:9368, AWB - 18 _ 8457

1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een recreatiewoning van het type Duinparel. De inhoud van de woning is ongeveer 105 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 305 m².

2 In geschil is de vraag of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.

3 Eiser bepleit een waarde van € 145.000. Daartoe wijst eiser onder andere in de door hem ter zitting overgelegde matrix op een vijftal recreatiewoningen van hetzelfde type Duinparel. Volgens eiser zijn de referentiepanden van het type Beachhouse waar verweerder mee vergelijkt, niet geschikt, want dit betreft een ander en luxer type. [ONROERENDE ZAAK] 134, 134A en 135 zijn van het type Duinparel en op zichzelf geschikt als referentiepanden. Onduidelijk is echter waar verweerder de betreffende koopsommen op baseert, nu uit de koopaktes blijkt dat het gaat om de aankoop van uitsluitend de grond van € 65.000 per object. Verweerder heeft voorts ten onrechte vergeleken met transactieprijzen inclusief overdrachtsbelasting/BTW en inclusief inventaris.

4 Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een waarderapport overgelegd, laatstgenoemde opgemaakt op 1 februari 2019 door [C], WOZ-taxateur. In het taxatieverslag en het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 194.000 respectievelijk € 196.000. Naast gegevens van de woning, bevatten ze gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder -samengevat- aan dat de WOZ-waarde van woningen dient te worden vastgesteld inclusief BTW en dat de waarde niet kan worden verminderd met een bedrag voor de inventaris.

5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Het wettelijke systeem gaat met andere woorden uit van een prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop.

6 Verweerder, op wie hier de bewijslast rust, is er niet in geslaagd om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

7 Verweerder heeft de waarde terecht bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning van eiser betreft het type Duinparel. Anders dan eiser betoogt, overweegt de rechtbank dat ook het type Beachhouse geschikt is als vergelijkingsobject, mits met de verschillen in voldoende mate rekening wordt gehouden. Het is de rechtbank onvoldoende gebleken dat het type Beachhouse, zo eiser stelt, een luxer type betreft. Gesteld noch gebleken is voorts dat het type Beachhouse een andere doelgroep in de markt voor recreatiewoningen aanspreekt dan het type Duinparel. Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt wel dat de grootte van dit type afwijkt, maar dat verschil is door verweerder verdisconteerd in de prijs per m3.

8 De rechtbank gaat voorbij aan de enkele stelling van eiser dat ten aanzien van [ONROERENDE ZAAK] 134, 134A en 135 uitsluitend de grond zou zijn verkocht. Deze stelling wordt door verweerder gemotiveerd weersproken en is door eiser verder niet onderbouwd, nog daargelaten dat eiser aan deze stelling geen rechtsgevolgen heeft verbonden.

9 Eiser merkt terecht op dat verweerder, door de WOZ-waarde van de woning inclusief BTW te bepalen en door te vergelijken met koopsommen van vergelijkingsobjecten inclusief BTW, een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd.

10 Ook eiser is er niet in geslaagd de door haar voorgestane waarde voldoende aannemelijk te maken.

11 Eiser brengt in de door haar overgelegde matrix een bedrag van € 20.000 voor de inventaris en een week vakantie op een ander park van Topparken in mindering op de koopsommen van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft echter onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de inventaris een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Er zijn geen transacties bekend van verkopen zonder inventaris. Vast staat voorts dat de onderhavige recreatiewoningen over het algemeen voor een all-in prijs worden verkocht. Het feit dat één woning wordt aangeboden zonder inventaris voor een vraagprijs van bijna € 40.000 minder, is op zichzelf onvoldoende om rekening te houden met een bedrag voor de inventaris.

12 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en wordt het beroep gegrond verklaard en de aanslag vernietigd.

13 Omdat zowel verweerder als eiser de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 160.000. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat bij de waardebepaling wordt uitgegaan van prijzen exclusief BTW.

14 De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.667,26 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, € 128,26 inclusief btw voor het taxatierapport van de woning en € 7 voor kadastrale uittreksels, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).