Rechtbank Gelderland, 01-07-2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:3986, AWB-13_2267

Eiseres is eigenaar van het object. Het object ligt op industrieterrein “[E]” op een gedeelte van een kadastraal perceel ter grootte van 14.944 m². Van dit kadastrale perceel is 9.973 m² toegerekend aan het onderhavige object.

Het object bestond tot begin 2012 uit grond met daarop opstallen. De opstallen, met bouwjaar 1980, waren kantoor- en bedrijfsruimten met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 2.020 m².

Op 19 juli 2011 heeft eiseres een vergunning gevraagd voor de sloop van de opstallen op het perceel. De huurovereenkomst met de huurder van het object, [F], eindigde op 31 juli 2011. De sloopvergunning is op 14 oktober 2011 verstrekt en de opstallen zijn in de loop van 2012 gesloopt.

Eiseres biedt de grond thans te koop aan als bouwgrond. De bodem van het object is ernstig verontreinigd.

In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.

Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zij is van mening dat bij de waardering van het object in samenhang met de objecten [A-straat 4 & 5] en [A-straat 6] rekening moet worden gehouden met saneringskosten van in totaal ten minste €2.500.000 exclusief btw.

Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de vervuiling van de grond. In de jaren ’80 zijn in het bronwater dat het nabijgelegen [G] (thans [H]) oppompte verhoogde concentraties vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (VGK’s) gevonden. Een voormalige chemicaliën-opslag op het perceel [A-straat 6] werd als mogelijke bron gezien. Bij onderzoek in 1992 werden ook op de onderhavige percelen sterk verhoogde concentraties VGK’s aangetroffen. Volgens eiseres is het totale bodemvolume met sterk belast grondwater te schatten op 1,2 miljoen m³. De financiële consequenties bedragen ten minste € 2.500.000, uitgaand van een sanering van ten minste 20.000 m³ sterk verontreinigde grond. Het is waarschijnlijk dat een conventionele “pump and treat”-sanering van het grondwater nodig is.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden verwezen naar een tweetal taxatierapporten. In eerste instantie is verwezen naar het taxatierapport dat is opgemaakt op 20 juni 2013 door [I] (hierna: [I]), taxateur te [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van het object op basis van de grondwaarde, met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode, getaxeerd op € 1.407.000 per 1 januari 2010. Daarbij is onder meer rekening gehouden met sloopkosten van € 12.000, saneringskosten ten bedrage van € 502.000, een noodzaak tot sanering van 50% en een inschatting subsidie in verband met bedrijvenregeling van 30%. Na de eerste zitting is een aanvullend taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 augustus 2013 door [I]. In dat taxatierapport is de waarde van het object op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 744.000.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.

In beroep heeft verweerder in eerste instantie gekozen voor een onderbouwing door middel van de vergelijkingsmethode. Daarbij is uitgegaan van de waarde van de grond zonder opstallen. Eiseres heeft daarmee ingestemd en daar haar beroepsgronden op ingericht. Het komt de rechtbank, gelet op de op de toestandsdatum reeds beoogde sloop van de panden, het meest juist voor bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer uit te gaan van deze grondwaarde. Om die reden zal beoordeeld worden of verweerder met de rapporten van 20 juni 2013 de beschikte waarden voldoende heeft onderbouwd.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van het object vergeleken met de navolgende verkopen:

Voor al deze verkopen geldt dat sprake is van bouwkavels waarvan de bestemming bedrijfsdoeleinden is. Alleen het object nabij [A-straat 9] heeft mede een kantoorbestemming.

Voor het onderhavige object is een prijs van € 160 per m² gehanteerd. In dit bedrag is nog geen rekening gehouden met de vervuiling van de grond. Hiervoor heeft [I] afzonderlijk een bedrag aan saneringskosten in mindering gebracht. Het getaxeerde bedrag voor het onderhavige object ligt lager dan de prijzen per m² voor de vergelijkingsobjecten. Het onderhavige perceel maakt deel uit van een perceel dat groter is dan de oppervlakte van de vergelijkingsobjecten. In het algemeen geldt dat naarmate een perceel groter is, de prijs per m² lager is, vanwege de afnemende meerwaarde van die extra oppervlakte. In dit geval is aannemelijk geworden dat die invloed beperkt zal zijn, gelet op de door eiseres niet betwiste stelling van verweerder dat het perceel in kleinere kavels kan worden verkocht. Volledigheidshalve kan ook nog worden gewezen op de eigen vraagprijs, die € 157 per m² inclusief btw bedraagt, waarbij het aannemelijk is dat daarin al tot op zekere hoogte rekening is gehouden met het feit dat sprake is van vervuilde grond. De rechtbank is dan ook van oordeel dat aannemelijk is geworden dat de waarde van de grond in zoverre niet te hoog is vastgesteld.

