Rechtbank Den Haag, 23-03-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:6329, AWB - 20 _ 1165

1. Eisereses is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement, met een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 267 m³.

Geschil 2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 265.000. Eiseres stelt dat in het taxatieverslag van verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud en oppervlakte van de woning. Volgens de verkoopbrochure is de inhoud 240 m³ en de oppervlakte 87 m². Verweerder heeft de inhoud gecorrigeerd naar 267 m³ maar heeft daarbij niet naar de indeling gekeken. De woonkamer en keuken zijn relatief klein en niet groter te maken, en een gedeelte hiervan ligt onder een schuin dak. Verweerder heeft de waarde daarnaast niet juist herberekend in verband met de gecorrigeerde inhoud. De gecorrigeerde waarde bij een inhoud van 267 m³ zou € 284.211 moeten zijn. Eiseres stelt voorts dat bij de waardebepaling door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten [straat 1] [huisnummer 2] , [straat 2] [huisnummer 3] en [straat 3] [huisnummer 4] hebben in tegenstelling tot de woning vrij uitzicht. De ligging van de woning zou vanwege het belemmerde uitzicht op factor 2 moeten worden bepaald.

Bij de vergelijking met de [straat 3] [huisnummer 4] stelt eiseres voorts dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het recentere bouwjaar, en dat de kwaliteit/luxe van de woning minimaal gelijk is (factor 3) en dat de uitstraling van de woning minder is (factor 2). Eiseres heeft ter onderbouwing hiervan foto’s overgelegd van de buitenzijde van het complex en de gemeenschappelijke ruimtes van het complex waarin de woning respectievelijk de [straat 3] [huisnummer 4] is gelegen. Eiseres vordert tot slot vergoeding van de proceskosten, te weten een bedrag van € 38,38 aan verschotten (porto en kopieën).

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard, en heeft zich ter zitting bereid verklaard de door eiseres voorgestelde gecorrigeerde waarde van - afgerond - € 284.000 te volgen in verband met de vermindering van de inhoud van de woning van 289 m³ naar 267 m³. Verweerder heeft een matrix en een taxatieverslag overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 305.876. Naast gegevens van de woning, bevatten deze stukken gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Partijen zijn het ter zitting eens geworden over de gecorrigeerde waarde van de woning op een bedrag van € 284.000 in verband met de gecorrigeerde inhoud van de woning naar 267 m³. De rechtbank heeft geen reden om hier anders over te oordelen. Het beroep wordt in zoverre gegrond verklaard.

7. Eiseres stelt dat de waarde van de woning nog lager moet zijn. Het ligt in de eerste plaats op de weg van verweerder, op wie hier de bewijslast rust, om aannemelijk te maken dat de gecorrigeerde waarde van de woning ad € 284.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Hiertoe wordt het volgende overwogen.

8. Verweerder is in de matrix uitgegaan van de gecorrigeerde inhoud van de woning van 267 m³. Verweerder gaat daarbij uit van de bruto inhoud, en heeft naar aanleiding van het beroep de inhoud van de woning opnieuw gecontroleerd aan de hand van de bouwtekeningen, waarbij verweerder tot de gecorrigeerde inhoud van 267 m³ is gekomen. Eiseres stelt dat de inhoud 240 m³ is en verwijst daartoe naar de verkoopbrochure van de makelaar. Nu onduidelijk is of in deze brochure wordt uitgegaan van de bruto inhoud, kan er niet van worden uitgegaan dat de makelaar van dezelfde methode van berekening van de inhoud als verweerder uitgaat en kunnen de gegevens niet goed met elkaar worden vergeleken. Bij de bepaling van de bruto inhoud wordt voorts geen rekening gehouden met de indeling van de woning, en voor het aansluiten bij het deel van de woning dat voor bewoning geschikt is, ontbreekt een grondslag. De rechtbank ziet daarom onvoldoende aanleiding om aan de inhoudsbepaling door verweerder te twijfelen. Nu de berekening van de waarde van een appartement niet wordt gebaseerd op de oppervlakte, zoals ook uit de matrix blijkt, is hier niet relevant of in het taxatieverslag van de juiste oppervlakte is uitgegaan.

9. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn 1) Tramstaat [huisnummer 2] , verkocht op 14 juni 2018 voor € 264.500, 2) [straat 1] 114, verkocht op 4 juni 2018 voor € 355.000, en 3) [straat 3] [huisnummer 4] , verkocht op 2 oktober 2017 voor € 285.000. Aan het vergelijkingsobject [straat 2] [huisnummer 3] te Katwijk, dat in de uitspraak op bezwaar wordt genoemd, houdt verweerder niet langer vast. Met name de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat zijn goed vergelijkbaar. Verweerder maakt met de matrix aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals verschillen in inhoud, bouwjaar, bijgebouwen, kwaliteit/luxe, en voorzieningen. Verweerder licht toe dat de in de matrix gebruikte zogenoemde VLOKU-coderingen voor de ligging, onderhoudstoestand en uitstraling de staat van de buitenzijde van een object betreffen, en de VLOKU-coderingen voor de kwaliteit/luxe en voorzieningen de staat van de binnenzijde van een object betreffen, en dan met name de staat van de keuken/badkamer/toilet etc. Uitgegaan wordt van een 5-puntsschaal waarbij factor 3 staat voor gemiddeld. Eiseres stelt dat de kwaliteit/luxe van de woning op factor 3 moet worden gewaardeerd en de ligging en uitstraling van de woning op factor 2. Uit de stellingen van eiseres en de foto’s die zij ter onderbouwing overlegt, blijkt weliswaar de indeling en de inrichting van de gemeenschappelijke ruimtes maar hieruit blijkt niet wat de staat van de keuken/badkamer/toilet etc. is, zodat de rechtbank geen aanleiding heeft om te twijfelen aan de waardering van de kwaliteit/luxe in de matrix op factor 4. Uit de stellingen en stukken van eiseres blijkt ook niet dat de staat van de buitenzijde van het complex ondergemiddeld is, zodat er geen aanleiding is om te twijfelen aan de waardering door verweerder van de uitstraling op factor 3. Ook als de rechtbank de [straat 4] [huisnummer 4] - waarvan eiseres de uitstraling hoger waardeert - buiten beschouwing laat, komt de waarde volgens de berekening in de matrix niet op een lager bedrag uit dan de gecorrigeerde waarde. Hoewel eiseres stelt dat de [straat 1] [huisnummer 2] en [straat 3] [huisnummer 4] een vrij uitzicht hebben, in tegenstelling tot de woning, voert het te ver om de ligging van de woning op factor 2 te waarderen, aangezien de rechtbank er vanuit gaat dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat een met de woning vergelijkbare ligging hebben en de ligging van die objecten ook op factor 3 is gewaardeerd.

10. Ook de overige stellingen van eiseres doen aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Anders dan eiseres veronderstelt, is in de matrix een correctie op de m³-prijs toegepast voor de verschillen in bouwjaar.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep gegrond te worden verklaard, wordt de waarde van de woning verminderd tot € 284.000 en wordt de aanslag onroerende-zaakbelastingen naar evenredigheid verminderd.

[huisnummer 1] . Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding, omdat geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten zijn opgevoerd. Eiseres heeft op het formulier proceskosten verzocht om vergoeding van portokosten en kopieerkosten. Deze kosten kunnen niet op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Het Besluit geeft een limitatieve opsomming van de kosten die voor vergoeding in aanmerking komen. Portokosten en kopieerkosten behoren daar niet toe.