Rechtbank Gelderland, 03-04-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1815, AWB 16_654

1. Eisers zijn eigenaar van het winkelpand dat is gelegen op een A1-locatie in de binnenstad van [Q] . Het winkelpand bestaat uit een winkelruimte op de begane grond van 275 m2, een opslagruimte op de eerste verdieping en een opslagruimte op de tweede verdieping van respectievelijk 135 m² en 140 m2.

2. [D] BV (hierna: [D] ) is op waardepeildatum de gebruiker van het winkelpand. Ten aanzien van [D] is op [2014] het faillissement uitgesproken. Direct na het faillissement is het winkelpand aangeboden aan diverse marktpartijen en hebben eisers onderhandelingen gevoerd.

3. Op 23 oktober 2015 is een huurvoorstel gedaan aan [E] BV uitgaande van een huurprijs van € 140.000. Eisers en [E] BV zijn na onderhandelingen tot overeenstemming gekomen en hebben op 25 april 2016 een huurovereenkomst getekend. Op grond van deze overeenkomst is het winkelpand per 1 mei 2016 verhuurd aan [E] BV voor € 130.000 per jaar.

4. De huurovereenkomst biedt [E] BV de mogelijkheid om de eerste verdieping toe te voegen aan de verkoopvloeroppervlakte. Nadat zij dit aan eisers kenbaar hebben gemaakt en eisers de daarvoor noodzakelijke verbouwingen hebben verricht, zal de huurprijs worden verhoogd met € 27.300 tot in totaal € 157.300 per jaar.

5. In geschil is de waarde van het winkelpand op de waardepeildatum.

6. Eisers bepleiten een waarde van € 2.296.000 en hebben ter onderbouwing van de bepleite waarde onder meer verwezen naar een door hen overgelegd taxatierapport. Dit taxatierapport is opgemaakt op 26 januari 2016 door [F] , taxateur te [Q] .

7. Eisers hebben - zakelijk weergegeven - de volgende beroepsgronden aangevoerd:

8. Eisers concluderen tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van de woning tot € 2.296.000, althans enig andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen waarde.

9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 21 februari 2017, door [C] , Register WOZ taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het winkelpand getaxeerd, middels de huurwaardekapitalisatiemethode, op € 4.100.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

10. Ingeval het beroep gegrond is, is voorts de vergoeding van kosten voor de door eisers ingeschakelde deskundigen in geschil.

11. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

12. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het winkelpand moet worden vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Uitgangspunt bij die methode is een markconforme huur per vierkante meter. Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is de kapitalisatiefactor niet in geschil. Voorts is niet in geschil dat de op 25 april 2016 tussen [E] BV en eisers overeengekomen huurprijs zakelijk is.

13. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het winkelpand toegekende waarde ligt bij verweerder.

14. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de huurwaarde € 280.830 bedraagt. Hij heeft zich bij het vaststellen van de huurwaarde gebaseerd op marktgegevens van de objecten [A-straat 2] , [A-straat 3] , [A-straat 4] , [A-straat 5] en [A-straat 6] . Verweerder is van mening dat het op 25 april 2016 overeengekomen huurcijfer van € 157.300 niet als uitgangspunt kan worden genomen voor de waarde per peildatum 1 januari 2014, omdat de datum waarop dit cijfer tot stand is gekomen te ver verwijderd is van de peildatum. Dat [D] begin december 2014 failliet is gegaan maakt dit volgens verweerder niet anders, omdat [D] op 1 januari 2015 nog steeds de gebruiker was.

15. Eisers stellen zich op het standpunt dat dient te worden uitgegaan van het eigen huurcijfer per 1 mei 2016, zijnde € 157.300. De voorgaande huurder [D] is immers begin december 2014 gefailleerd. Ten tijde van het afwikkelen van het bezwaar had verweerder al kennis kunnen nemen van de geldende markthuurwaarde van het winkelpand. In ieder geval wist verweerder dat het object leeg stond. Eisers betwisten dat het uit de huurovereenkomst van 25 april 2016 voortvloeiende huurcijfer te ver verwijderd is van de peildatum. Bovendien is dit huurcijfer ongeveer gelijk aan het huurcijfer van de vorige huurder.

