Rechtbank Gelderland, 10-09-2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2822, AWB 12/5867, 12/5868, 12/5869, 12/5870, 12/5871, 12/5872
Rechtbank Gelderland, 10-09-2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2822, AWB 12/5867, 12/5868, 12/5869, 12/5870, 12/5871, 12/5872
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 10 september 2013
- Datum publicatie
- 24 september 2013
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2013:2822
- Zaaknummer
- AWB 12/5867, 12/5868, 12/5869, 12/5870, 12/5871, 12/5872
Inhoudsindicatie
WOZ. Gecorrigeerde vervangingswaarde parkeergarage. Bedrijfswaarde. Door contractuele beperkingen is de exploitatie van de parkeergarage structureel verlieslatend en dient tot de (veel lagere) bedrijfswaarde te worden afgeschreven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de contractuele beperkingen echter geaccepteerd als onderdeel van een meeromvattender transactie en is daarom sprake van subjectieve, de ondernemer betreffende omstandigheden en niet van een situatie als bedoeld in artikel 4, vierde lid, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ.
Uitspraak
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummers: AWB 12/5867, 12/5868, 12/5869, 12/5870, 12/5871, 12/5872
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 10 september 2013
inzake
[X] BV, gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1 Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van de volgende onroerende zaken (hierna ook: de objecten) die zijn gelegen te [Z], voor de kalenderjaren 2011 en 2012 met respectievelijk waardepeildatum 1 januari 2010 en
1 januari 2011, als volgt vastgesteld:
|
Object |
WOZ-waarde 2011 |
WOZ-waarde 2012 |
|
[A-straat 1] |
€ 50.000 |
€ 50.000 |
|
[A-straat 2] |
€ 59.000 |
€ 59.000 |
|
[A-straat 3] |
€ 4.783.000 |
€ 4.775.000 |
In de desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) 2011 en 2012 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 17 november 2012 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 21 november 2012, ontvangen door de rechtbank op 23 november 2012, beroepen ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2013. Namens eiseres is daar verschenen haar gemachtigde mr.drs. [gemachtigde], juridisch adviseur te [Q]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en ir. [A] RT, WOZ-taxateur.
2 Feiten
De objecten [A-straat 1] en [A-straat 2] zijn gedeelten van de parkeergarage die is gelegen onder het [B] en zijn respectievelijk 161 m² en 191 m² groot. Deze parkeergarage dateert van 1976, is deels onder het maaiveld gelegen en wordt geëxploiteerd door de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren [C]. Eiseres heeft de eigendom van de grond – en daarmee de delen van de daarop gebouwde parkeergarage – omdat zij eigenaar is van daarboven gevestigde appartementsrechten. De totale oppervlakte van de parkeergarage waarvan voornoemde twee objecten deel uitmaken bedraagt 25.717 m².
Het object [A-straat 3] betreft de parkeergarage die onder [D] is gebouwd, dat naast het [B] is gelegen. De parkeergarage is deels onder het maaiveld gelegen. Eiseres heeft het appartementsrecht op deze parkeergarage en is tevens de exploitant van de garage.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt door ir. [A] (hierna: de taxateur). De taxateur heeft de waarden van de parkeergarages (waarvan [A-straat 1] en [A-straat 2] een deel vormen) bepaald met inachtneming van de taxatiewijzer Parkeren. De taxateur heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde van de objecten, per waardepeildata 1 januari 2010 (belastingjaar 2011) en 1 januari 2011 (belastingjaar 2012), als volgt bepaald:
|
Object |
waarde 2011 |
waarde 2012 |
|
[A-straat 1] |
€ 53.000 |
€ 54.000 |
|
[A-straat 2] |
€ 63.000 |
€ 64.000 |
|
[A-straat 3] |
€ 5.726.000 |
€ 5.750.000 |
3 Geschil
In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildata 1 januari 2010 en 1 januari 2011.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de waarden van [A-straat 1] en [A-straat 2]dienen te worden vastgesteld op een symbolisch bedrag, aangezien eiseres de parkeerkelder en de parkeerplaatsen niet kan exploiteren. Wat betreft de waarden voor de parkeergarage [A-straat 3] heeft eiseres, kort weergegeven, aangevoerd dat de waarden € 2.000.000 bedragen, gelet op de omstandigheid dat de exploitatie structureel verlieslatend is, zoals ook blijkt uit de door eiseres overgelegde exploitatierekeningen 2010 tot en met 2012, en zij in overleg met de Belastingdienst gaat afschrijven tot dit bedrag op de boekwaarde. Volgens eiseres is € 2.000.000 de bedrijfswaarde van deze onroerende zaak.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden onder meer verwezen naar de in 2.3 vermelde taxatierapporten.