Rechtbank Gelderland, 27-10-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:6583, AWB - 14 _ 7174

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 363 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 155 m².

2. Op 3 juli 2014 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. Tijdens deze hoorzitting zijn in totaal 106 objecten van meerdere belastingplichtigen besproken, waaronder het object van eiser. De hoorzitting duurde 90 minuten. De gemachtigde van eiser was eveneens gemachtigd in de andere zaken. De hoorzitting betrof objecten in de gemeenten Arnhem, Renkum en Lingewaard.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiser bepleit een waarde van € 137.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [C] , die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 137.564.

5. Eiser heeft - zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning en dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast.

6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 25 november 2014 door [A] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 166.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is.

9. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 166.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten vertonen de volgende verschillen ten opzichte van de woning van eiser. Het vergelijkingsobject [A-straat 2] betreft een hoekwoning met een aanbouw waardoor deze woning een grotere inhoud heeft dan de woning. Tevens heeft [A-straat 2] een beduidend groter perceel dan de woning. Bovendien is [A-straat 2] relatief ver na waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten [A-straat 3] en [A-straat 4] zijn in een andere buurt gelegen dan de woning zodat de ligging moeilijk vergelijkbaar is. Het vergelijkingsobject [A-straat 5] is weliswaar in dezelfde straat gelegen als de woning, echter [A-straat 5] is een hoekwoning en verweerder maakt niet inzichtelijk op welke wijze dit verschil in de waardering tot uiting komt. Bovendien heeft [A-straat 5] , in tegenstelling tot de woning, een garage. Daarnaast is het perceel van [A-straat 5] beduidend groter. Ook is [A-straat 5] ver van waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht de woning [A-straat 6] voldoende vergelijkbaar met de woning. De woning aan de [A-straat 6] heeft een groter perceel en ook iets meer inhoud dan de woning en is verkocht voor € 170.000 op 20 november 2013. De [A-straat 6] beschikt bovendien over meer bijgebouwen. Bij de woning heeft verweerder een aftrek toegepast in verband met de gedateerde voorzieningen, terwijl dit bij de [A-straat 6] niet aan de orde is. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, vormt het verkoopcijfer van de [A-straat 6] onvoldoende basis om aannemelijk te achten dat een waarde van € 166.000 voor de woning niet te hoog is.

10. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 137.000 bedraagt. Het door eiser genoemde vergelijkingsobject aan de [A-straat 7] acht de rechtbank minder goed vergelijkbaar met de woning aangezien de [A-straat 7] een woning uit de zestiger jaren betreft terwijl de woning 1972 als bouwjaar heeft. Hierdoor is naar het oordeel van de rechtbank de uitstraling van deze woningen onvoldoende vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten gelegen aan de [A-straat 8] en de [A-straat 9] zijn voldoende vergelijkbaar. De verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten zijn echter hoger dan de door eisers taxateur vastgestelde waarde van de woning, terwijl ook in ieder geval het vergelijkingsobject aan de [A-straat 8] gedateerd is. Deze verkoopcijfers onderbouwen dan ook niet de door eiser verdedigde waarde van de woning.

11. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de woning op de waardepeildatum op geen van de door partijen bepleite waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vast op € 148.000.

12. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

13. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

14. Artikel 1, aanhef en onder a, in samenhang gelezen met artikel 2, eerste lid en onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) bepaalt – voor zover hier van belang – dat een veroordeling in de kosten als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) betrekking kan hebben op kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, waarbij de hoogte aan de hand van de bijlage bij het Bpb wordt vastgesteld. Artikel 2, derde lid, van het Bpb bepaalt dat in bijzondere omstandigheden van het eerste lid kan worden afgeweken.

15. Uit de nota van toelichting bij het Bpb volgt dat artikel 2, derde lid, van het Bpb is opgenomen omdat in uitzonderlijke gevallen strikte toepassing van de forfaitaire regeling onrechtvaardig kan uitpakken. In die gevallen kan een bestuursorgaan of de rechter de volgens het Bpb berekende vergoeding verlagen of verhogen. Daarbij mag geen afbreuk worden gedaan aan het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten, aldus de toelichting. Gelet op deze toelichting dient de uitzondering wegens bijzondere omstandigheden terughoudend te worden toegepast (vgl. Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415).

16. Verweerder heeft bij het toekennen van de kostenvergoeding voor de hoorzitting toepassing gegeven aan artikel 2, derde lid, van het Bpb. Volgens verweerder is er sprake van bijzondere omstandigheden. Verweerder wijst erop dat de hoorzitting 90 minuten heeft geduurd, dat 108 WOZ-objecten zijn besproken en dat van 76 objecten, waaronder het object van eiser, de waarde is verlaagd. Vergoeding volgens de forfaitaire regels pakt volgens verweerder onrechtvaardig uit en om die reden heeft verweerder een vergoeding van € 30 redelijk geacht, waarbij de vergoeding per bezwaar wordt gemaximeerd op 1 punt al dan niet verhoogd met de wegingsfactor. Verweerder is er bij de vaststelling van het bedrag per object vanuit gegaan dat de voorbereidende werkzaamheden gemiddeld genomen niet langer dan 20 minuten per object hebben geduurd.

17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Bpb, in de zin dat de forfaitaire vergoeding van het Bpb in onderhavige situatie onredelijk zou uitpakken. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.

18. De rechtbank stelt voorop dat, anders dan verweerder stelt, per gemeente beoordeeld moet worden of sprake is van bijzondere omstandigheden. Vast is komen te staan dat voor wat betreft de uitvoering van de hoorzittingen door een drietal gemeenten – te weten de gemeenten Arnhem, Lingewaard en Renkum – wordt samengewerkt. Deze samenwerking is evenwel niet zodanig dat daarbij door die gemeenten bevoegdheden zijn overgedragen aan één bestuursorgaan. Dat er vertegenwoordigers van twee andere gemeenten bij de hoorzitting aanwezig waren, doet niet af aan het feit dat voor de beoordeling of sprake is van bijzondere omstandigheden de situatie per gemeente dient te worden beoordeeld.

19. Tijdens de hoorzitting zijn weliswaar 106 objecten, en niet de door verweerder genoemde 108 objecten, besproken. Echter slechts een deel van de objecten, waaronder het onderhavige, is gelegen in de gemeente Lingewaard. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Bpb, in de zin dat de forfaitaire vergoeding van het Bpb in onderhavige situatie onredelijk zou uitpakken. Het enkele feit dat in totaal 106 objecten zijn besproken maakt niet dat reeds daarom sprake is van bijzondere omstandigheden. Andere bijzondere omstandigheden zijn niet gesteld of gebleken. Vanwege het feit dat de WOZ-waarde van eisers object is verlaagd, dient de kostenvergoeding voor de hoorzitting naar het oordeel van de rechtbank forfaitair te worden gesteld op één punt, ofwel € 244.

20. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.717 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244 en een wegingsfactor 1, en tevens 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). Voor de overige door eiser genoemde proceskosten, te weten de kosten voor het taxatierapport in de bezwaarfase en kadastrale kosten, wordt verweerder, eveneens met toepassing van dat besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 249 (4 uren maal € 50 te vermeerderen met BTW voor het taxatierapport en € 7 voor uittreksels).