Rechtbank Gelderland, 08-09-2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:4827, AWB - 15 _ 7826

1. Bij overeenkomst van 16 april 2014 hebben eiseres en haar echtgenoot [Y] (echtgenoot) de onroerende zaak aan de [A-straat 1] te [Z] gekocht voor een bedrag van € 300.000. Blijkens de koopovereenkomst betreft het een woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden alsmede twee percelen grond van 5.620 m² respectievelijk 6.000 m².

2. Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de echtgenoot opgemaakt taxatierapport van 13 november 2014 van de onroerende zaak met als waardepeildatum 7 november 2014. Daarin is de onroerende zaak gewaardeerd op € 360.000 dan wel op € 615.000 uitgaande van een gerealiseerde verbouwing zoals in dat rapport beschreven. Bij het rapport zijn foto's gevoegd van onder meer de achtergevel, woonkamer, keuken, badkamer, slaapkamer en 1e verdieping. In dit taxatierapport staat onder meer het volgende:

3. De akte van levering dateert van [2015] . Eiseres en haar echtgenoot hebben ieder de onverdeelde helft verkregen. Over de verkrijging is op aangifte 6% overdrachtsbelasting, te weten € 18.000, voldaan. Op 3 augustus 2015 is namens eiseres en haar echtgenoot bezwaar gemaakt tegen de voldane overdrachtsbelasting.

4. In geschil is de op aangifte voldane overdrachtsbelasting. In het bijzonder is in geschil of voor de onroerende zaak het verlaagde tarief van 2% van toepassing is op de grond dat op het moment van heffing sprake was van een woning. Eiseres betwist niet dat voor de twee percelen weiland die behoren bij de onroerende zaak het gewone tarief geldt. Wel betwist eiseres de door de rijkstaxateur aan die percelen toegekende waarde van € 76.000, die volgens haar op nihil dient te worden gesteld.

5. Verweerder heeft terecht het prematuur ingediende bezwaar ontvankelijk geacht. Op de voet van artikel 6:10, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) blijft ten aanzien van een voor het begin van de termijn ingediend bezwaarschrift niet-ontvankelijkverklaring achterwege indien het besluit ten tijde van de indiening nog niet tot stand was gekomen, maar de indiener redelijkerwijs kon menen dat dit wel reeds het geval was. Nu de akte van levering op [2015] was gepasseerd mocht eiseres er redelijkerwijs van uitgaan dat de notaris de overdrachtsbelasting spoedig daarna zou betalen.

6. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder alleen uitspraak op het namens eiseres gemaakte bezwaar heeft gedaan. In dit geval is evenwel sprake van twee belanghebbenden die bezwaar hebben gemaakt, aangezien zowel eiseres als haar echtgenoot een (onverdeeld) aandeel in een onroerende zaak hebben verkregen en ook namens hen beiden en in één geschrift bezwaar is gemaakt. Verweerder had ook ten name van de echtgenoot op het bezwaar moeten beslissen. Ter zitting heeft de echtgenoot ermee ingestemd dat verweerder het bezwaar zal aanhouden totdat onherroepelijk is beslist over de onderhavige voldoening op aangifte.

7. De overdrachtsbelasting bedraagt 6%, maar voor de verkrijging van woningen, waaronder ook begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren, bedraagt het tarief 2% (artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer). Blijkens de parlementaire geschiedenis moet onder woningen worden verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning (Kamerstukken II, 2011-2012, 33 003, nr. 3, p. 115).

8. De bewijslast, dat het verlaagde tarief van toepassing is, rust op eiseres.

9. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een naar zijn aard als woning bestemde onroerende zaak. Zowel uit het koopcontract als uit de akte van levering volgt dat een woning is gekocht. Volgens eiseres doet hieraan niet af dat de woning in verregaande mate van binnen was gesloopt ten tijde van de juridische overdracht, aangezien de woning zou worden verbouwd en vergroot. Met die verbouwing was – met toestemming van de verkoper – reeds voor de levering een aanvang gemaakt.

