Rechtbank Gelderland, 17-03-2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:1536, AWB - 15 _ 2297, 15_5756, 15_5789

1. Eiseres is eigenaar van de objecten. De objecten betreffen steenfabrieken, bestaande uit productieruimten, opslagruimten, opslagterreinen en kantoorruimten van verschillende bouwjaren, bouwtypes en oppervlakten.

2. In geschil is de waarde van de objecten op de waardepeildatum.

3. Eiseres bepleit waarden van respectievelijk € 5.643.755 en € 3.161.983. Eiseres heeft aangevoerd dat de door verweerder vastgestelde waarden te hoog zijn en dat er geen verklaring bestaat voor de grote waardestijging ten opzichte van het jaar 2012. Uit de door verweerder in bezwaar overgelegde overzichten “TMI-vervangingswaarde” valt de grondoppervlakte en de prijs per m² niet te herleiden en hierin wordt slechts de totale grondwaarde vermeld. Daarnaast is bij de grondwaarde geen rekening gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden op basis van de bestemming ‘bedrijf – steenindustrie’ zoals dat is omschreven in het bestemmingsplan. Deze beperkte gebruiksmogelijkheden brengen een sterk waardedrukkend effect met zich mee, aldus eiseres. Verweerder heeft evenmin rekening gehouden met het risico van hoog water waarbij de toegangsweg tot het fabrieksterrein regelmatig niet bereikbaar is. Tot slot hanteert verweerder zeer onrealistische bedragen voor nieuwbouw. Daarbij wijst eiseres op de gerealiseerde nieuwbouw uit 2006 van [A-straat 1] . De omvang van de gebouwen is dermate groot dat aanzienlijk goedkoper kan worden gebouwd en daarnaast is sprake van zeer eenvoudige constructies.

4. Ten aanzien van het object [A-straat 3] heeft verweerder geen uitspraak gedaan op het bezwaarschrift van eiseres van 11 maart 2013.

5. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de beschikte waarden niet te hoog zijn.

6. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:2, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), wordt voor de toepassing van de wettelijke voorschriften over bezwaar en beroep met een besluit gelijk gesteld het niet tijdig nemen van een besluit. In artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet, is bepaald dat de heffingsambtenaar in afwijking van artikel 7:10, eerste lid, van de Awb, in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen, indien dit bezwaarschrift niet in de laatste zes weken van een kalenderjaar is ingediend, uitspraak daarop doet.

7. Eiseres heeft bij brief van 11 maart 2013, ontvangen door verweerder op 12 maart 2013, bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van [A-straat 3] . Eiseres heeft tegen het niet tijdig doen van de uitspraak op bezwaar bij brief van 24 april 2015, ontvangen bij de rechtbank op 28 april 2015, beroep ingesteld. Verweerder heeft tot op heden geen uitspraak op bezwaar gedaan voor wat betreft het object [A-straat 3] , terwijl de termijn die daarvoor in artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet, is gegeven inmiddels is verstreken.

8. De rechtbank heeft met partijen ter zitting besproken of het alsnog doen van uitspraak op bezwaar de meest wenselijke uitkomst is. Eiseres heeft de rechtbank gevraagd zelf in de zaak te willen voorzien, verweerder heeft hiertegen geen bezwaar. Met instemming van partijen merkt de rechtbank de brief van eiseres van 11 maart 2013 aan als een op de voet van artikel 7:1a van de Awb ingesteld rechtstreeks beroep tegen de WOZ-beschikking met dagtekening 28 februari 2013.

9. Partijen hebben ter zitting bij wijze van compromis overeenstemming over de waarde bereikt en wel in die zin dat naar hun gezamenlijk oordeel de waarde in het economische verkeer van [A-straat 3] per 1 januari 2012 nader moet worden vastgesteld op € 2.100.000. Gelet hierop zal de rechtbank de WOZ-waarde vaststellen op de overeengekomen waarde.

10. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

11. In het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ, is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, in afwijking van het tweede lid, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid en dat bij de bepaling van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:

1. de aard en de bestemming van de zaak;

2. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

12. Uit het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, volgt onder meer dat bij de berekening van de vervangingswaarde de waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

13. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarden ligt bij verweerder bij betwisting van die waarden door eiseres. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de objecten toegekende waarde niet te hoog is.

