Rechtbank Gelderland, 29-12-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:8260, AWB - 14 _ 5797

1. Verkoper en koper zijn voorts overeengekomen dat koper het verkochte aan verkoper heeft terugverkocht voor de hierna in lid 2 van dit artikel vermelde tegenprestatie en te voldoen uiterlijk op (31-12-2013) eenendertig december tweeduizend dertien aan koper, terwijl de teruglevering tevens op die datum zal plaatsvinden en voorts onder de gebruikelijke voorwaarden en bedingen die op de verkoop en levering van soortgelijke registergoederen van toepassing zijn, met dien verstande dat de koper niet instaat voor de feitelijke staat van het verkochte.

1. De betaling van de tegenprestatie en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris.

2. Koper bedingt ten behoeve van al die schuldeisers die ten tijde van de inschrijving van de akte houdende de verklaring dat de ontbindende voorwaarde is vervuld casu quo de tegenprestatie is voldaan, hypotheek op het registergoed hebben, dat verkoper aan hen rechtstreeks datgene zal voldoen, wat ertoe leidt dat de vorderingen tot zekerheid waarvoor het betreffende hypotheekrecht werd gevestigd geheel zullen zijn afgelost.

1. onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging ook onderhevig is;

2. niet is bezwaard met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan;”

2. De hiervoor bedoelde tegenprestatie wordt als volgt samen gesteld:

a. de huidige koopprijs vermeerderd met alle eventueel door koper betaalde verwervingskosten en belastingen terzake van het verkochte;

b. alle – na goedkeuring van de verkoper – door de koper gedane investeringen en alle onderhoudskosten betreffende het verkochte, welke door koper zijn betaald dan wel voor zijn rekening zijn verricht;

c. alle overige kosten welke koper tussen heden en de teruglevering terzake van het verkochte heeft betaald en niet tussentijds door verkoper zijn vergoed;

d. de eventueel achterstallige betaling van het conform artikel 16 verschuldigde en de eventuele boetes en invorderingskosten daarvan.

1. De juridische levering van het verkochte zal geschieden onder de ontbindende voorwaarde dat verkoper uiterlijk op (31-12-2013) eenendertig december tweeduizend dertien voldoet aan zijn betalingsverplichting welke is overeengekomen in artikel 17 deze koopovereenkomst.

2. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan zowel verkoper als koper zich beroepen.

3. Ingeval deze ontbindende voorwaarde wordt vervuld zal verkoper ingevolge het bepaalde in artikel 3:84, lid 4 van het Burgerlijk Wetboek weer rechthebbende zijn van het verkochte.

4. Indien de ontbindende voorwaarde is komen te vervallen, zal dit voor rekening van koper bij afzonderlijke notariële akte worden geconstateerd.

- of verkoper ingevolge enig besluit van, dan wel enige termijnoverschrijding door, de betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan koper,

- of een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is.

1. Het verkochte kan door koper direct worden aanvaard, onder de last van het voortgezet gebruik door verkoper, zijnde met betrekking tot het verkochte tussen verkoper en koper een huurovereenkomst gesloten.

1. Gebruikers rechten en plichten

a. een eenmalige vergoeding van € 10.428,--

Deze vergoeding dient te worden verrekend met de koopprijs.

b. een maandelijkse vergoeding van € 2.214,-- te voldoen voor of op de laatste dag van de maand middels vooruitbetaling.

(…)”.

4. Bij akte van levering van 21 januari 2010 wordt een gedeelte van de onroerende zaak, te weten de percelen grasland met nummers [002] en [003] , door eiseres geleverd aan de Staat (Verkeer en Waterstaat). De koopsom bedraagt € 67.000. Van deze opbrengst wordt € 16.892,17 overgeboekt naar een schuldeiser van [B] , zijnde één van de verkopers genoemd onder 1. Een bedrag van € 107,93 wordt overgeboekt naar [B] zelf. Een bedrag van € 50.000 is door eiseres aangemerkt als “aanbetaling [A-straat 1] ”, zijnde een aanbetaling op de in de artikel II (subonderdelen artikelen 17 en 26) van de akte van levering van 12 mei 2009 overeengekomen terugverkoop van de onroerende zaak door eiseres aan verkoper.

5. Op 1 mei 2013 wordt een verklaring vervulling ontbindende voorwaarde ingeschreven. De koopsom ter zake van de teruglevering van het resterende deel van de onroerende zaak bedraagt € 270.000 minus de onder 4. genoemde € 50.000. In deze akte, waarin eiseres wordt aangeduid als “ [X] ” is onder meer opgenomen:
“(…)
e. dat het (nog) door [B] aan [X] verschuldigde op grond van de hiervoor geciteerde koopovereenkomst is gestort op een kantoorrekening ten name van [D] ;
f. dat [B] hierbij een beroep doet op de hiervoor geciteerde ontbindende voorwaarde, met als gevolg dat de eigendom van het registergoed, voorzover dat thans nog ten name staat van [X] , terugkeert bij [B] ;
(…)”.