10. Verweerder heeft aangevoerd dat uit het taxatierapport van 13 november 2014 volgt dat op het moment van overdracht reeds uitgebreide sloopwerkzaamheden hadden plaatsgevonden. Volgens verweerder is daarom sprake van een situatie als bedoeld in V&A nr. 9 van de bijlage bij het Besluit van 1 juli 2011 (nr. BLKB 2011/1290M). Daarin is, kort weergegeven, gevraagd of het verlaagde tarief ook van toepassing is op de verkrijging van een woning die bestemd is om te worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Blijkens het antwoord moet een woning ten tijde van de verkrijging zijn aan te merken als woning en is een woning waarvan de sloop al is aangevangen in dat kader geen woning.

11. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval sprake van een onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Ter zitting heeft eiseres onweersproken gesteld dat de feitelijke situatie ten tijde van de juridische overdracht nagenoeg gelijk was aan die op de waardepeildatum van het taxatierapport van 13 november 2014. Anders dan verweerder heeft betoogd, kan uit het taxatierapport niet worden geconcludeerd dat op de waardepeildatum een aanvang is gemaakt met de sloop van woning als bedoeld in de hiervoor genoemde V&A nr. 9. In die situatie gaat het immers om sloop ten behoeve van nieuwbouw. Dat impliceert dat een onroerende zaak geheel teniet gaat waardoor de aangekochte onroerende zaak niet langer naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Uit de foto's en toelichting in het taxatierapport blijkt echter duidelijk dat in dit geval geen sprake is van sloop van de woning, maar van een grondige verbouwing en uitbreiding. Het interieur is daartoe "gestript", hetgeen de taxateur in het rapport heeft omschreven als "leeg gesloopt". Die omschrijving heeft blijkens de toelichting in dat rapport echter alleen betrekking op de binnenkant. De fundering, buitenmuren, enkele binnenmuren en het dak zijn in stand gebleven en dat zal – zo volgt uit de bouwtekeningen – ook na de verbouwing zo blijven, zij het dat dan een nieuw deel eraan vast is gebouwd. Gelet hierop, heeft de onroerende zaak, die naar haar aard was bestemd voor bewoning, die aard niet verloren door de ingrijpende renovatie en aanbouw. Hieraan doet dus niet af dat de woning op het moment van juridische overdracht feitelijk niet als woning kon worden gebruikt in verband met de verbouwing. Het gelijk is in zoverre aan eiseres.

12. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat het verlaagde tarief op de gehele aan haar toe te rekenen koopsom van toepassing is en dat aan de twee percelen grond een waarde van nihil moet worden toegekend, zodat de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting ook nihil is.

13. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het verlaagde tarief niet op de tot de woning behorende grond van toepassing is en dat het volstrekt onaannemelijk is dat aan die grond geen enkele waarde zou toekomen.

14. Tussen partijen is – naar het oordeel van de rechtbank terecht – niet in geschil dat op de twee percelen grond niet het verlaagde tarief van toepassing is. Tegenover de waardering door de rijkstaxateur als agrarische grond tegen € 6,50 per m² heeft eiseres uitsluitend gesteld dat de waarde nihil moet zijn, nu in haar taxatierapport niet op kenbare wijze een afzonderlijke waarde aan de percelen is toegekend. De rechtbank acht dit niet aannemelijk. Zelfs indien sprake zou zijn van eventuele waardedrukkende factoren als de ligging en bereikbaarheid, is het zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk dat aan de percelen grond van ruim 11.000 m² geen zelfstandige waarde dient te worden toegekend. De enkele omstandigheid dat de taxateur van eiseres geen splitsing in de taxatiewaarde heeft aangebracht, is hiervoor onvoldoende. Gelet hierop, en nu eiseres de door verweerder opgevoerde waarde niet op andere wijze gemotiveerd heeft betwist, zal de rechtbank van de door de rijkstaxateur aan de percelen toegekende waarde uitgaan. Dit betekent dat van de koopprijs van € 300.000 een bedrag van € 76.000 aan de percelen grond moet worden toegerekend. Het verlaagde tarief is dan van toepassing op het resterende bedrag van € 224.000.

15. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is. De door eiseres verschuldigde overdrachtsbelasting kan worden vastgesteld op (2% * € 224.000/2 voor de woning, vermeerderd met 6% * € 76.000/2 voor de grond =) € 4.520. Dit betekent dat aan eiseres een teruggaaf dient te worden verleend van (€ 9.000 -/- € 4.520 =) € 4.480.

16. Desgevraagd heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat, ondanks de familierelatie, de kosten voor de verleende rechtsbijstand worden gefactureerd. Gelet hierop vindt de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1).