Rechtbank Gelderland, 24-03-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:2002, AWB - 14 _ 6434

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij. De inhoud van de woning is ongeveer 411 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 150m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiser bepleit een waarde van € 200.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:

- dat bij de waardering van de woning onvoldoende is rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning. In het bijzonder heeft verweerder ten onrechte aan de woning uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden meegenomen in zijn taxatie, omdat deze werkzaamheden pas na de waardepeildatum zijn gerealiseerd;

- dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. In het bijzonder heeft verweerder ten onrechte een meerwaarde van € 34.125 toegekend aan de vrije ligging van de woning.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 26 september 2014 door [B], taxateur te [Z]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 234.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten de hoekwoningen [A-straat 2] (op 16 oktober 2012 verkocht voor € 173.000) en [A-straat 3] (op 28 september 2012 verkocht voor € 178.000) en de rijwoning [A-straat 4] (op 10 januari 2014 verkocht voor € 225.000).

5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.

7. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van

€ 227.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met vergelijkingsobject [A-straat 4], dat qua ligging zeer goed vergelijkbaar is met de woning, heeft verweerder daarnaast aannemelijk gemaakt dat de vrije ligging aan de achterzijde van de woning een verhoging van de grondwaarde van 65%, te weten € 34.125, rechtvaardigt. Weliswaar is het verkoopcijfer van dit vergelijkingsobject niet binnen twaalf maanden voor dan wel twaalf maanden na de waardepeildatum gerealiseerd, maar deze overschrijving is minimaal en verweerder heeft hiermee bij het bepalen van de WOZ-waarde op waardepeildatum voldoende rekening gehouden.

8. Ten aanzien van eisers stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudsstaat van de woning overweegt de rechtbank het volgende. Voor zover eiser stelt dat onderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgevonden na de waardepeildatum, oordeelt de rechtbank dat verweerder kon uitgaan van de toestand van de woning op toestandsdatum 1 januari 2014. Voor zover eiser stelt dat de werkzaamheden eerst na de toestandsdatum hebben plaatsgevonden en er daarom op toestandsdatum sprake is van achterstallig onderhoud overweegt de rechtbank als volgt. Eiser stelt dat sprake is van achterstallig schilderwerk en rotte kozijnen. Verweerder heeft gesteld dat hiervan ten hoogste een waardedrukkend effect van € 5.000 uitgaat. Eiser heeft gesteld noch aannemelijk gemaakt dat het waardedrukkend effect groter is. Gelet op de taxatie van [B] is, ook wanneer de aftrek alsnog in aanmerking wordt genomen, de beschikte waarde niet te hoog.

9. Ten aanzien van de door eiser in bezwaarfase aangedragen vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij vanuit de daarbij vermelde transactiecijfers tot de door hem voorgestane waarde komt. Eiser gaat schijnbaar uit van gewogen gemiddelden van de vergelijkingsobjecten, maar maakt niet duidelijk of in voldoende mate rekening is gehouden met de specifieke kenmerken van de woning en de verschillen ten opzichte van de referentieobjecten. De door eiser genoemde vergelijkingen kunnen het taxatierapport van verweerder niet ontkrachten.

10. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.