Rechtbank Den Haag, 11-02-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:1325, AWB - 20_2598

1. Volgens de notariële akte van levering van 22 oktober 2018 heeft eiser de eigendom verkregen van een perceel grond (de onroerende zaak). In de akte van levering wordt de onroerende zaak als volgt omschreven:

“het perceel grond met de zich daarin bevindende fundamenten gelegen aan (…), door koper te gebruiken voor het stichten van een woonhuis met aanhorigheden, hetgeen door partijen wordt gezien als normaal gebruik.”

2. De koopprijs van de onroerende zaak bedraagt € 175.000. Ter zake van deze verkrijging is op aangifte overdrachtsbelasting voldaan naar een tarief van 6% (het reguliere tarief), ofwel € 10.500.

3. Op de onroerende zaak stond oorspronkelijk een woonhuis. Dit woonhuis is

door brand teniet gegaan. Hierna zijn de restanten van het woonhuis boven het maaiveld afgebroken. De fundering, schuur en bestrating waren nog aanwezig ten tijde van de verkrijging.

4. Eiser heeft op 14 november 2018 een omgevingsvergunning verkregen voor de

5. In het rapport “Herbouw woning aan [adres]” gedateerd 14 november 2018 van het door eiser ingeschakelde constructiebureau staat onder meer:

6. De medewerker handhaving bouwregelgeving van de gemeente waar de

7. In een e-mail van 15 mei 2019 schrijft de architect aan eiser:

8. In een e-mail van 19 juni 2020 schrijft de architect aan eiser:

9. In geschil is uitsluitend of de onroerende zaak op het moment van verkrijging was aan te merken als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr), waardoor voor de overdrachtsbelasting het tarief van 2% (het verlaagde tarief) in plaats van het reguliere tarief van toepassing is.

10. Volgens eiser was ten tijde van de verkrijging sprake van een woning, nu de fundering van het gesloopte woonhuis nog aanwezig was en het nieuwe woonhuis ook op die fundering is gebouwd. Aldus is sprake van de verkrijging van een nieuwe woning in aanbouw. Eiser beroept zich onder andere op de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de invoering van artikel 14, tweede lid, Wbr (de MvT)¹ en het arrest van de Hoge Raad van 6 december 2013 (het arrest)². Een andere uitleg leidt volgens eiser tot schending van het gelijkheidsbeginsel als bedoeld in de artikel 14 van het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en artikel 26 van het Internationaal verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten.

11. Volgens verweerder is geen sprake van verkrijging van een woning in aanbouw, omdat de achtergebleven fundering is aangebracht voor het gesloopte woonhuis en niet voor de in opdracht van eiser te bouwen woning. Daarbij komt dat eiser voor de bouw van het nieuwe huis nog wijzigingen heeft aangebracht in de fundering, dat eiser ten tijde van de verkrijging nog geen bouwvergunning had verkregen en ook nog niet was begonnen met de bouw. Om die reden is sprake van de verkrijging van een gesloopte woning en daarvoor geldt het reguliere tarief. Verweerder baseert zich op het document “vragen en antwoorden notariaat over tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting” (V&A Notariaat), het arrest en een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 1 maart 2018³. Van een schending van het gelijkheidsbeginsel is geen sprake.

12. Artikel 14 van de Wbr luidde ten tijde van de verkrijging:

13. In de MvT staat:

14. De Hoge Raad heeft in het arrest overwogen:

“de wetgever [heeft, de rechtbank] ervoor gekozen grond bestemd voor woningbouw uit te sluiten van het begrip woning, en toepassing van het tarief van twee percent in geval van (voorgenomen) bouw van een woning eerst mogelijk te maken indien de fundering is aangebracht ten tijde van de verkrijging van de desbetreffende onroerende zaak.”

15. Tussen partijen is niet in geschil dat op de onroerende zaak op zichzelf ten tijde van de verkrijging geen bouwwerk meer aanwezig was dat naar zijn aard bestemd zou kunnen zijn voor bewoning. Verder is geen sprake van grond bestemd voor de woningbouw die is uitgezonderd van de toepassing van het verlaagde tarief, nu er ten tijde van de verkrijging funderingen en rioolaansluitingen aanwezig waren in de onroerende zaak. Uit de MvT en het arrest volgt echter dat het verlaagde tarief wel van toepassing is op de verkrijging van grond waarin de fundering voor een woning is aangebracht, omdat dan sprake is van een woning in aanbouw.

16. De ten tijde van de verkrijging in de onroerende zaak aanwezige fundering is indertijd aangebracht en gebruikt voor de bouw van de oorspronkelijke woning. De nieuwe woning is vrijwel geheel gebouwd op die bestaande fundering. Noch uit de wetsgeschiedenis, noch uit het arrest volgt dat voor de kwalificatie als nieuwe woning in aanbouw, is vereist dat de ten tijde van de verkrijging aanwezige fundering specifiek is aangelegd voor de te bouwen woning. De rechtbank ziet geen aanleiding om, in de situatie dat de fundering daadwerkelijk en zonder (noemenswaardige) aanpassingen wordt gebruikt voor de nieuw te bouwen woning, een onderscheid te maken tussen nieuw aangebracht fundering of fundering die is blijven liggen. Deze situaties verschillen economisch niet zodanig dat dit een verschil in tarief kan rechtvaardigen. Dat de bouwvergunning pas is verkregen na de levering van de onroerende zaak en ook pas daarna is begonnen met de bouw, leidt niet tot een ander oordeel. De bouwvergunning is immers wel vóór de levering aangevraagd en uit de daarbij overgelegde tekeningen volgt dat het bouwplan de aanwezige fundering volgt. Hetgeen in V&A Notariaat is vermeld, leidt evenmin tot een ander oordeel omdat dit een reactie is op het tijdelijke besluit van 1 juli 2011, Nr. BLKB 2011/1290M dat ten tijde van de verkrijging niet meer van belang was.

17. Hieruit volgt dat het beroep gegrond is. De andere beroepsgronden kan de rechtbank onbesproken laten.

18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze

kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.125 te weten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand € 1.068 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1) en € 57,20 voor de reiskosten van eiser. Voor een kostenvergoeding voor de bezwaarfase is geen aanleiding omdat in bezwaar niet om die kostenvergoeding is gevraagd⁴.