14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met hetgeen hij ter zitting naar voren heeft gebracht niet aannemelijk gemaakt dat de objecten op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van respectievelijk € 9.250.000 en € 4.344.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat slechts een standpunt ter zake van de waarden wordt ingenomen dat tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres niet nader wordt onderbouwd of inzichtelijk gemaakt.

15. Verweerder heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de door hem gehanteerde herbouwkosten niet te hoog zijn. Bovendien heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij is uitgegaan van een juiste grondprijs. De eerst ter zitting overgelegde leveringsakte van 4 augustus 2009 van een perceel landbouwgrond dat eiseres heeft aangekocht, is naar het oordeel van de rechtbank een onvoldoende onderbouwing voor het eveneens ter zitting ingenomen standpunt dat de grondprijs € 30 per m² bedraagt. Een leveringsakte van 4 augustus 2009 biedt onvoldoende zicht op de grondprijs rondom de waardepeildatum. Bovendien heeft verweerder onvoldoende duidelijk gemaakt waarom, volgens hem geen rekening moet worden gehouden met de waardeverminderende omstandigheden van het beperkte bestemmingsplan en de onbereikbaarheid van het terrein bij hoog water.

16. Het bovenstaande maakt dat verweerder niet is geslaagd in zijn bewijslast. Dat maakt echter niet dat dan - zonder meer- de door eiseres bepleite waarden in aanmerking wordt genomen. Het is daarom aan eiseres om de door haar bepleite waarden aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres evenmin de door haar bepleite waarden aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft deze waarden niet onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht. De door eiseres overgelegde herberekeningen leiden de rechtbank niet tot een ander oordeel, aangezien eiseres niet inzichtelijk heeft gemaakt op basis van welke onderliggende gegevens deze herberekeningen zijn gemaakt. Aan de door eiseres overgelegde herberekeningen kan daarom niet de betekenis worden toegekend die zij daaraan toekent.

17. Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt stelt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, de waarden in goede justitie vast op respectievelijk € 6.200.000 en € 3.350.000.

18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de objecten en de daarop gebaseerde aanslagen OZB te hoog zijn vastgesteld en dat de beroepen gegrond dienen te worden verklaard.

19. Eiseres heeft verzocht om toekenning van een integrale proceskostenvergoeding, te weten in totaal een bedrag van € 11.260,68. Artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), biedt de mogelijkheid om in bijzondere omstandigheden een integrale proceskostenvergoeding toe te kennen. Voor een dergelijke vergoeding is plaats ingeval een bestuursorgaan een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in de daartegen gestelde procedure geen stand zal zouden (zie Hoge Raad 13 april 2007, nr. 41 235, ECLI:NL:HR:2007:BA2802). Ook indien de inspecteur in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld kan sprake zijn van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit (zie Hoge Raad 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder kan worden verweten in vergaande mate onzorgvuldig te hebben gehandeld. Bij de beoordeling heeft de rechtbank meegewogen dat verweerder in het geheel geen op de zaken betrekking hebbende stukken dan wel een verweerschrift of taxatierapport heeft ingediend. In beroep heeft verweerder standpunten ingenomen die hij niet of eerst ter zitting onderbouwt. Weliswaar is getracht de zaak in compromis op te lossen, echter het voeren van besprekingen met het oog op een te bereiken compromis vergt van beide partijen inspanningen. Van verweerder had verwacht mogen worden dat hij de besprekingen zou hebben gevoerd op basis van inhoudelijke argumenten. De gedingstukken geven hier echter geen blijk van. Gelet op de proceshouding van verweerder is er naar het oordeel van de rechtbank sprake van bijzondere omstandigheden die in dit geval leiden tot een integrale proceskostenvergoeding. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat hij het gevraagde bedrag hoog vindt, maar heeft de juistheid van het bedrag van de gevraagde proceskostenvergoeding niet bestreden. Het bedrag komt daarom in beginsel voor vergoeding in aanmerking. Aangezien niet gesteld of aannemelijk is geworden dat eiseres geen aanspraak kan maken op aftrek van omzetbelasting, dient de vergoeding zonder omzetbelasting te worden toegekend en stelt de rechtbank de proceskostenvergoeding vast op € 9.306.