16. De rechtbank stelt voorop dat het faillissement van de huurder op [2014] niet als een omstandigheid kan worden aangemerkt die de waarde beïnvloedt tussen de peildatum en het begin van het tijdvak. Uit de waarderingsfictie van de Wet WOZ (neergelegd in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ) volgt dat bij de waardebepaling moet worden gekeken naar de waarde van het pand als het leeg staat, zelfs indien de eventuele koper een belegger is die juist is gebaat bij een pand dat verhuurd is. In zoverre kan de WOZ-waarde dus anders zijn dan de waarde die een belegger voor een verhuurd pand wil betalen. Dit brengt mee dat een eventuele leegstand als gevolg van het faillissement niet van invloed kan zijn op de waardebepaling voor de Wet WOZ, die hier aan de orde is (zie Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982).

17. Niettemin acht de rechtbank verweerder niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De vergelijkingsobjecten vertonen daarvoor te grote verschillen met het winkelpand. Zo hebben [A-straat 2] , [A-straat 3] , [A-straat 4] en [A-straat 6] verhuurbare oppervlakten van respectievelijk 300, 262, 825 en 205 m2, terwijl de verhuurbare oppervlakte van het winkelpand 550 m2 bedraagt. Daarnaast liggen de transactiedata van [A-straat 3] , [A-straat 4] , [A-straat 5] en [A-straat 6] ver verwijderd van de peildatum. Weliswaar is het op 25 april 2016 tussen eisers en [E] BV overeengekomen huurcijfer eveneens ver verwijderd van de peildatum (28 maanden), maar desondanks is naar het oordeel van de rechtbank het eigen huurcijfer van het winkelpand in dit geval een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van het winkelpand op de peildatum dan de huurwaarde van de vergelijkingsobjecten (zie in gelijke zin Gerechtshof Den Haag 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103). Het voorgaande klemt temeer nu tussen de door verweerder op grond van de vergelijkingsobjecten verdedigde huurwaarde en het eigen huurcijfer een groot verschil bestaat. Een verschil waarvoor verweerder, nadat hij hiertoe ter zitting in de gelegenheid is gesteld, geen afdoende verklaring heeft gegeven.

18. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of eisers de door hen verdedigde waarde van € 2.296.000 aannemelijk hebben gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag met hetgeen hiervoor in onderdeel 17 is aangevoerd bevestigend te worden beantwoord. De rechtbank acht hierbij van belang dat de ondertekening van de huurovereenkomst weliswaar op 25 april 2016 heeft plaatsgevonden, maar dat het winkelpand begin 2015 al op de markt ter verhuur is aangeboden en dat vanaf dat moment de onderhandelingen zijn begonnen. Dit heeft reeds op 23 oktober 2015 geresulteerd in een huurvoorstel aan [E] BV waarbij de huurprijs lager ligt dan de huurwaarde waarmee in het kader van de WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2014 is gerekend. Een huurwaarde waarvan verweerder ter zitting heeft verklaard dat deze zakelijk is.

19. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard en dient de waarde van het winkelpand te worden vastgesteld op € 2.296.000. Om die reden behoeft de subsidiaire stelling van eisers geen bespreking

20. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eisers in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).

21. Voor de overige door eisers genoemde proceskosten, te weten taxatiekosten wordt verweerder, met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 390. Deze kosten bestaan uit het taxatierapport van [H] (6 uur x € 65). De kosten die zien op de taxatie van makelaar [I] in de bezwaarfase zullen niet worden vergoed. [I] heeft niet alleen een taxatierapport opgemaakt, maar is in de bezwaarfase tevens opgetreden als gemachtigde. Er is dus sprake van een vermenging van de functies van deskundige en gemachtigde. Onder die omstandigheden is er geen plaats voor een veroordeling in de kosten van het door [I] uitgebrachte rapport als kosten van een deskundige.

22. Voorts vindt de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in kosten die zien op het bijwonen van de zitting door de taxateur, te weten € 65 (1 uur x € 65). Dat taxateur [B] mogelijk meer tijd aan voorbereiding heeft moeten besteden in verband met de overname van het dossier in verband met het vertrek van de heer [F] is een omstandigheid die niet voor rekening en risico van verweerder dient te komen. Voor de door eisers genoemde reis- en verblijfkosten van [A] wordt verweerder, eveneens met toepassing van het besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 31,21 (reiskosten openbaar vervoer tweede klasse).

23. De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 1.968 (afgerond). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.