Rechtbank Gelderland, 19-03-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:1850, AWB - 14 _ 5378

1. Eiseres is eigenaar van het bedrijfspand waarin een bouwmarkt van [A] is gevestigd. Het bedrijfspand is gelegen op een bedrijventerrein en is omringd door andere bedrijfspanden en bouwmarkten. Het bedrijfspand is gebouwd in 2012 en binnen de groep waar eiseres deel van uitmaakt aan haar overgedragen voor een bedrag van € 3.808.000 (incl. omzetbelasting), zijnde de kostprijs van de grond en de opstal. Het bedrijfspand wordt verhuurd aan een aan eiseres gelieerde onderneming en het huurcijfer bedraagt sinds ingebruikname van het pand € 260.000 per jaar.

2. In geschil is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum 1 januari 2013.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 2.484.000. De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor acht eiseres in beginsel niet te hoog, maar volgens haar is de door verweerder in aanmerking genomen huurwaarde niet reëel, onder meer gelet op het feit dat een [A] een lager rendement oplevert dan een bouwmarkt van [B]. Voorts heeft verweerder in de vergelijking met andere bouwmarkten ten onrechte vergeleken met een [B] in een andere gemeente die bovendien solitair is gevestigd in plaats van op één bedrijventerrein met meerdere bouwmarkten. De huurprijs die eiseres heeft afgesproken is gebaseerd op de verwachte exploitatiemogelijkheden en kan volgens eiseres niet zomaar terzijde worden geschoven.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt op 23 september 2014 door [gemachtigde], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfspand uitgaande van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) getaxeerd op € 3.710.000. Naast gegevens van het bedrijfspand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten waarin eveneens bouwmarkten zijn gevestigd. Deze zijn als volgt in een matrix weergegeven:

5. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. De bewijslast betreffende de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde rust op verweerder.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand dient te worden bepaald aan de hand van de HWK-methode en de rechtbank ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen. Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. Hierbij geldt in beginsel dat een door partijen overeengekomen huursom als marktconform dient te worden aangemerkt tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen. In dit geval is de huurovereenkomst gesloten tussen gelieerde partijen en gebaseerd op rendementsverwachtingen. Gelet hierop, kan de geldende huurwaarde niet worden gebruikt voor de waardebepaling.

8. Verweerder heeft een huurwaarde in aanmerking genomen van € 476.800, uitgesplitst naar een waarde voor de winkelruimte, de kantine en het parkeerterrein. Ter onderbouwing van deze huurwaarde heeft verweerder gewezen op de referentieobjecten in het taxatierapport. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de vergelijkingsobjecten de in aanmerking genomen huurwaarde echter onvoldoende onderbouwen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

9. De referentieobjecten die zijn gelegen in [R] zijn niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject, omdat blijkens de matrix de huurwaarden van die panden niet zijn uitgesplitst naar winkelruimte en andere ruimten, zoals wel het geval is bij het onderhavige bedrijfspand. Hierdoor is geen goede vergelijking mogelijk met de door verweerder aan het bedrijfspand van eiseres toegekende huurwaarden. Bovendien zijn deze vergelijkingsobjecten in een andere gemeente gelegen. Het vergelijkingsobject aan [A-straat 5] in [S] kan niet dienen ter onderbouwing van de huurwaarde, omdat van dit object alleen de koopsom bekend is; de in de matrix vermelde huurwaarden zijn niet gebaseerd op een tussen onafhankelijke partijen gesloten huurcontract maar zijn het resultaat van een eigen analyse van verweerders taxateur. Ook de huurwaarde van het naast het bedrijfspand gelegen referentieobject kan de door verweerder toegekende huurwaarde niet onderbouwen. Dit object heeft een veel kleiner winkeloppervlak en niet is in geschil dat als vuistregel mag worden uitgegaan van afnemend grensnut, zodat een kleiner winkeloppervlak in beginsel een hogere huurwaarde per vierkante meter opbrengt. In dit geval is de door verweerder voor het bedrijfspand gehanteerde huurwaarde voor in totaal een groter oppervlak echter hoger dan de huurwaarde per vierkante meter voor het naastgelegen pand. Daarbij komt dat, zoals eiseres ter zitting onweersproken heeft gesteld, ook het buurpand een parkeerterrein heeft, terwijl dit door verweerder niet afzonderlijk in de huurwaarden is meegenomen. Tot slot is bij dit referentieobject – anders dan voor het bedrijfspand – aan de overige onderdelen een veel lagere waarde toegekend, waardoor de huurwaarde van het winkeloppervlak hoger wordt. Verweerder heeft ter zitting erop gewezen dat het bedrijfspand tien jaar jonger is dan het naastgelegen referentieobject, hetgeen een hogere huurwaarde rechtvaardigt. De rechtbank acht weliswaar aannemelijk dat modernere bouwwijzen kunnen zorgen voor lagere onderhouds- en exploitatielasten hetgeen een hogere huurwaarde kan rechtvaardigen, maar zonder nadere specificering van die voordelen in het onderhavige geval is deze enkele stelling onvoldoende om de hiervoor bedoelde verschillen te verklaren en rechtvaardigen.

10. Gelet hierop, heeft verweerder de toegekende huurwaarde en daarmee de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. Voor zover verweerder nog heeft gewezen op de vervangingswaarde van € 3.808.000, waarop de intragroep overdrachtswaarde is gebaseerd, kan die niet dienen ter onderbouwing van de toegekende WOZ-waarde. Daargelaten dat verweerder zich uitdrukkelijk heeft willen beperken tot de HWK-methode als grondslag voor de WOZ-waarde, is de in de matrix vermelde overdrachtsprijs inclusief omzetbelasting terwijl die, zo is niet in geschil, in vooraftrek kan worden gebracht en dus niet bij de vervangingswaarde in aanmerking moet worden genomen.

11. Eiseres heeft een waarde bepleit van € 2.484.000. Volgens haar is vanwege de tegenvallende resultaten, mede als gevolg van de economische crisis, een huurwaarde gerechtvaardigd die gelijk is aan die van de [C] in [R], zijnde € 67/m². De rechtbank acht deze waarde echter evenmin aannemelijk. Hierboven is reeds geoordeeld dat dit geen goed vergelijkingosbject is, onder meer omdat het in een andere gemeente is gelegen. Daarnaast heeft dit object geen eigen parkeerterrein, heeft het een veel groter winkeloppervlak en een ouder bouwjaar.

12. Nu geen van beide partijen de waarde van het bedrijfspand aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank deze in goede justitie vaststellen op € 3.100.000.

13. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard en de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd. De rechtbank zal de WOZ-waarde verlagen naar € 3.100.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.

14. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres voor de behandeling van het beroep. De reis- en verletkosten van de algemeen directeur komen op de voet van artikel 1, onder c en d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor vergoeding in aanmerking, nu de kosten van de algemeen directeur zijn aan te merken als de kosten gemaakt door een partij en hij niet kan worden aangemerkt als een beroepsmatig rechtsbijstandverlener. De kosten worden vergoed tot een bedrag van € 454. De rechtbank acht de door eiseres verzochte verletkosten van € 400 (vijf uren à € 80) niet onredelijk. De reiskosten worden overeenkomstig het Besluit vastgesteld op € 54.