Rechtbank Gelderland, 11-02-2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:758, AWB-13_691
Rechtbank Gelderland, 11-02-2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:758, AWB-13_691
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 11 februari 2014
- Datum publicatie
- 11 februari 2014
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2014:758
- Zaaknummer
- AWB-13_691
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Huurwaardekapitalisatiemethode, huurdersinvesteringen. Bij de bepaling van de waarde van het casino moeten de door de huurder aangebrachte bouwkundige voorzieningen mede in aanmerking worden genomen, omdat deze door natrekking eigendom van eiseres zijn geworden. Dat de huurder contractueel verplicht is de onroerende zaak bij beëindiging van het huurcontract weer casco op te leveren maakt dit niet anders. Waarde aannemelijk gemaakt, maar beroep desondanks gegrond, omdat ten onrechte één van de twee entrees aan het casino is toegerekend, terwijl aannemelijk is dat deze in gebruik is bij meerdere rechthebbenden. Niet in geschil dat dat geen invloed heeft op de waardevaststelling.
Uitspraak
Team belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
registratienummer: AWB 13/691
uitspraak van de meervoudige belastingkamer ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 11 februari 2014
inzake
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1 Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] (met [A-straat 2]) te [Z] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 4.769.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 januari 2013 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 31 januari 2013, ontvangen door de rechtbank op 4 februari 2013, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2013 te Arnhem. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde mr.drs. [gemachtigde], juridisch adviseur te [Q]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A], taxateur.
2 Feiten
Eiseres is eigenaresse van het object. Het object is verhuurd aan [B] BV, een dochteronderneming van [C] BV. [B] BV exploiteert in het pand onder de naam "[D]" een speelautomatenhal (hierna: het casino) met gebruikmaking van één van de in totaal drie door de gemeente Nijmegen beschikbaar gestelde speelautomatenhalvergunningen.
Het object is in 2007 gebouwd en maakt onderdeel uit van "[E]", dat naast het [F] is gelegen en bestaat uit een deels ondergronds gelegen parkeergarage, het onderhavige object en daarboven gelegen woonappartementen. Op de begane grond zijn twee afzonderlijke entrees die toegang geven tot het casino, dat op de eerste verdieping is gevestigd en een oppervlakte heeft van ongeveer 1.516 m².
Het casco van het object is door de huurder in 2007 en 2008 inpandig verbouwd. Daarbij is onder meer de sprinklerinstallatie verwijderd en vervangen door andere brandveiligheidsvoorzieningen. Desgevraagd heeft [C] BV aan verweerder bij e-mails van 28 december 2012 en 10 januari 2013 te kennen gegeven dat investeringen zijn gedaan voor een bedrag van in totaal € 2.246.000 en dat die investeringen bouwkundige voorzieningen betreffen, zoals liften, trappen, toiletten, scheidingswanden en dergelijke, en geen vloerbedekking of verlichting.
Het object wordt per 1 september 2007 verhuurd voor een huurprijs van € 493.898 per jaar (hierna: de jaarhuur). Onderdeel van het huurcontract is dat de huurder het gebruik heeft van zeven parkeerplaatsen in de parkeergarage en dat per jaar 50.000 gratis uitrijkaarten voor bezoekers van het casino ter beschikking worden gesteld.
3 Geschil
In geschil is de objectafbakening en de waarde van het object op de waardepeildatum.
Eiseres bepleit een waarde van € 3.500.000, uitgaande van een jaarhuurwaarde van € 350.000. Dit is volgens eiseres de jaarhuur van € 493.898,30, verminderd met de waarde van de parkeerplaatsen en uitrijkaarten. Daarbij dient volgens eiseres geen rekening te worden gehouden met huurdersinvesteringen.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 29 maart 2013 door [A], WOZ-taxateur te [Z]. In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 5.805.000. Daarbij is de taxateur uitgegaan van de jaarhuur en hij heeft daarop de waarde van de parkeerplaatsen en uitrijkaarten in mindering gebracht. Vervolgens heeft de taxateur de waarde van de huurdersinvesteringen tot een bedrag van (€ 2.246.000 / 10 jaar) € 224.600 daarbij opgeteld. Dat heeft geleid tot een in aanmerking te nemen jaarlijkse huurwaarde van € 581.998.