Nu ervan uitgegaan moet worden dat de grond als bouwterrein verkocht wordt, is over de koopprijs btw verschuldigd ingevolge artikel 11, eerste lid, onderdeel a onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968. De prijs die in het economische verkeer wordt betaald is dan ook de prijs inclusief btw. Dat een koper mogelijk de btw vervolgens kan aftrekken, doet daaraan niet af, omdat dit niet samenhangt met de grond, maar met de persoonlijke omstandigheden van de koper. Deze systematiek sluit naar het oordeel van de rechtbank het meest aan bij het arrest van de Hoge Raad van 30 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4752.

Vervolgens zijn partijen het erover eens dat een bedrag aan kosten voor de sloop en voor de sanering van de grond in mindering komt op de waarde. Over de hoogte van de sloopkosten zijn zij het ook eens, behoudens de vraag of rekening moet worden gehouden met de btw hierover.

Anders dan eiseres meent, brengt het feit dat de waardering van de grond plaatsvindt op basis van een bedrag met btw niet mee dat de sloopkosten evenzeer inclusief btw verrekend dienen te worden. Er is sprake van een object met bestemming industrie. Aannemelijk is dat de btw voor een eigenaar (en thans ook voor eiseres) aftrekbaar is. De rechtbank ziet geen aanleiding te oordelen dat verweerder de waardedruk hoger had dienen vast te stellen dan de werkelijke (netto) kosten in verband met de sloop.

Voor de waardedruk als gevolg van de verontreiniging geldt evenzeer dat de in verband daarmee te maken saneringskosten exclusief btw in aanmerking dienen te worden genomen. In het door haar (gedeeltelijk) overgelegde rapport van [J] worden twee scenario’s genoemd, te weten (scenario I) handhaving van het huidige bedrijfsmatige terreingebruik en handhaving van de huidige terreininrichting, dan wel (scenario II) volledige herontwikkeling voor kantoren of bedrijvigheid. Voor de twee scenario’s zijn in totaal drie saneringsopties vermeld. Elke optie betekent een verdergaande mate van sanering met toenemende kosten. Eiseres is ter zitting uitgegaan van een noodzaak om (ten minste) optie 2 uit te voeren. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze noodzaak, gelet op de betwisting door verweerder, onvoldoende heeft onderbouwd. Daarbij weegt mee dat verweerder - gelet op het bepaalde in artikel 17, eerste lid van de Wet WOZ - niet hoeft aan te sluiten bij het worst case scenario, maar mag uitgaan van de beste (meest biedende) koper. Aannemelijk is dat dit een koper zal zijn die het object zal gebruiken conform scenario I, op een wijze waarbij sanering beperkt kan blijven tot optie 1. Gelet op de ter zitting ter inzage gegeven tekeningen/impressieschetsen van de makelaar van eiseres is aannemelijk dat met beperkte sanering voldoende mogelijkheden voor gebruik bestaan. Voorts heeft verweerder onbetwist gesteld dat de gemeente tot op heden geen saneringsplicht heeft opgelegd. Volgens verweerder zal de gemeente instemmen met een beperkte sanering, gelet op de huidige bestemming van het object (industrieterrein) en bestaat bij de gemeente een voorkeur voor de meest kosteneffectieve methode.

Ook uitgaand van optie 1 (beperkte sanering) verschillen partijen van mening over de hoogte van de daarmee gepaard gaande kosten. De kosten voor de uitvoering van optie 1 worden door [J] berekend op € 1.900.000 (voor de drie objecten tezamen), terwijl verweerder in de taxatierapporten is uitgegaan van € 1.150.000. Thans gaat verweerder uit van € 850.000 gelet op de kosten die zijn gemaakt voor de sanering van een vergelijkbaar industrieterrein aan de [A-straat 12]. In de taxatierapporten is de noodzaak tot sanering op 50% geschat. Nu er op dit moment nog geen verplichting bestaat tot sanering en de gemeente zelf het standpunt inneemt dat in beginsel met een beperkte sanering kan worden volstaan, zal de rechtbank eiseres niet volgen in haar standpunt dat van een hogere aftrek dient te worden uitgegaan.

Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat aanspraak gemaakt zal kunnen worden op een subsidie van ca. 30%. [J] heeft in zijn rapport vermeld dat een subsidiepercentage van 15 tot 60% kan variëren en van veel factoren afhankelijk is, maar dat verwacht wordt dat de onderhavige sanering in aanmerking komt voor een subsidie van 15 tot 35%. Daarmee is het door verweerder genoemde percentage van 30 onvoldoende betwist, nu [J] immers zelf al rekening houdt met de mogelijkheid dat er tot 35% subsidie wordt verleend.

Ten slotte overweegt de rechtbank dat de getaxeerde waarde van het object aanzienlijk hoger ligt dan de door verweerder beschikte waarde. Verweerder is in de beschikking uitgegaan van een prijs per m² van (afgerond) € 45.

Gelet op dit alles heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.