Rechtbank Gelderland, 28-05-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:3274, AWB - 14 _ 7356

1. Eisers zijn eigenaar van het bedrijfspand. Het bedrijfspand is een winkel in het centrum van [Q]. De winkeloppervlakte is circa 112 m2 en de secundaire ruimte, verdeeld over drie verdiepingen, is ongeveer 207 m2.

2. Voor het bedrijfspand is met ingangsdatum 1 augustus 2012 een verhuurovereenkomst gesloten met een aanvangshuur van € 90.000 per jaar met dien verstande dat de huur het eerste jaar € 4.000 per maand bedraagt. Het eerste jaar is de huursom derhalve € 48.000.

3. De huurder heeft met gebruikmaking van de in de overeenkomst opgenomen break-optie de huur na 1 jaar opgezegd. De huur is per 1 augustus 2013 geëindigd.

4. Met ingangsdatum 1 september 2013 is voor het bedrijfspand een verhuurovereenkomst met een andere huurder gesloten met een aanvangshuur van € 50.000 per jaar.

5. In geschil is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum 1 januari 2013.

6. Eisers bepleiten een waarde van € 800.000. Daartoe wijzen eisers op een taxatierapport. Dit taxatierapport betreft een minnelijke taxatie tussen eisers en de Belastingdienst. In dit taxatierapport is het bedrijfspand op peildatum 13 april 2013, zijnde de datum van overlijden van de erflater, getaxeerd op € 800.000.

7. Eisers hebben tevens gesteld dat verweerder enkel de huurovereenkomst zoals genoemd onder 2. als uitgangspunt heeft genomen en niet de huurovereenkomst zoals genoemd onder 3. Eisers hebben zich tevens op het standpunt gesteld dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat de feitelijk huur van de huurovereenkomst genoemd onder 2. het eerste jaar geen € 90.000 bedroeg doch € 48.000 en dat deze huurovereenkomst na 1 jaar is beëindigd.

8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 26 maart 2015 door [gemachtigde], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfspand getaxeerd op € 1.202.000. Naast gegevens van het bedrijfspand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

9. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het bedrijfspand toegekende waarde niet te hoog is.

11. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van het bedrijfspand dient te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: HWK-methode).

12. Als uitgangspunt bij de HWK-methode geldt een marktconforme huur. Het eigen huurcijfer is daarvoor in beginsel het best bruikbare gegeven. Hierbij geldt dat een door partijen overeengekomen huursom als marktconform dient te worden aangemerkt tenzij de prijs niet op zakelijke gronden is overeengekomen. De bewijslast dat de overeengekomen huursom niet zakelijk is, rust op verweerder.

13. De bestaande vaste jurisprudentie dat het eigen huurcijfer het best bruikbaar is bij het bepalen van de waarde via de HWK-methode berust op de omstandigheid dat in dit huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. De rechtbank acht in dit geval voorts van belang dat de huurcontracten zoals genoemd onder 2. en 3. na de beste voorbereiding tot stand zijn gekomen zoals door de taxateur van eisers ter zitting is toegelicht en hetgeen door verweerder niet, of althans onvoldoende, is weersproken. Daarbij is tevens van belang dat het huurcontract onder 2. een aanvangshuur had van € 48.000 en dat in dat contract de mogelijkheid bestond voor de huurder om het contract na één jaar op te zeggen hetgeen ook feitelijk is geschied. De rechtbank hecht voorts geloof aan de verklaring van de taxateur van eisers dat een gunstiger contract niet haalbaar was.

14. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn stelling dat het eigen huurcijfer niet marktconform is omdat uit het taxatierapport, en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten, en/of de permanente marktanalyse een hoger huurcijfer volgt. Gelet op hetgeen zijdens eisers is aangevoerd over de verrichte inspanning om het pand zo goed mogelijk te verhuren, is het taxatierapport van verweerder onvoldoende om aan te nemen dat de overeengekomen huurprijzen onzakelijk zijn (geweest). Verweerder is dus niet in de op hem rustende bewijslast, van onzakelijkheid van het eigen huurcijfer, geslaagd.

15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt nu verweerder ten onrechte niet is uitgegaan van het daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfer.

16. De rechtbank is van oordeel dat eisers de door hen verdedigde waarde wel aannemelijk hebben gemaakt. Dat verweerder een hogere kapitalisatiefactor (14,3) voorstaat dan de kapitalisatiefactor (13,85) waarmee eisers hebben gerekend maakt het voorgaande niet anders omdat eisers hebben gerekend met een hoger huurcijfer, namelijk € 57.000, dan de daadwerkelijk gerealiseerde huur, zijnde maximaal € 50.000.

17. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eisers in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. De rechtbank stelt die kosten overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties vast op € 97,50 (zijnde 1 uur voor de aanwezigheid van de taxateur op zitting en een gestelde reistijd van een half uur tegen een tarief van € 65 per uur aangezien het een niet-woning betreft). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.