Rechtbank Den Haag, 13-04-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:5643, SGR 20/1432 en SGR 21/344

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is het Woonzorgcentrum "Bernardus" en doet hoofdzakelijk dienst als een verpleeghuis voor dementerende senioren. De onroerende zaak, een niet-woning met een aantal woondelen,

heeft een oppervlakte van ongeveer 18.551 m² en bestaat uit verzorgingsruimten en paviljoenen (medisch). Onderdelen van het woonzorgcentrum hebben verschillende bouwjaren (1969, 1971, 1996 en 2002).

3. Eiseres bepleit dat de waarde van de onroerende zaak € 8.070.000 bedraagt en wijst daartoe op een taxatierapport van Phydias B.V., opgemaakt op 15 oktober 2019. Eiseres stelt voorts dat de gehanteerde restwaarden voor de ruwbouw, afbouw en installaties lager dienen te zijn dan welke in de Taxatiewijzer 2018, deel 9, Verzorging (Taxatiewijzer) zijn opgenomen. In dit verband voert eiseres aan dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden¹ en van het gerechtshof Den Haag². Daarnaast is volgens eiseres ten onrechte uitgaan van een levensduurverlenging van een gedeelte van de onroerende zaak. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam³ en een arrest van de Hoge Raad⁴. Ter zitting heeft eiseres in dit verband nog verwezen naar een uitspraak van gerechtshof 's-Hertogenbosch⁵.

4. Verweerder heeft verwezen naar een waarderapport, opgemaakt op 9 maart 2020 door [C] , WOZ-taxateur (waarderapport). Onder toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde concludeert de taxateur van verweerder tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 11.296.000. Daarin is uitgegaan van de kengetallen van de archetypen N3640000, N3650000 en N3660000. Deze archetypen zijn te vinden in de Taxatiewijzer.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.⁶

6. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

8. Voor het bepalen van de technische afschrijving baseert verweerder zich op het archetype N5140000 voor gedeelten uit 1969 en 1971, het archetype N5150000 voor delen uit 1996 en het archetype N5161000 voor delen uit 2002. De geschiktheid van deze archetypen, alsmede de archetype genoemd onder 4, is tussen partijen niet in geschil. Verweerder heeft voorts onweersproken gesteld dat de onroerende zaak nog steeds volledig functioneert overeenkomstig haar bestemming en volledig in gebruik is overeenkomstig de strenge wet- en regelgeving ten aanzien van verzorgingshuizen en dat de Inspectie voor de Gezondheidszorg ook daadwerkelijk controleert of aan de wettelijk daaraan gestelde minimale vereisten is voldaan. Niet gesteld of gebleken is dat het huidige gebruik op korte termijn zal worden beëindigd. Voor de delen uit 1969 en 1971 geldt dat er sindsdien aanpassingen en verbeteringen zijn aangebracht, waardoor het pand voor een groot deel is aangepast aan de eisen van deze tijd. Gelet op de Taxatiewijzer heeft verweerder dan ook terecht het standpunt ingenomen dat voor de delen uit 1969 en 1971 sprake is van een verlenging van de levensduur te rekenen vanaf de waardepeildatum met 10 jaar voor de ruwbouw en 5 jaar voor de afbouw en de installaties. De uitspraken van het gerechtshof Amsterdam⁷ en het arrest van de Hoge Raad⁸, alsmede het door eiseres overgelegde rapport van Phydias inzake de gecorrigeerde vervangingswaarde, leiden de rechtbank niet tot een ander oordeel.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarin geslaagd. Verweerder heeft verwezen naar het waarderapport dat is opgesteld met inachtneming van de kengetallen uit de Taxatiewijzer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak als zodanig op een voldoende verifieerbare en controleerbare wijze heeft onderbouwd. De rechtbank heeft geen reden tot twijfel aan de toepasbaarheid van de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen en de daarin opgenomen prijzen per m² voor -onder meer- ruwbouw en afbouw en installaties. De door verweerder gehanteerde Taxatiewijzer is immers opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Het standpunt van eiseres dat de Taxatiewijzer onvoldoende onderbouwing vormt, slaagt dan ook niet. De uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden⁹ en het gerechtshof Den Haag¹⁰, leiden de rechtbank niet tot een ander oordeel. Evenmin heeft de rechtbank aanleiding uit te gaan van andere restwaarden dan opgenomen in de Taxatiewijzer, mede in het licht van hetgeen onder 8 is opgenomen over de aanpassingen in de loop van de jaren, het huidige gebruik en de mate waarin aan de huidige kwaliteitseisen wordt voldaan. Er is aldus voldoende rekening gehouden met de technische veroudering van (delen van) de onroerende zaak. Om diezelfde reden ziet de rechtbank ook geen aanleiding verdergaand rekening te houden met functionele veroudering van (delen van) de onroerende zaak. Ook het beroep van eiseres ter zitting op een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch¹¹ slaagt niet, omdat daaruit volgt dat de bewijslast ter zake van de correctie voor de technische veroudering bij verweerder ligt en naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan zijn bewijslast voldaan.

10. Hetgeen overigens nog door eiseres is aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Eiseres stelt dat uit recente jurisprudentie zou volgen dat bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering moet worden uitgegaan van lagere restwaarden dan die, welke in de Taxatiewijzer zijn vermeld. Wat er ook zij van de juistheid van deze stelling, zonder onderbouwing met voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak relevante marktgegevens of andere voor de rechtbank toetsbare, objectieve gegevens, ziet de rechtbank daarin geen reden om te oordelen dat de door eiseres voorgestane restwaarden voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties juist zijn. Eiseres heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de levensduur van de onroerende zaak. Eiseres baseert haar standpunt dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld ook op het door haar overgelegde taxatierapport. Nu uit 9 volgt dat verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt, kent de rechtbank aan dit rapport niet dat gewicht toe dat eiseres eraan toekent.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.