6. Eveneens bij akte van 1 mei 2013 levert [B] een gedeelte van de onroerende zaak aan [E] voor een bedrag van € 330.000.

Geschil

7. In geschil is of eiseres recht heeft op teruggaaf van de door haar betaalde overdrachtsbelasting van € 12.900.

8. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de WBRV wordt op verzoek teruggaaf van de belasting verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde.

9. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Verkopers en eiseres zijn, zoals vermeld in de leveringsakte van 12 mei 2009, naast de verkoop en levering van de onroerende zaken een terugkoop en -verkoop overeengekomen tegen betaling van een bedrag bestaande uit de oorspronkelijke koopprijs, vermeerderd met een aantal opslagen (artikel II, subonderdeel artikel 17). Tevens is opgenomen dat de levering geschiedt onder de ‘ontbindende’ voorwaarde dat verkopers de hiervoor bedoelde terugkoopsom uiterlijk op 31 december 2013 voldoen (artikel II, subonderdeel artikel 18).

10. De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat de titel van de teruglevering de hiervoor genoemde terugkoopovereenkomst is. De teruglevering heeft dus niet plaatsgevonden als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde, zoals vereist in artikel 19 van de WBRV. Weliswaar is bij de terugkoopovereenkomst een voorwaarde van tijdige betaling overeengekomen, maar die voorwaarde is niet de titel van de teruglevering. Daarbij heeft nog te gelden dat hier naar het oordeel van de rechtbank, anders dan in de akte vermeld, de in artikel II, subonderdeel artikel 18, opgenomen bepaling moet worden aangemerkt als een opschortende voorwaarde. Een ontbindende voorwaarde doet de verbintenis immers ingevolge artikel 6:22 van het Burgerlijk Wetboek met het plaatsvinden der gebeurtenis vervallen, terwijl in dit geval [B] c.s. en eiseres juist zijn overeengekomen dat de levering plaatsvindt mits de gebeurtenis (tijdige betaling) plaatsvindt zodat sprake is van een opschortende voorwaarde.

11. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van feitelijk en rechtens herstel in de toestand van vóór de verkrijging. De rechtbank neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking.

12. Verkopers hebben niet het gehele ‘verkochte’ (woonhuis met bijgebouwen, cultuurgrond, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden) dat op 12 mei 2009 geleverd werd, op 1 mei 2013 teruggeleverd gekregen. Een deel hiervan was immers al op 21 januari 2010 door eiseres geleverd aan de Staat. Dat dit, zoals eiseres stelt, slechts een perceel van onbeduidende omvang was en de verkoop aan de Staat bovendien onontkoombaar was, doet daar niet aan af.

13. Daarnaast is blijkens de verklaring vervulling ontbindende voorwaarde slechts teruggeleverd aan [B] en niet ook aan oorspronkelijk mede-verkoopster [C] . Zo is ook in de onder 6. genoemde leveringsakte [B] en niet tevens [C] genoemd als verkoper van een deel van de onroerende zaak aan [E] . Dat dit, zoals eiseres stelt, een omissie van de notaris was en dat [C] ook gebruiker was maakt dit, wat daar ook van zij, niet anders.

14. Tenslotte is de door verkopers ingevolge artikel 16 van de koopakte betaalde eenmalige vergoeding van € 10.428 ‘te verrekenen met de koopprijs’ niet terugbetaald bij de teruglevering. Namens eiseres is ter zitting geopperd dat deze vergoeding zag op aanvullende werkzaamheden, maar onduidelijk is welke dat zijn. Verweerder bestrijdt dit onder meer op de grond dat eiseres ondanks een daartoe gedaan verzoek geen factuur voor eventuele werkzaamheden heeft overgelegd. Eiseres voert in haar beroepschrift aan dat deze ‘provisie’ geen onderdeel is van de koopsom. Uit de akte en de door partijen gebruikte termen (‘vergoeding, ‘provisie’) en het feit dat niet aannemelijk is geworden dat tegenover de betaling werkzaamheden stonden, leidt de rechtbank echter af dat betaling van deze eenmalige vergoeding onderdeel vormde van de overeenkomst tussen partijen, inhoudende de bereidheid van eiseres om de onroerende zaak voor een periode tot in beginsel uiterlijk 31 december 2013 te kopen en daarna terug te leveren. Dat het bedrag van € 10.428 niet is terugbetaald betekent dat financieel terzake van de verkoop en teruglevering van de onroerende zaak geen volledig herstel in de oude toestand heeft plaatsgevonden.

15. Gelet op al het voorgaande is niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 19 van de WBRV, nu geen sprake is van feitelijk en rechtens herstel in de toestand van vóór de verkrijging en geen sprake is van teruglevering als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Dit betekent dat eiseres geen recht heeft op teruggaaf van de door haar betaalde overdrachtsbelasting.

16. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.