Rechtbank Gelderland, 23-04-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:2728, AWB - 14 _ 6551

1. Eiseres is gebruiker en eigenaar van het sportcomplex. Het sportcomplex heeft een oppervlakte van 32.601 m2 en bestaat uit een hoofdveld van kunstgras, twee grasvelden, een

2. In geschil is de waarde van het sportcomplex op de waardepeildatum.

3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport gedateerd 29 oktober 2014 overgelegd van [B]. Daarin is de waarde van het sportcomplex getaxeerd op € 1.409.000. Deze waarde is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de taxatie is gebruikgemaakt van de Taxatiewijzer Sport van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de Taxatiewijzer).

4. Eiseres bepleit een waarde van € 977.000. Ter onderbouwing van die waarde wijst zij op een taxatierapport van taxateur [C], die het sportcomplex op de waardepeildatum heeft getaxeerd op dat bedrag. Ook in dat rapport is uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Eiseres heeft - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met functionele afschrijving en dat verweerder onderdelen waarvan de levensduur is verstreken ten onrechte niet heeft gewaardeerd op de restwaarde volgens de Taxatiewijzer.

5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge het derde lid wordt, voor zover van belang, de waarde van een onroerende zaak - voor zover die niet tot woning dient en geen rijksmonument is - bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

6. Uit het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt onder meer dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank zal partijen hierin volgen.

8. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het sportcomplex toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het sportcomplex toegekende waarde niet te hoog is. Of verweerder aan deze bewijslast voldoet hangt af van het bewijs dat wordt aangevoerd, waarbij de stellingen die door eiseres zijn aangevoerd mede in de beschouwingen worden betrokken.

9. Het taxatierapport dat verweerder in beroep heeft overgelegd wijkt af van de onderbouwing door middel van een taxatiekaart die verweerder in de bezwaarfase heeft gebruikt. De rechtbank zal het thans gebruikte taxatierapport als uitgangspunt hanteren, nu het verweerder volgens vaste jurisprudentie vrijstaat om in iedere fase van de procedure de onderbouwing aan te passen. Naar de rechtbank begrijpt hebben de aanpassingen met name betrekking op de bouwjaren van de diverse onderdelen en daarnaast deels op zaken als indeling en maten.

10. Tegenover de taxatie van verweerder heeft eiseres een eigen taxatie gesteld. Deze is echter gebaseerd op de uitgangspunten die verweerder in bezwaar heeft gehanteerd. Gelet op de toelichting van verweerder acht de rechtbank het aannemelijk dat de gegevens in het taxatierapport van verweerder correct zijn, te meer nu de taxateur van eiseres de gegevens kennelijk niet nader heeft gecontroleerd. In zoverre is de taxatie van eiseres minder bruikbaar als betwisting van de taxatie die door verweerder is overgelegd.

11. Gelet op de uitgangspunten zoals die zijn verwoord in de Taxatiewijzer, is de rechtbank van oordeel dat het taxatierapport van verweerder in hoofdlijnen voldoende is onderbouwd door verwijzing naar de diverse archetypen en de bijbehorende kengetallen. Slechts met betrekking tot de tribune is de onderbouwing onvoldoende. Ook ter zitting heeft verweerder de juistheid van de waardering van de tribune onvoldoende aannemelijk gemaakt. Aangevoerd is dat van het archetype “Tribune met kleedruimte” is uitgegaan, maar er is geen afdoende verklaring gegeven voor het feit dat de waarde per m² in de taxatie hoger uitkomt dan uit de Taxatiewijzer voortvloeit. Dit kan niet veroorzaakt worden door een afwijkende oppervlakte, nu de tribune groter is dan de standaard grootte, terwijl gewoonlijk een groter object een lagere prijs per m² oplevert. De stelling dat hierin rekening is gehouden met de spelerstunnel strookt niet met hetgeen daarover in het verweerschrift is vermeld. Nu echter de totale getaxeerde waarde voor het sportcomplex € 1.409.000 bedraagt en de beschikte waarde € 1.205.000 is, leidt een waardecorrectie op het onderdeel Tribune niet tot een lagere WOZ-waarde dan verweerder verdedigt, aangezien de tribune in totaal is gewaardeerd op ruim € 38.000.

12. Voor zover eiseres heeft gesteld dat ten onrechte geen rekening is gehouden met functionele veroudering van het sportcomplex, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat daarvoor geen aanleiding is, nu het object nog voldoet aan de eisen van de huidige tijd. Dit is onderbouwd met verwijzing naar de eisen die de KNVB stelt. Eiseres heeft haar stelling dat wel rekening moet worden gehouden met een afschrijving vanwege functionele veroudering in dat licht onvoldoende geconcretiseerd en niet aannemelijk gemaakt.

13. Ook voor het overige heeft verweerder de taxatie en de daarin gemaakte keuzes voldoende onderbouwd. Ten aanzien van het waarderen van het geheel als clubhuis overweegt de rechtbank nog dat dit overeenstemt met de omschrijving van clubhuis in de Taxatiewijzer. Eiseres heeft ook bevestigd dat de aanbouw van de kleedkamers doorloopt in het oude gedeelte van het object. Daarnaast is - uitgaand van de door verweerder gehanteerde bouwjaren - van geen enkel onderdeel de levensduur verstreken, zodat aan de vraag op welke wijze in dat geval dient te worden gewaardeerd niet wordt toegekomen.

14. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.